Les loyers yonnais passés au crible

Il y a un an, à la demande du ministère du Logement, L’Adile 85 lançait son Observatoire locale des Loyers. Un nouvel outil ayant pour objectif d’avoir une idée des loyers et de pouvoir jauger là où il y a des besoins ou des tensions locatives.

Un travail titanesque attendait les services de l’Adile. Ces derniers devaient réunir, au minimum, 3 500 références, avec pas moins de 50 données par catégories, pour pouvoir publier une étude pertinente sur les loyers. Ils devaient se pencher sur trois secteurs distincts : La Roche-sur-Yon Agglomération, mais aussi Les Sables-d’Olonne Agglomération et le pays de Challans (1).

La collecte s’est faite auprès des professionnels (agences, notaires) mais aussi auprès des nombreux particuliers, ce qui représente plus de 6 000 appels téléphoniques.

Le défi a été remporté. 3 866 références de loyers de locatifs privés ont pu être collectés, soit 22 % du parc locatif privé que compte la Vendée.

8 € le m2

Sur l’agglomération yonnaise, on recense 45 208 logements, dont 92 % de résidences principales, soient 41 748. On y compte 8 773 locatifs privés et loués vides, dont 3 634 maisons (1 742 à La Roche et 1 892 en périphérie), soit 41 % des locatifs. On relève aussi 4 957 appartements à La Roche, et seulement 182 en périphérie. A noter que 76 % du parc locatif privé loué vide se trouve sur La Roche ville.

Cette collecte a permis de voir, qu’en 2016, le loyer moyen, hors charges, sur l’ensemble de l’agglo, était de 8 € le m2. On remarque toutefois une dispersion assez forte en fonction de la commune de résidence. Les loyers les plus chers, dépassant les 12 € au m2 se trouvent essentiellement dans l’hyper centre de La Roche-sur-Yon. Ils représentent 10 % du parc. A l’inverse, on trouve en périphérie 10 % de loyers dont le m2 ne dépasse pas les 5,9 €.

On note que les loyers sont plus chers s’il s’agit d’un appartement ou d’une maison. Cela s’explique par le fait que la plupart des appartements se situent à La Roche, en ville, et les maisons, davantage en périphérie. Pour un appartement, le loyer passe à 9 € du m2, alors que pour une maison, il est de 7,2 €. Une autre raison : plus les logements sont petits, plus le m2 est cher. Un studio sera ainsi plus coûteux au m2 qu’un T3 ou une maison.

599 € en maison, 416 € en appartement

En affinant, on note que les maisons font en moyenne 86 m2 et les appartements 49 m2, en majorité des T2. Il faut donc compter un loyer moyen de 599 € pour une maison et de 416 € pour un appartement. Là encore, ça varie selon si on habite La Roche ou les communes alentours. Si on ne regarde que la ville centre, le loyer moyen passe à 8,40 € le m2. En périphérie, il coûte en moyenne 1,5 euro de moins. Un loyer mensuel à La Roche sera de 468 € pour un logement de 57 m2. Pour la même surface en périphérie, on aura un loyer de 394 €.

L’année de construction du logement est un autre facteur qui peut jouer sur le prix du loyer, car elle reflète, en partie, la qualité du bâti et le niveau d’équipement et de confort. Donc, plus le logement sera récent, plus le loyer sera élevé, à surfaces égales. L’agglomération compte 20 % de logements construits après 2005 et 13 % avant 1948. Mais ce facteur peut être nuancé si le bâti a été rénové ou pas.

En 2017, les loyers sont en train de remonter, de 0,70 € du m2 en moyenne sur l’agglo. L’observatoire en place va continuer, ce qui permettra à l’avenir de comparer et de suivre l’évolution des loyers. (1) Retrouvez l’étude en détail sur www.adil85.org