Investissement locatif
Taux de vacance, démographie, solvabilité de la demande, loyers moyens… Comment bien choisir la ville et le quartier où investir
Dans les années 2000, des investisseurs ayant cédé aux sirènes de la loi Robien à Carcassonne, Bergerac ou Montauban en gardent un souvenir amer : en matière de défiscalisation, les mauvaises affaires
existent Plus de 830 petites agglomérations sont redevenues éligibles. Parmi elles, Angoulême, Béziers ou encore Valence, où la demande locative est structurellement faible. (…) Dans la plupart de ces villes, les prix d’achat sont bas mais le taux de vacance bien trop élevé.
Sans surprise, le président de la République a annoncé le vendredi 8 avril dernier la prolongation du dispositif d’incitation à l’investissement locatif dit Pinel. “Puisque ça marche, il n’y a pas de raison de changer”, a ainsi déclaré François Hollande. Accueillie très favorablement par les professionnels du secteur, en particulier les promoteurs immobiliers qui réalisent une grande part de leur activité sur l’investissement locatif privé (plus de la moitié en 2015), cette annonce a le mérite d’apporter une certaine continuité à un secteur en proie à une grande instabilité. La présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Alexandra François Cuxac s’est réjouie de cette annonce : “le gouvernement répond par cette annonce aux attentes et aux demandes des promoteurs rassemblés dans la FPI et donne des perspectives pour les plans de charge de nos entreprises. Cette mesure va permettre de lancer de nouvelles opérations de logements et donc de répondre aux besoins de nos concitoyens. Elle soutient ainsi la reprise qui s’engage dans le secteur
de la construction”. Au travers de la mise en place du dispositif Pinel en août 2014, le gouvernement souhaitait apporter des réponses à la fois au secteur de la construction, confronté à une crise importante, et à la crise du logement cher qui traverse la France depuis maintenant plus de trois décennies. Le résultat apparaît pourtant mitigé. En 2015, premier exercice plein du dispositif, les ventes aux investisseurs ont augmenté de 43,8 % par rapport à 2014 avec un total de 49 564 ventes, néanmoins elles restent inférieures aux niveaux observés en 2010 et 2011, temps du dispositif Scellier. Le coût des dispositifs d’incitation à l’investissement locatif pose aussi question. Ainsi, malgré l’existence de plafonds d’investissement, excluant d’ailleurs de fait certaines zones très tendues telles que Paris, le coût budgétaire par logement peut s’avérer très élevé, révélait Pierre Madec, économiste à l’OFCE. Pour un investissement “moyen”,y le coût budgétaire est pour l’État de 20 077 euros, affirme l’économiste. Sous l’hypothèse de 50 000 Pinel produits en 2015, le coût budgétaire d’une génération de Pinel dépasse donc le milliard d’euros. Si la rentabilité de ce dispositif prête à controverse, ses avantages fiscaux devraient continuer à séduire les investisseurs en 2016 : une défiscalisation progressive de 12 %, 18 % et 21 % en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans). Mais également la possibilité de louer aux ascendants/descendants. En avril 2016, les promoteurs sont d’ailleurs plus nombreux à estimer que la demande de logements neufs est forte, selon la dernière enquête trimestrielle de l’Insee consacrée à la promotion immobilière. Le solde correspondant se redresse nettement et retrouve sa moyenne de long terme, pour la première fois depuis fin 2010. Pour autant, l’investissement locatif dans le cadre du Pinel n’est pas sans risques. Le premier d’entre eux est sans aucun doute d’investir dans une zone où le marché locatif est atone. En cas d’impossibilité de louer, les investisseurs devront aussi rembourser leur avantage fiscal. Sans compter le risque de revendre à perte ou pire, de se retrouver avec un logement invendable sur les bras, comme les milliers d’investisseurs victimes des dispositifs de défiscalisation Robien.
Le fantôme de la loi Robien
Dans les années 2000, des investisseurs ayant cédé aux sirènes de la loi Robien à Carcassonne, Bergerac ou Montauban en gardent un souvenir amer : en matière de défiscalisation, les mauvaises affaires existent. “De 2002 à 2009, le marché a connu quelques dérives dont on entend encore parler. La profession a beaucoup souffert”, reconnaît Thibaut Lallican, dirigeant du cabinet IGC. Les zonages des dispositifs qui ont suivi (Scellier et Duflot) ont été revus, et la dernière mouture, le Pinel, ne semblait plus conduire à des risques inconsidérés… jusqu’à très récemment. Depuis juillet 2013, les communes de la zone B2 (de plus de 50 000 habitants, de moins de 250 000 habitants) avaient été exclues du dispositif Pinel, sauf agrément préfectoral. Or depuis quelques mois, ces agréments se multiplient. Plus de 830 petites agglomérations sont redevenues éligibles, révélait récemment le Laboratoire de l’Immobilier. Parmi elles, Angoulême, Béziers ou encore Valence, où la demande locative est structurellement faible. Plus étonnant encore, des communes de moins de 50 000 habitants comme Vichy, Mâcon, Mûrs-Erigné dans Maine-et-Loire, sont revenues dans le giron du Pinel. Les observateurs expliquent ce retour en grâce par plusieurs facteurs : volonté de faire