Immobilier commercial
Le bilan 2016
Moins de 2 % l’an dernier en moyenne pour les contrats d’assurance- vie en euros, 0,75 % pour le livret A depuis deux ans maintenant… Avec la faiblesse persistante du rendement de leurs deux formes de placement préférées, les épargnants français – la plupart des enquêtes le confirment – sont de plus en plus tentés d’investir leurs économies dans l’immobilier locatif. Seulement voilà : compte tenu du niveau actuel des prix, tout au moins dans les grandes agglomérations, le ticket d’entrée pour accéder à ce type de placement reste relativement élevé. C’est sans doute ce qui explique le regain d’intérêt constaté au cours des dernières années pour les sociétés civiles de placement immobilier. Plus connus sous leur abréviation de SCPI ou encore sous le vocable de “pierrepapier”, ces organismes de placement collectif ont pour objet d’acquérir du patrimoine immobilier (le plus souvent professionnel) et de répartir les loyers nets de frais de gestion entre tous les porteurs de parts qui leur ont apporté des fonds. Et avec un taux de rendement moyen qui s’est toujours situé entre 4 % et 5 % depuis le début de la présente décennie : 4,6 % l’an dernier. Soit au moins deux fois plus qu’un contrat d’assurance-vie classique !
Progression constante
L’idée de la société civile de placement immobilier telle que nous la connaissons aujourd’hui est déjà ancienne. Elle remonte au milieu des années 1960, lorsqu’un petit groupe d’investisseurs a décidé de mettre en commun des fonds afin d’acheter ensemble des immeubles de bureaux dont le coût d’acquisition dépasse souvent les moyens d’un investisseur isolé, mais dont le rendement locatif est nettement plus élevé que celui de l’immobilier d’habitation… Fondé initialement sous le régime juridique de la société civile, le mécanisme donne lieu à quelques scandales financiers qui contraignent les pouvoirs publics à intervenir pour instituer en 1970 un produit financier nouveau extrêmement réglementé : la part de SCPI de rendement. Après une période d’une quinzaine d’années pendant laquelle il reste véritablement confidentiel, il commence à décoller au milieu des années 1980 grâce à une diversification vers des types nouveaux d’investissement et à la création des SCPI de valorisation, davantage orientées vers des perspectives de plus-values. Malheureusement, cet élan se trouve très vite brisé par la crise immobilière des années 1990 qui entraîne une réelle perte de confiance de la part des investisseurs. Résultat : il faudra attendre la loi du 6 juillet 2001, qui a revu les modalités de fonctionnement du dispositif, pour que la part de SCPI suscite à nouveau l’intérêt des épargnants. Depuis lors, en effet, la collecte des fonds n’a jamais cessé de progresser. On comptait ainsi au 31 décembre 2016 plus de 600 000 détenteurs de parts, représentant une capitalisation totale de l’ordre de 43 milliards d’euros. Soit trois fois plus qu’en 2002.
Un droit d’entrée relativement faible
C’est que, comparées à l’investissement immobilier classique consistant à acheter un logement pour le louer à un particulier, les sociétés civiles de placement immobilier présentent de réels avantages. Tout d’abord, elles offrent aux épargnants la possibilité d’investir dans la pierre pour des montants relativement modestes : il est possible d’acquérir des parts de SCPI pour quelques milliers d’euros, alors que l’achat d’un studio, ou même d’un simple parking, nécessitera un investissement minimum sensiblement plus élevé. Ensuite, les SCPI permettent aux particuliers d’accéder (ce qui n’est pratiquement pas possible individuellement) à l’immobilier professionnel – des bureaux, des commerces, des entrepôts, des cliniques, des résidences services… – dont le rendement est généralement plus stable, plus régulier et plus élevé que celui de l’immobilier d’habitation. Enfin, l’associé d’une SCPI est libéré de tout souci de gestion locative : ce sont en effet les professionnels de la SCPI qui se chargent de trouver les locataires, de rédiger les baux et de régler les problèmes d’impayés… “En effet, la diversité de notre portefeuille nous permet de mutualiser nos risques et de limiter l’impact d’éventuels impayés” confirme Jean-Marc Fayet, directeur des relations réseaux chez Amundi Immobilier, N°1 de la collecte SCPI
On comptait au 31 décembre 2016 plus de 600 000 détenteurs de parts, représentant une capitalisation totale de l’ordre de 43 milliards d’euros. Soit trois fois
plus qu’en 2002
en France. Sans oublier le fait que les différentes sociétés de gestion opérant sur le marché français – on en compte une trentaine, agréées par l’AMF (Autorité des marchés financiers) – ne cessent de diversifier leur offre. Au-delà des SCPI traditionnelles spécialisées dans l’achat de biens immobiliers professionnels, on assiste à l’émergence de nouvelles formes de SCPI. On trouve ainsi maintenant des SCPI diversifiées qui investissent à la fois dans des bureaux et dans des commerces, dans des bâtiments industriels et des entrepôts, des SCPI spécialisées qui s’intéressent à des catégories d’actifs spécifiques dans l’hôtellerie, dans les établissements de santé ou dans les résidences pour personnes âgées, ou encore des SCPI de démembrement, qui offrent la possibilité d’investir soit en nue-propriété soit en usufruit… “Au cours des années à venir, on devrait assister au développement de nouveaux modèles de SCPI comme les SCPI européennes disposant d’avoirs dans plusieurs pays, ou les SCPI thématiques orientées vers le développement durable ou l’économie sociale…” assure Éric Cosserat, président de Périal, une société créée il y a plus de 50 ans et qui gère plus de 2,8 milliards d’euros d’actifs pour le compte de 39 000 associés.
Achat à crédit possible
“Autant d’avantages, au-delà du rendement élevé, qui expliquent sans doute l’engouement actuel des épargnants pour la pierre-papier”, assure Jonathan Dhiver, fondateur de Meilleurescpi.com, la plateforme qui accompagne les épargnants dans leur investissement en SCPI. Il est vrai que les quelque 80 SCPI dites de rendement disponibles sur le marché français ont battu en
2016 leur record de collecte, avec un montant total de 5,6 milliards d’euros. On constate même que, compte tenu des écarts de taux d’intérêt, certains investisseurs n’hésitent pas à acheter des parts de SCPI à crédit. De la même façon, il est désormais possible d’acquérir des parts de SCPI dans le cadre de contrats d’assurance-vie en unités de compte. Mais attention ! Dans l’immobilier comme dans d’autres formes de placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. En effet, les risques qui pèsent sur les parts de SCPI sont indissociables de ceux qui pèsent sur tout investissement immobilier. Dans l’hypothèse où les actifs détenus par une SCPI perdraient de leur valeur, les sociétés gestionnaires seraient par exemple incapables d’assurer un remboursement du capital investi à leurs associés. “Telle est la raison pour laquelle nous analysons toujours avec soin les perspectives de long terme que présentent les immeubles dans lesquels nous investissons, ainsi que la qualité des locataires. Car la valeur de l’immeuble repose sur la qualité des locataires qui s’engagent à payer des loyers sur
plusieurs années” explique Frédéric Puzin, président de la société de gestion Corum AM, qui dispose d’un encours de plus de 1 milliard d’euros. De la même façon, comme tout investissement immobilier, les parts de SCPI ne présentent pas la même liquidité que les produits d’épargne plus traditionnels comme les livrets A, les contrats d’assurance-vie ou les valeurs boursières… En effet, en cas de nécessité, même s’il existe un marché secondaire qui est organisé par les sociétés de gestion elles-mêmes, toute revente de parts demande du temps. Dans les SCPI à capital fixe, cela prend la forme d’un échange entre associés à dates fixes en fonction de l’offre et de la demande constatée. Elle est un peu plus simple dans les SCPI à capital variable où la revente peut se faire en continu ou à l’occasion d’une augmentation de capital. Conséquence : la SCPI est sans aucun doute un placement de long terme qui constitue un excellent outil de diversification de son patrimoine. Car il présente l’avantage de pouvoir répondre aux préoccupations et aux profils de différentes catégories d’épargnants. Ceux qui attendent un revenu complémentaire pourront les acheter au comptant. Ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine pourront les acquérir à crédit. Ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité peuvent l’acheter dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie… Toutefois, compte tenu des risques encourus, les épargnants ont toujours intérêt, avant de choisir la SCPI correspondant à leurs attentes, à consulter les documents obligatoires – annuels et trimestriels – que l’AMF exige des sociétés de gestion. Points essentiels à vérifier : la qualité des immeubles dans lesquels les fonds sont investis, les taux d’occupation moyens des locaux et le montant des frais de gestion réclamés par la SCPI. Tels sont en effet les facteurs qui auront une influence déterminante sur le niveau des dividendes versés et sur les risques de perte en capital encourus.