Les fruits du succès Un investissement serein
Des trentenaires mobiles aux jeunes quinquas en quête de capital-retraite, le public de la nue-propriété ne cesse de s’élargir. Et l’offre de se réduire.
Le démembrement temporaire de propriété séduit un public de plus en large et se démocratise. Et pour cause. Les atouts du démembrement de propriété sont nombreux : investissement financier de départ moindre et fiscalement neutre, placement sécurisé, droits de donation réduits, complément de retraite potentiel, il permet de se constituer un patrimoine à moindre coût et sans les contraintes de la gestion locative. À condition d’investir au bon endroit et detroug ver un bien rentable dans un marché marqué par une pénurie de l’offre.
Se constituer un patrimoine immobilier à moindres frais, dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier ? C’est possible. C’est ce que propose le mécanisme de démembrement temporaire de propriété, appelé également nue-propriété ; il permet d’acheter un bien immobilier neuf, en état futur d’achèvement ou ancien avec une décote de 30 à 40 % sur le prix d’un bien immobilier Le démembrement temporaire de propriété permet d’acheter un bien immobilier neuf, en état futur d’achèvement ou ancien avec une décote de 30 à 40 % et d’en céder l’usufruit à un bailleur social acquis en pleine propriété, et d’en céder l’usufruit à un bailleur social. Ce dernier disposera de ce bien, et donc de ses revenus locatifs, durant 15 à 20 ans. À l’issue de cette période, l’investisseur recouvrera la pleine propriété de son bien, refait à neuf, sans avoir à verser un euro supplémentaire. Et en disposera comme bon lui semble. Un investissement qui peut se faire en direct ou via une SCPI, cette dernière option permettant de réduire de manière significative le ticket d’entrée.
Des atouts multiples
“Avoir un patrimoine conséquent avec des locataires n’est pas forcément une bonne idée dans le contexte actuel, compte tenu de la faiblesse des rendements locatifs nets. Il est préférable de capitaliser les revenus locatifs sous forme de réduction de prix. C’est tout l’intérêt du démembrement”, estime Thomas Abinal, co-fondateur de Monetivia, société spécialisée en immobilier et en gestion de patrimoine. Toutefois, le prix attractif que constitue la décote de 30 à 40 % ne constitue pas l’unique avantage de la nue-propriété. Elle permet également d’optimiser sa fiscalité. “L’investissement en nue-propriété permet de continuer à développer un patrimoine immobilier sans alourdir la fiscalité, voire en la minorant”, souligne Alexis Reigneron, ingénieur patrimonial chez Primonial. De fait, les loyers du logement acquis étant perçus par l’usufruitier, à savoir le bailleur social, ceux-ci n’entreront pas dans le calcul de l’impôt sur le revenu de l’épargnant. En outre, pendant toute la période du démembrement, le nupropriétaire n’a pas à tenir compte de son bien pour évaluer son patrimoine imposable à l’ISF. En cas de transmission patrimoniale, dans la mesure où seule la nue-propriété sera transmise aux héritiers, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière. “Cela permet de ne pas être exposé à la fiscalité des revenus fonciers, sachant que lors de la revente du bien, la réduction de prix obtenue ne sera pas soumise à l’impôt sur les plus-values”, explique Alban Gautier, directeur des activités de remembrement chez Fidexi.
Un produit performant
Par ailleurs, la nue-propriété bénéfice lors du remembrement d’une
rentabilité mécanique. “La nue-propriété est un véritable produit d’investissement patrimonial qui permet de valoriser son investissement avec le temps, puisque lors du remembrement, on recouvre 100 % de la valeur du bien”, souligne Bertrand Birade, directeur commercial chez Bécarré. “La rentabilité intrinsèque de l’investissement est de 3 % dans une période de taux bas telle que nous la connaissons, auxquels s’ajoute une appréciation potentielle de l’immobilier”, confirme
Thomas de Saint Léger, directeur général de Perl. À condition que la valeur du logement soit stable et si possible haussière dans le temps. “Si une baisse de l’immobilier devait se produire, l’investisseur en nue-propriété serait moins pénalisé, puisque le bien aura été acquis avec une décote de 30 à 40 % par rapport à la pleine propriété”, précise le directeur général de Perl. “Si l’on prend en compte tous les impôts et taxes, les travaux, les frais de gestion et de syndic qu’un investisseur en pleine propriété doit payer, on peut estimer que la nue-propriété est un produit extrêmement performant”, souligne Alban Gautier. Toutefois, pour que l’investissement soit rentable, il est important de respecter la règle d’or du marché immobilier : bien choisir l’emplacement. Et de privilégier
des zones tendues. “Il est important d’investir là où le marché immobilier est solide et d’étudier la rentabilité à 15-20 ans”, déclare Alban Gautier. “Il convient d’être très sélectif sur les adresses. Nous refusons de mettre en place certains programmes lorsque l’emplacement n’est pas assez qualitatif”, confirme Bertrand Birade.
Outre les avantages fiscaux et sa rentabilité sur le long terme, le démembrement temporaire de propriété apporte de la sérénité au nu-propriétaire, les frais de gestion, les éventuels problèmes locatifs ou encore de l’entretien du bien incombant au bailleur social. “Le démembrement temporaire de propriété est le seul investissement dans l’immobilier direct sans aucune des contraintes de gestion. Nous apportons de la