Un tiers des investisseurs institutionnels estime que le Brexit va accroître les opportunités d’investissement dans l’immobilier d’entreprise en Europe
La part des investissements dans les pieds d’immeuble a nettement progressé depuis le début de
l’année
Centres commerciaux vs retail parks, un marché à deux vitesses Si les investisseurs apprécient les centres-villes, ils ne négligent pas pour autant les parcs d’activités de commerce (centres commerciaux et retail parks). Après une année 2015 solide, ce marché semblait toutefois marquer le pas au deuxième trimestre 2016 avec des volumes investis plus tenus. Dans une étude publiée en juin dernier, BNP Paribas Real Estate justifiait l’atonie du secteur “par l’absence de véritables offres primes mises sur le marché”. Cette faiblesse ne devrait toutefois être que temporaire, Grosvenor ayant par exemple mis sur le marché plusieurs actifs, et Orion le centre Domus à Rosny-sous-Bois. Confrontés à une offre restreinte
liée en partie au manque de foncier disponible, les investisseurs jettent leur dévolu sur les centres commerciaux rénovés. “Auparavant, centres et parcs d’activités passaient de mains en mains sans véritables embellissements. Et depuis trois ans le phénomène est passé à la vitesse supérieure avec la refonte architecturale des sites, notamment conduite par Compagnie de Phalsbourg, Unibail-Rodamco ou Altarea-Cogedim. Autrefois on partait à la campagne, aujourd’hui on court dans ces nouveaux espaces de vie. Les centres commerciaux sont devenus les résidences secondaires des Français !”, observe Thomas Duchêne. Les investisseurs ont bien compris que dans une conjoncture incertaine, les enseignes s’étaient engagées dans une stratégie de rationalisation de leur réseau de magasins au profit
des emplacements les plus rentables et les plus fréquentés, alimentant les transferts vers les meilleures artères, les plus grands centres commerciaux ou les retail parks les plus modernes. “Tesla fait de certains centres commerciaux, tel Parly 2, le cadre atypique d’une stratégie de développement et de promotion assez
inédite”, précise Christian Dubois, directeur du département commerces de Cushman & Wakefield. Enfin, les investisseurs suivent l’évolution des modes de consommation. De plus en plus de pure players du net (Spartoo, Made.com, Etsy, etc.) projettent d’ouvrir des boutiques et des showrooms dans les meilleurs centres commerciaux pour accroître leur clientèle. En parallèle, les retail parks continuent de tirer leur épingle du jeu en raison de leur capacité à attirer facilement les clients… et donc les enseignes. “Intégrés dans des zones établies de périphérie à côté d’une zone pavillonnaire, les retail parks répondent aux attentes de prix et aux modes de consommation des consommateurs”, expliquent de concert Laurent de Sayve et Bruno de Scorbiac, fondateur et dirigeant d’Imocompartners. “Grâce à des coûts d’occupation plus faibles que les centres commerciaux et des niveaux de charges bien inférieurs, les enseignes peuvent tirer leurs prix au maximum”, complètent-ils. Preuve du succès des retail parks, ils représentaient l’an dernier, selon Cushman & Wakefield, 47 % du parc immobilier de commerce, contre 28 % pour les centres commerciaux et 25 % pour les rues commerçantes.
L’axe Londres-Berlin-Paris
La France ne constitue pas le seul terrain de chasse des investisseurs, étrangers comme nationaux. Ces dernières années, le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France ont été les zones d’investissement privilégiées des opérateurs en raison de rendements soutenus, d’une offre de qualité et de perspectives encourageantes liées à la résistance de la consommation. La sortie du Royaume-Uni de l’Union européenne pourrait-elle changer la donne ? C’est le point de vue de BrickVest. Dans une étude publiée fin octobre, la plateforme d’investissement immobilier britannique assure qu’environ un tiers des investisseurs institutionnels estime que le Brexit va accroître les opportunités d’investissement dans l’immobilier d’entreprise en Europe. Pour autant, 38 % des investisseurs considèrent que Londres reste la ville la plus attractive pour investir, devant Berlin (36 %), Munich (31 %) et Paris (22 %). “Ces résultats démontrent l’attrait persistant de Londres, mais ils témoignent aussi de l’intérêt croissant des investisseurs pour l’Allemagne avec quatre villes dans le top 10. L’Allemagne est plus que jamais considérée comme une zone de placement sans risque alors que l’incertitude persiste sur l’impact du Brexit sur l’immobilier commercial”, explique Emmanuel Lumineau, fondateur de BrickVest. Concernant Londres, ajoute le spécialiste, le marché s’interroge. “La capitale britannique devrait accuser une baisse de 15 % à 20 % de ses prix en raison du départ de nombreuses entreprises. Mais cet effet négatif pourrait être compensé par l’impact positif de la chute d’environ 20 % de la livre sterling qui rend la ville plus attractive aux investisseurs étrangers”, explique-t-il. Dans le doute, Deutsche Bank AM recommande aux investisseurs de souspondérer l’immobilier commercial britannique et de sur-pondérer le marché allemand, le plus à même de bénéficier du Brexit. Quant à la France, la société de gestion reste neutre sur les centres commerciaux régionaux.