Gestion
Le crédit-bail pour l’achat de locaux professionnels, une option à étudier de près
Crédit-bail immobilier
Compte tenu de l’environnement actuel de taux d’intérêt historiquement bas, il peut être intéressant pour une entreprise d’acheter ses locaux professionnels en utilisant un crédit bancaire. Cependant, avant de choisir cette option, il est opportun de s’intéresser aux solutions offertes par le mécanisme du crédit-bail qui, bien que souvent ignorées, ne manquent d’avantages par rapport à un emprunt immobilier classique.
Aujourd’hui, de nombreux chefs d’entreprise peuvent légitimement se demander s’il n’est pas opportun d’acheter plutôt que louer ses locaux professionnels. Il faut dire que l’environnement actuel de taux d’emprunt historiquement bas peut inciter certains d’entre eux à franchir le pas. Toutefois, cette solution est généralement réservée à des entreprises installées, qui affichent une bonne santé financière. En effet, un achat immobilier professionnel nécessite bien souvent une mise de fonds importante pour faciliter l’obtention d’un crédit bancaire, ce que n’est toujours en mesure de fournir une société qui démarre son activité par exemple. A fortiori, au cours des premières années d’existence d’une entreprise, la focalisation sur la croissance et le développement sont de nature à freiner l’acquisition de locaux professionnels, Cette technique financière est aujourd’hui largement diffusée en France. Tous les types d’immeubles professionnels peuvent faire l’objet d’un crédit-bail qui risquerait de plomber ses comptes. Pourtant, des solutions de financement alternatives sont possibles, à l’image du “crédit-bail immobilier qui est accessible à tout type d’entreprise, de l’artisan/TPE aux plus grands groupes internationaux en passant par les PME et ETI, quels que soient leur secteur d’activité et leur durée d’existence”, indique Françoise Palle-Guillabert, délégué général de l’Association française des sociétés financières (ASF). Même “les sociétés en cours de création peuvent en bénéficier”, ajoute-t-elle ; ce qui explique sans doute le succès de cette technique financière, aujourd’hui largement diffusée en France. Ainsi, d’après les chiffres publiés par l’ASF, “l’an dernier, la production de crédit-bail immobilier, tous acteurs confondus, s’est chiffrée à 4,4 milliards d’euros dans l’Hexagone et reste dynamique”, précise Maha Sefrioui, responsable marketing de Crédit Agricole Leasing & Factoring. Derrière ces chiffres se cache l’opération par laquelle une société financière (le créditbailleur) achète ou fait construire pour son compte un immeuble à usage professionnel, pour le louer ensuite à une entreprise (le crédit-preneur) tout en lui permettant, si elle le désire, de s’en porter acquéreur à une date et un prix – la valeur résiduelle – convenu au moment de la signature du contrat de crédit-bail, par le biais d’une option d’achat. La valeur résiduelle correspond “au montant, souvent symbolique, auquel le locataire pourra racheter le bien immobilier à l’échéance du contrat”, précise Maha Sefrioui.
Quelles obligations à respecter ?
Toutefois, avant de se lancer dans une telle opération, le crédit-bailleur se doit de respecter
un certain nombre de conditions. Tout d’abord, il faut savoir que seul un bien immobilier professionnel peut faire l’objet d’un financement via un crédit-bail, en vertu de l’article L313-7 du code monétaire et financier. En clair, il doit s’agir d’un bâtiment utilisé dans le cadre d’une activité économique, qu’elle soit commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou associative. Ainsi, un terrain nu sans projet de construction ou un immeuble d’habitation en sont exclu. En revanche, un crédit-bail peut être consenti pour un bâtiment comprenant, à titre accessoire, un logement de fonction. Il faut également savoir que tous les types d’immeubles professionnels peuvent faire l’objet d’un crédit-bail, qu’il s’agisse d’un bien immobilier à usage commercial, professionnel ou industriel, existant ou à construire. Autre obligation : pendant toute la durée du contrat, l’entreprise locataire assume les différentes charges afférentes au bâtiment loué ; soit les frais liés à son entretien courant, aux polices d’assurance ou encore aux impôts, taxes et autres contributions foncières par exemple. En effet, le crédit-preneur est tenu de maintenir les lieux loués en bon état
d’entretien, même si “les grosses réparations incombent au créditbailleur, qui reste juridiquement le propriétaire de l’immeuble tant que le crédit-preneur n’a pas fait le choix d’exercer son option d’achat”, précise Nicolas Bonlieu, directeur associé du courtier Le Comptoir financier. D’ailleurs, dans le cadre d’un contrat de crédit-bail, le chef d’entreprise a toujours la possibilité de changer de locaux, de les sous-louer ou même de les céder par anticipation, bien évidemment sous réserve de l’accord du crédit-bailleur. Dans ce dernier cas, en règle générale, mieux vaut céder le contrat de crédit-bail en cours d’exécution plutôt que revendre les locaux avant l’expiration de leur période de location, conseillent les spécialistes. En effet, en cas d’une levée anticipée de l’option d’achat suivie d’une revente de l’immeuble, les droits de mutation s’appliquent deux fois, ce qui rend l’opération doublement plus coûteuse.
Pas de surpoids financier
Mais les avantages du créditbail immobilier ne s’arrêtent pas là. En effet, au-delà du fait qu’il permet à l’entreprise de devenir propriétaire du bien loué sans mobiliser sa trésorerie, ni alourdir sa dette, ce mécanisme financier a un argument de poids : pendant toute la durée de l’opération, le bâtiment reste la propriété du crédit-bailleur et ne figure donc pas à l’actif du bilan
comptable du crédit-preneur. En conséquence, “le taux d’endettement du crédit-preneur n’est pas impacté par ce type d’opération de
financement”, indique Françoise Palle-Guillabert, ce qui lui permet de préserver sa capacité d’emprunt, tout en ne dégradant pas sa solvabilité financière. Enfin, “le financement peut atteindre 100 % du montant de l’investissement”, précise-t-elle. À l’issue de l’opération decréditp bail, trois options sont offertes à l’entreprise : lever son option d’achat à un prix convenu dès la signature – sa valeur résiduelle –, restituer le bien au crédit-bailleur ou tout simplement prolonger son contrat de bail sur une nouvelle période. Autre avantage de poids, les redevances payées dans le cadre du contrat de crédit-bail sont considérées fiscalement comme des charges externes, et viennent donc réduire le résultat imposable du crédit-preneur, au titre de l’impôt sur les bénéfices. En revanche, si le même bien immobilier avait été acheté par le biais d’un crédit bancaire classique, seul le montant lié à son amortissement et aux charges d’intérêts payées sur l’emprunt contracté aurait été déductible. Une différence loin d’être négligeable, à laquelle s’ajoutent d’autres avantages fiscaux en matière de droits d’enregistrement ou de TVA par exemple (cf. encadré). Le crédit-bail bénéficie également d’un autre atout, pas toujours connu : il permet de bénéficier d’aides à l’investissement immobilier octroyées par les collectivités locales ou certains fonds structurels européens comme le Feder (Fonds européen de développement régional). Ces aides, qui prennent généralement la forme d’un avoir sur les loyers, peuvent être pré-financées par le crédit-bailleur lorsqu’elles sont versées en cours de réalisation de l’opération, ou même après l’achèvement de la construction.
Mieux que le crédit bancaire ?
Cependant, avant de contacter un établissement financier pour mettre en place une opération de crédit-bail, il est important de bien évaluer “le coût de cette opération, qui n’est pas nécessairement plus élevé qu’un financement
bancaire classique, notamment si l’on tient compte de ses avantages fiscaux comme la déductibilité
des loyers par exemple”, précise Raphaël Dosne, consultant indépendant en crédit-bail immobilier chez Cbi-consult. Cependant, ce type de comparaison est souvent loin d’être évidente à faire pour un non-initié, car la notion de TEG (taux effectif global) n’est pas applicable. En effet, “le crédit-bail immobilier n’est pas un prêt d’argent mais un mode de financement” ajoute-t-il. Il ne s’agit pas d’un crédit au sens juridique du terme. De plus, le coût total du crédit dépend également de services associés, qui peuvent être souscrits au moment de la signature du contrat. Ainsi, “dans la majorité des cas, le montant des redevances intègre le paiement d’une prime liée à la souscription d’une assurance dommages”, précise JeanChristophe Bouchard, avocat associé chez NMW Avocats.
Pendant toute la durée de l’opération, le bâtiment reste la propriété du créditbailleur et ne figure donc pas à l’actif du bilan comptable du crédit-preneur Le crédit-bail permet de bénéficier d’aides à l’investissement immobilier