MÉCOMPTES PUBLICS
L’encadrement des loyers, une mauvaise réponse à un vrai problème
La politique du logement en France est depuis très longtemps une politique
de Gribouille qui consiste à multiplier les contraintes sur l’offre en les justifiant par la nécessaire protection des locataires, puis, alors que l’offre est insuffisante, à solvabiliser la demande par des aides publiques dont le principal effet est
alors d’entretenir l’inflation des loyers.
La ministre du Logement vient d’annoncer l’extension de l’encadrement des loyers à toute l’Ilede-France, ce qui contribuera à réduire l’offre de logements en limitant la rentabilité de l’investissement locatif. Or la plupart des études économiques, notamment celles du conseil d’analyse économique placé auprès du Premier ministre, montrent que les difficultés de logement dans les zones tendues résultent des contraintes qui limitent l’offre de logements. Celle-ci est surtout limitée dans ces zones par le manque de terrains constructibles, qui résulte lui-même largement des réticences de nombreux maires à délivrer des permis de construire. En outre, les multiples règles appliquées aux constructions neuves en renchérissent le coût, et les lois relatives aux relations entre les locataires et les propriétaires réduisent la rentabilité des investissements locatifs en protégeant les locataires (plafonnement des loyers mais aussi procédures longues et coûteuses de recouvrement des impayés et, in fine, d’expulsion des locataires qui ne respectent pas leurs engagements). Au lieu d’alléger ces contraintes, et pour essayer d’en atténuer les effets sur la disponibilité de logements, les gouvernements successifs ont jusqu’à présent multiplié les dépenses publiques. Celles qui sont affectées au logement atteignent 40 milliards d’euros, soit une part du PIB (1,8 %) plus élevée que dans presque tous les autres pays européens, et leur efficacité est très faible. L’offre de terrains constructibles étant trop rigide, les propriétaires récupèrent une grande partie des allocations sociales personnelles (20 milliards d’euros) à leur profit sous forme de hausse des loyers dans les zones tendues. Les incitations fiscales à l’investissement locatif compensent en partie l’impact des réglementations qui en réduisent la rentabilité, mais au profit des ménages les plus aisés, qui peuvent ainsi réduire leur impôt sur le revenu, et des intermédiaires qui proposent ces produits fiscaux. Les aides au logement social (HLM) sont en droit accessibles à 64 % des ménages, ce qui est beaucoup trop, et en fait à 18 % d’entre eux – nettement plus que dans les autres pays – qui sont choisis dans des conditions souvent peu transparentes et qui cherchent ensuite à éviter toute mobilité professionnelle pour ne pas perdre le bénéfice de cet avantage. La politique du logement en France est depuis très longtemps une politique de Gribouille qui consiste à multiplier les contraintes sur l’offre en les justifiant par la nécessaire protection des locataires, puis, alors que l’offre est insuffisante, à solvabiliser la demande par des aides publiques dont le principal effet est alors d’entretenir l’inflation des loyers.