Immobilier
Petit précis des nombreux avantages qu’offre encore la location de biens meublés : un fort turn-over, mais une très bonne fiscalité
La location meublée
À qualité, surface et emplacement équivalents, un logement meublé se loue 10 à 20 % plus cher que le même, vide. Les variations de loyers sont dues principalement à la durée des locations : plus cette dernière est courte,
plus ils sont élevés. “Il peut s’agir d’un logement pour des étudiants, une résidence services ou une location
saisonnière. Ce sont trois réalités différentes qui changent beaucoup l’encadrement des loyers ou le format des baux”
Loyers plus élevés, contraintes allégées, fiscalité attrayante… La location meublée présente bien des avantages dont les locations nues sont dépourvues. En dépit de la loi Alur qui est venue encadrer un peu plus le montant des loyers ou la durée du bail, résidences services, locations saisonnières ou logements étudiants restent encore un bon choix pour les bailleurs.
D’après l’Observatoire 2016 réalisé par le site Locservice.fr, 36 % des locations de biens, en France, sont meublées. Et ce même après la promulgation de la loi pour l’accès au logement et urbanisme rénové (loi Alur), venue imposer, en mars 2014, quelques règles aux bailleurs de biens meublés. Ces locations continuent d’offrir une rentabilité bien plus attractive que celles de biens nus, considérant que la fourniture de meubles est un service qui se paie ! De fait, à qualité, surface et emplacement équivalents, un logement meublé se loue 10 à 20 % plus cher que le même, vide. Les variations de loyers sont dues principalement à la durée des locations : plus cette dernière est courte, plus ils sont élevés. Ainsi, une semaine de location saisonnière peut atteindre en saison haute le tarif mensuel. “Concrètement, la rentabilité d’un meublé offre un coefficient de 2 à 3 par rapport à un local d’habitation vide”, constate Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).
Un meublé, plusieurs possibilités
Depuis la loi Alur, l’article 25-4 du 6 juillet 1989 donne la définition suivante du logement meublé, particulièrement floue, à savoir “un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”. Pour la partie mobilière, un décret publié le 5 août 2015 précise cette obscure description en dressant une liste du nécessaire minimum obligatoire, soit une literie comprenant couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, des plaques de cuisson, un four ou four microondes, un réfrigérateur comportant au minimum un freezer, la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager. En revanche, en ce qui concerne la partie immobilière, la location meublée ne connaît pas de limite. “Le terme générique de location meublée recouvre un vaste panel de types de biens. Il peut s’agir d’un logement pour des étudiants, d’une résidence services ou d’une location saisonnière. Ce sont trois réalités différentes qui changent beaucoup l’encadrement des loyers ou le format des baux”, précise Florent Belon, consultant senior pour la société Fidroit. Par ailleurs, de nombreux bailleurs achètent aujourd’hui des biens nus pour les équiper en meublés ; d’autres encore choisissent de louer pour quelques semaines en période de vacances leur propre habitation meublée. En conséquence, en matière de définition immobilière, le meublé ne connaît aucune mesure.
Une plus grande flexibilité juridique
Dans le cadre juridique, la location meublée donnait auparavant les pleins pouvoirs au propriétaire. En effet, contrairement à celle d’une habitation vide, elle n’est pas régie par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, mais par le Code civil, articles 1714 à 1762. Moralité, le bailleur pouvait tout décider, du montant du loyer jusqu’au dépôt de garantie, en passant par la durée du bail ou encore celle du préavis. A contrario, la location nue est beaucoup plus contraignante : bail de 3 ans renouvelable, dépôt de garantie limitée à un mois, droit de préemption du locataire en cas de vente du bien… En mars 2014, la loi Alur modifie ce déséquilibre entre une location meublée presque sans contraintes et celle d’un bien nu beaucoup plus strictement encadrée. De fait, le contrat de bail pour un meublé doit désormais avoir une durée minimale d’un an (ou de neuf mois pour les étudiants), et les loyers sont plafonnés. “Dans les agglomérations où les loyers sont encadrés, ceux des meublés ont été plafonnés afin