SCPI fiscales, la défiscalisation à petit prix

Loi Pinel, loi Malraux, loi Monuments historiques, loi Déficit foncier… Pour les amateurs de déductions d’impôt sur le revenu, il existe des parts de SCPI – dites SCPI fiscales – représentatives d’investissements dans des opérations immobilières répondant aux critères imposés par ces différents dispositifs. Principal avantage : en offrant aux acheteurs de ces parts les mêmes conditions fiscales qu’aux investisseurs en direct, elles permettent aux épargnants modestes d’y avoir accès. Non seulement la souscription minimale est relativement faible, mais surtout le processus d’achat est plus rapide que celui d’un bien immobilier. Quelques jours suffisent pour acheter une part et bénéficier ainsi très vite des avantages fiscaux associés. De plus, le risque locatif est plus limité : le portefeuille de la SCPI est normalement constitué de plusieurs immeubles différents. Alors tout pour plaire ? Pas forcément car le rendement des SCPI fiscales est plus faible que celui des SCPI classiques : 2 à 3 % l’an dernier, hors avantages fiscaux bien entendu, pour les quelque 80 SCPI fiscales actuellement disponibles sur le marché français, et il faut souvent attendre 2 ou 3 ans la première distribution de revenus. Mais surtout, les parts manquent de liquidité. Il faut en effet accepter une durée de détention longue, de l’ordre d’une quinzaine d’années. En effet, au nombre d’années minimum obligatoires associées à chaque régime (6, 9 ou 12 ans en Pinel, 9 ans en Malraux…), il faut également prévoir un délai pour la revente éventuelle des immeubles et la liquidation totale de la SCPI. À noter qu’aujourd’hui, unedouq zaine de SCPI fiscales sont ouvertes à la souscription sur le marché français, et que seules les SCPI Pinel entrent dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.

Seules les SCI fiscales permettent de bénéficier des avantages fiscaux exceptionnels liés aux investissements dans la pierre