Im­mo­bi­lier com­mer­cial

Le bi­lan 2016

Le Nouvel Economiste - - La Une - DI­DIER WILLOT

Moins de 2 % l’an der­nier en moyenne pour les contrats d’as­su­rance- vie en eu­ros, 0,75 % pour le li­vret A de­puis deux ans main­te­nant… Avec la fai­blesse per­sis­tante du ren­de­ment de leurs deux formes de pla­ce­ment pré­fé­rées, les épar­gnants fran­çais – la plu­part des en­quêtes le confirment – sont de plus en plus ten­tés d’in­ves­tir leurs éco­no­mies dans l’im­mo­bi­lier lo­ca­tif. Seule­ment voi­là : compte te­nu du ni­veau ac­tuel des prix, tout au moins dans les grandes ag­glo­mé­ra­tions, le ti­cket d’en­trée pour ac­cé­der à ce type de pla­ce­ment reste re­la­ti­ve­ment éle­vé. C’est sans doute ce qui ex­plique le re­gain d’in­té­rêt consta­té au cours des der­nières an­nées pour les so­cié­tés ci­viles de pla­ce­ment im­mo­bi­lier. Plus connus sous leur abré­via­tion de SCPI ou en­core sous le vo­cable de “pier­re­pa­pier”, ces or­ga­nismes de pla­ce­ment col­lec­tif ont pour ob­jet d’ac­qué­rir du pa­tri­moine im­mo­bi­lier (le plus sou­vent pro­fes­sion­nel) et de ré­par­tir les loyers nets de frais de ges­tion entre tous les por­teurs de parts qui leur ont ap­por­té des fonds. Et avec un taux de ren­de­ment moyen qui s’est tou­jours si­tué entre 4 % et 5 % de­puis le dé­but de la pré­sente dé­cen­nie : 4,6 % l’an der­nier. Soit au moins deux fois plus qu’un contrat d’as­su­rance-vie clas­sique !

Pro­gres­sion constante

L’idée de la so­cié­té ci­vile de pla­ce­ment im­mo­bi­lier telle que nous la connais­sons au­jourd’hui est dé­jà an­cienne. Elle re­monte au mi­lieu des an­nées 1960, lors­qu’un pe­tit groupe d’in­ves­tis­seurs a dé­ci­dé de mettre en com­mun des fonds afin d’ache­ter en­semble des im­meubles de bu­reaux dont le coût d’ac­qui­si­tion dé­passe sou­vent les moyens d’un in­ves­tis­seur iso­lé, mais dont le ren­de­ment lo­ca­tif est net­te­ment plus éle­vé que ce­lui de l’im­mo­bi­lier d’ha­bi­ta­tion… Fon­dé ini­tia­le­ment sous le ré­gime ju­ri­dique de la so­cié­té ci­vile, le mé­ca­nisme donne lieu à quelques scan­dales fi­nan­ciers qui contraignent les pou­voirs pu­blics à in­ter­ve­nir pour ins­ti­tuer en 1970 un pro­duit fi­nan­cier nou­veau ex­trê­me­ment ré­gle­men­té : la part de SCPI de ren­de­ment. Après une pé­riode d’une quin­zaine d’an­nées pen­dant la­quelle il reste vé­ri­ta­ble­ment confi­den­tiel, il com­mence à dé­col­ler au mi­lieu des an­nées 1980 grâce à une di­ver­si­fi­ca­tion vers des types nou­veaux d’in­ves­tis­se­ment et à la créa­tion des SCPI de va­lo­ri­sa­tion, da­van­tage orien­tées vers des pers­pec­tives de plus-va­lues. Mal­heu­reu­se­ment, cet élan se trouve très vite bri­sé par la crise im­mo­bi­lière des an­nées 1990 qui en­traîne une réelle perte de confiance de la part des in­ves­tis­seurs. Ré­sul­tat : il fau­dra at­tendre la loi du 6 juillet 2001, qui a re­vu les mo­da­li­tés de fonc­tion­ne­ment du dis­po­si­tif, pour que la part de SCPI sus­cite à nou­veau l’in­té­rêt des épar­gnants. De­puis lors, en ef­fet, la col­lecte des fonds n’a ja­mais ces­sé de pro­gres­ser. On comp­tait ain­si au 31 dé­cembre 2016 plus de 600 000 dé­ten­teurs de parts, re­pré­sen­tant une ca­pi­ta­li­sa­tion to­tale de l’ordre de 43 mil­liards d’eu­ros. Soit trois fois plus qu’en 2002.

Un droit d’en­trée re­la­ti­ve­ment faible

C’est que, com­pa­rées à l’in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier clas­sique consis­tant à ache­ter un lo­ge­ment pour le louer à un par­ti­cu­lier, les so­cié­tés ci­viles de pla­ce­ment im­mo­bi­lier pré­sentent de réels avan­tages. Tout d’abord, elles offrent aux épar­gnants la pos­si­bi­li­té d’in­ves­tir dans la pierre pour des mon­tants re­la­ti­ve­ment mo­destes : il est pos­sible d’ac­qué­rir des parts de SCPI pour quelques mil­liers d’eu­ros, alors que l’achat d’un stu­dio, ou même d’un simple par­king, né­ces­si­te­ra un in­ves­tis­se­ment mi­ni­mum sen­si­ble­ment plus éle­vé. En­suite, les SCPI per­mettent aux par­ti­cu­liers d’ac­cé­der (ce qui n’est pra­ti­que­ment pas pos­sible in­di­vi­duel­le­ment) à l’im­mo­bi­lier pro­fes­sion­nel – des bu­reaux, des com­merces, des en­tre­pôts, des cli­niques, des ré­si­dences ser­vices… – dont le ren­de­ment est gé­né­ra­le­ment plus stable, plus ré­gu­lier et plus éle­vé que ce­lui de l’im­mo­bi­lier d’ha­bi­ta­tion. En­fin, l’as­so­cié d’une SCPI est li­bé­ré de tout sou­ci de ges­tion lo­ca­tive : ce sont en ef­fet les pro­fes­sion­nels de la SCPI qui se chargent de trou­ver les lo­ca­taires, de ré­di­ger les baux et de ré­gler les pro­blèmes d’im­payés… “En ef­fet, la di­ver­si­té de notre por­te­feuille nous per­met de mu­tua­li­ser nos risques et de li­mi­ter l’im­pact d’éven­tuels im­payés” confirme Jean-Marc Fayet, di­rec­teur des re­la­tions ré­seaux chez Amun­di Im­mo­bi­lier, N°1 de la col­lecte SCPI

On comp­tait au 31 dé­cembre 2016 plus de 600 000 dé­ten­teurs de parts, re­pré­sen­tant une ca­pi­ta­li­sa­tion to­tale de l’ordre de 43 mil­liards d’eu­ros. Soit trois fois

plus qu’en 2002

en France. Sans ou­blier le fait que les dif­fé­rentes so­cié­tés de ges­tion opé­rant sur le mar­ché fran­çais – on en compte une tren­taine, agréées par l’AMF (Au­to­ri­té des mar­chés fi­nan­ciers) – ne cessent de di­ver­si­fier leur offre. Au-de­là des SCPI tra­di­tion­nelles spé­cia­li­sées dans l’achat de biens im­mo­bi­liers pro­fes­sion­nels, on as­siste à l’émer­gence de nou­velles formes de SCPI. On trouve ain­si main­te­nant des SCPI di­ver­si­fiées qui in­ves­tissent à la fois dans des bu­reaux et dans des com­merces, dans des bâ­ti­ments in­dus­triels et des en­tre­pôts, des SCPI spé­cia­li­sées qui s’in­té­ressent à des ca­té­go­ries d’ac­tifs spé­ci­fiques dans l’hô­tel­le­rie, dans les éta­blis­se­ments de san­té ou dans les ré­si­dences pour per­sonnes âgées, ou en­core des SCPI de dé­mem­bre­ment, qui offrent la pos­si­bi­li­té d’in­ves­tir soit en nue-pro­prié­té soit en usu­fruit… “Au cours des an­nées à ve­nir, on de­vrait as­sis­ter au dé­ve­lop­pe­ment de nou­veaux mo­dèles de SCPI comme les SCPI eu­ro­péennes dis­po­sant d’avoirs dans plu­sieurs pays, ou les SCPI thé­ma­tiques orien­tées vers le dé­ve­lop­pe­ment durable ou l’éco­no­mie so­ciale…” as­sure Éric Cos­se­rat, pré­sident de Pé­rial, une so­cié­té créée il y a plus de 50 ans et qui gère plus de 2,8 mil­liards d’eu­ros d’ac­tifs pour le compte de 39 000 as­so­ciés.

Achat à cré­dit pos­sible

“Au­tant d’avan­tages, au-de­là du ren­de­ment éle­vé, qui ex­pliquent sans doute l’en­goue­ment ac­tuel des épar­gnants pour la pierre-pa­pier”, as­sure Jo­na­than Dhi­ver, fon­da­teur de Meilleu­resc­pi.com, la pla­te­forme qui ac­com­pagne les épar­gnants dans leur in­ves­tis­se­ment en SCPI. Il est vrai que les quelque 80 SCPI dites de ren­de­ment dis­po­nibles sur le mar­ché fran­çais ont bat­tu en

2016 leur re­cord de col­lecte, avec un mon­tant to­tal de 5,6 mil­liards d’eu­ros. On constate même que, compte te­nu des écarts de taux d’in­té­rêt, cer­tains in­ves­tis­seurs n’hé­sitent pas à ache­ter des parts de SCPI à cré­dit. De la même fa­çon, il est dé­sor­mais pos­sible d’ac­qué­rir des parts de SCPI dans le cadre de contrats d’as­su­rance-vie en uni­tés de compte. Mais at­ten­tion ! Dans l’im­mo­bi­lier comme dans d’autres formes de pla­ce­ment, les per­for­mances pas­sées ne pré­jugent pas des per­for­mances fu­tures. En ef­fet, les risques qui pèsent sur les parts de SCPI sont in­dis­so­ciables de ceux qui pèsent sur tout in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier. Dans l’hy­po­thèse où les ac­tifs dé­te­nus par une SCPI per­draient de leur va­leur, les so­cié­tés ges­tion­naires se­raient par exemple in­ca­pables d’as­su­rer un rem­bour­se­ment du ca­pi­tal in­ves­ti à leurs as­so­ciés. “Telle est la rai­son pour la­quelle nous ana­ly­sons tou­jours avec soin les pers­pec­tives de long terme que pré­sentent les im­meubles dans les­quels nous in­ves­tis­sons, ain­si que la qua­li­té des lo­ca­taires. Car la va­leur de l’im­meuble re­pose sur la qua­li­té des lo­ca­taires qui s’en­gagent à payer des loyers sur

plu­sieurs an­nées” ex­plique Fré­dé­ric Pu­zin, pré­sident de la so­cié­té de ges­tion Co­rum AM, qui dis­pose d’un en­cours de plus de 1 mil­liard d’eu­ros. De la même fa­çon, comme tout in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier, les parts de SCPI ne pré­sentent pas la même li­qui­di­té que les pro­duits d’épargne plus tra­di­tion­nels comme les li­vrets A, les contrats d’as­su­rance-vie ou les va­leurs bour­sières… En ef­fet, en cas de né­ces­si­té, même s’il existe un mar­ché se­con­daire qui est or­ga­ni­sé par les so­cié­tés de ges­tion elles-mêmes, toute re­vente de parts de­mande du temps. Dans les SCPI à ca­pi­tal fixe, ce­la prend la forme d’un échange entre as­so­ciés à dates fixes en fonc­tion de l’offre et de la de­mande consta­tée. Elle est un peu plus simple dans les SCPI à ca­pi­tal va­riable où la re­vente peut se faire en conti­nu ou à l’oc­ca­sion d’une aug­men­ta­tion de ca­pi­tal. Con­sé­quence : la SCPI est sans au­cun doute un pla­ce­ment de long terme qui consti­tue un ex­cellent ou­til de di­ver­si­fi­ca­tion de son pa­tri­moine. Car il pré­sente l’avan­tage de pou­voir ré­pondre aux pré­oc­cu­pa­tions et aux pro­fils de dif­fé­rentes ca­té­go­ries d’épar­gnants. Ceux qui at­tendent un re­ve­nu com­plé­men­taire pour­ront les ache­ter au comp­tant. Ceux qui sou­haitent se consti­tuer un pa­tri­moine pour­ront les ac­qué­rir à cré­dit. Ceux qui sou­haitent op­ti­mi­ser leur fiscalité peuvent l’ache­ter dans le cadre d’un contrat d’as­su­rance-vie… Tou­te­fois, compte te­nu des risques en­cou­rus, les épar­gnants ont tou­jours in­té­rêt, avant de choi­sir la SCPI correspondant à leurs at­tentes, à consul­ter les do­cu­ments obli­ga­toires – an­nuels et tri­mes­triels – que l’AMF exige des so­cié­tés de ges­tion. Points es­sen­tiels à vé­ri­fier : la qua­li­té des im­meubles dans les­quels les fonds sont in­ves­tis, les taux d’oc­cu­pa­tion moyens des lo­caux et le mon­tant des frais de ges­tion ré­cla­més par la SCPI. Tels sont en ef­fet les fac­teurs qui au­ront une in­fluence dé­ter­mi­nante sur le ni­veau des di­vi­dendes ver­sés et sur les risques de perte en ca­pi­tal en­cou­rus.

Compte te­nu de la baisse ré­gu­lière du ren­de­ment de leurs pla­ce­ments pré­fé­rés, les Fran­çais sont dé­sor­mais ten­tés d’in­ves­tir leurs éco­no­mies dans la pierre-pa­pier. Deux rai­sons es­sen­tielles : le “droit d’en­trée” est moins éle­vé et les taux d’in­té­rêt sont sen­si­ble­ment su­pé­rieurs à ce qu’ils sont dans l’im­mo­bi­lier tra­di­tion­nel. Mais at­ten­tion ! Comme tout in­ves­tis­se­ment dans la pierre, il existe des risques de perte si­gni­fi­ca­tive du ca­pi­tal in­ves­ti. Telle est la rai­son pour la­quelle les so­cié­tés ci­viles de pla­ce­ment im­mo­bi­lier sont sou­mises à des obli­ga­tions d’in­for­ma­tion strictes à l’égard de leurs sous­crip­teurs.

“La di­ver­si­té de notre por­te­feuille nous per­met de mu­tua­li­ser nos risques et de li­mi­ter l’im­pact d’éven­tuels im­payés.” Jean-Marc Fayet, Amun­di Im­mo­bi­lier.

“Nous ana­ly­sons avec soin la qua­li­té des lo­ca­taires, leur en­ga­ge­ment à payer des loyers sur plu­sieurs an­nées. Car c’est sur elle que re­pose la va­leur de l’im­meuble.” Fré­dé­ric Pu­zin, Co­rum AM.

“On de­vrait as­sis­ter au dé­ve­lop­pe­ment de SCPI eu­ro­péennes, dis­po­sant d’avoirs dans plu­sieurs pays, ou les SCPI thé­ma­tiques, orien­tées vers le dé­ve­lop­pe­ment durable ou l’éco­no­mie so­ciale…” Éric Cos­se­rat, Pé­rial.

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