SCPI fis­cales, la dé­fis­ca­li­sa­tion à pe­tit prix

Le Nouvel Economiste - - Dossier -

Loi Pi­nel, loi Mal­raux, loi Mo­nu­ments his­to­riques, loi Dé­fi­cit fon­cier… Pour les ama­teurs de dé­duc­tions d’im­pôt sur le re­ve­nu, il existe des parts de SCPI – dites SCPI fis­cales – re­pré­sen­ta­tives d’in­ves­tis­se­ments dans des opé­ra­tions im­mo­bi­lières ré­pon­dant aux cri­tères im­po­sés par ces dif­fé­rents dis­po­si­tifs. Prin­ci­pal avan­tage : en of­frant aux ache­teurs de ces parts les mêmes condi­tions fis­cales qu’aux in­ves­tis­seurs en di­rect, elles per­mettent aux épar­gnants mo­destes d’y avoir ac­cès. Non seule­ment la sous­crip­tion mi­ni­male est re­la­ti­ve­ment faible, mais sur­tout le pro­ces­sus d’achat est plus ra­pide que ce­lui d’un bien im­mo­bi­lier. Quelques jours suf­fisent pour ache­ter une part et bé­né­fi­cier ain­si très vite des avan­tages fis­caux as­so­ciés. De plus, le risque lo­ca­tif est plus li­mi­té : le por­te­feuille de la SCPI est nor­ma­le­ment consti­tué de plu­sieurs im­meubles dif­fé­rents. Alors tout pour plaire ? Pas for­cé­ment car le ren­de­ment des SCPI fis­cales est plus faible que ce­lui des SCPI clas­siques : 2 à 3 % l’an der­nier, hors avan­tages fis­caux bien en­ten­du, pour les quelque 80 SCPI fis­cales ac­tuel­le­ment dis­po­nibles sur le mar­ché fran­çais, et il faut sou­vent at­tendre 2 ou 3 ans la pre­mière dis­tri­bu­tion de re­ve­nus. Mais sur­tout, les parts manquent de li­qui­di­té. Il faut en ef­fet ac­cep­ter une du­rée de dé­ten­tion longue, de l’ordre d’une quin­zaine d’an­nées. En ef­fet, au nombre d’an­nées mi­ni­mum obli­ga­toires as­so­ciées à chaque ré­gime (6, 9 ou 12 ans en Pi­nel, 9 ans en Mal­raux…), il faut éga­le­ment pré­voir un dé­lai pour la re­vente éven­tuelle des im­meubles et la li­qui­da­tion to­tale de la SCPI. À no­ter qu’au­jourd’hui, une­douq zaine de SCPI fis­cales sont ou­vertes à la sous­crip­tion sur le mar­ché fran­çais, et que seules les SCPI Pi­nel entrent dans le cal­cul du pla­fon­ne­ment des niches fis­cales.

Seules les SCI fis­cales per­mettent de bé­né­fi­cier des avan­tages fis­caux ex­cep­tion­nels liés aux in­ves­tis­se­ments dans la pierre

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