Ges­tion

Le crédit-bail pour l’achat de lo­caux pro­fes­sion­nels, une op­tion à étu­dier de près

Le Nouvel Economiste - - La Une - RO­MAIN THO­MAS

Crédit-bail im­mo­bi­lier

Compte te­nu de l’en­vi­ron­ne­ment ac­tuel de taux d’in­té­rêt his­to­ri­que­ment bas, il peut être in­té­res­sant pour une en­tre­prise d’ache­ter ses lo­caux pro­fes­sion­nels en uti­li­sant un crédit ban­caire. Ce­pen­dant, avant de choi­sir cette op­tion, il est op­por­tun de s’in­té­res­ser aux so­lu­tions of­fertes par le mé­ca­nisme du crédit-bail qui, bien que sou­vent igno­rées, ne manquent d’avan­tages par rap­port à un em­prunt im­mo­bi­lier clas­sique.

Au­jourd’hui, de nom­breux chefs d’en­tre­prise peuvent lé­gi­ti­me­ment se de­man­der s’il n’est pas op­por­tun d’ache­ter plu­tôt que louer ses lo­caux pro­fes­sion­nels. Il faut dire que l’en­vi­ron­ne­ment ac­tuel de taux d’em­prunt his­to­ri­que­ment bas peut in­ci­ter cer­tains d’entre eux à fran­chir le pas. Tou­te­fois, cette so­lu­tion est gé­né­ra­le­ment ré­ser­vée à des en­tre­prises ins­tal­lées, qui af­fichent une bonne san­té fi­nan­cière. En ef­fet, un achat im­mo­bi­lier pro­fes­sion­nel né­ces­site bien sou­vent une mise de fonds im­por­tante pour fa­ci­li­ter l’ob­ten­tion d’un crédit ban­caire, ce que n’est tou­jours en me­sure de four­nir une so­cié­té qui dé­marre son ac­ti­vi­té par exemple. A for­tio­ri, au cours des pre­mières an­nées d’exis­tence d’une en­tre­prise, la fo­ca­li­sa­tion sur la crois­sance et le dé­ve­lop­pe­ment sont de na­ture à frei­ner l’ac­qui­si­tion de lo­caux pro­fes­sion­nels, Cette tech­nique fi­nan­cière est au­jourd’hui lar­ge­ment dif­fu­sée en France. Tous les types d’im­meubles pro­fes­sion­nels peuvent faire l’ob­jet d’un crédit-bail qui ris­que­rait de plom­ber ses comptes. Pour­tant, des so­lu­tions de fi­nan­ce­ment al­ter­na­tives sont pos­sibles, à l’image du “crédit-bail im­mo­bi­lier qui est ac­ces­sible à tout type d’en­tre­prise, de l’ar­ti­san/TPE aux plus grands groupes in­ter­na­tio­naux en pas­sant par les PME et ETI, quels que soient leur sec­teur d’ac­ti­vi­té et leur du­rée d’exis­tence”, in­dique Fran­çoise Palle-Guilla­bert, dé­lé­gué gé­né­ral de l’As­so­cia­tion fran­çaise des so­cié­tés fi­nan­cières (ASF). Même “les so­cié­tés en cours de créa­tion peuvent en bé­né­fi­cier”, ajoute-t-elle ; ce qui ex­plique sans doute le suc­cès de cette tech­nique fi­nan­cière, au­jourd’hui lar­ge­ment dif­fu­sée en France. Ain­si, d’après les chiffres pu­bliés par l’ASF, “l’an der­nier, la pro­duc­tion de crédit-bail im­mo­bi­lier, tous ac­teurs confon­dus, s’est chif­frée à 4,4 mil­liards d’eu­ros dans l’Hexa­gone et reste dy­na­mique”, pré­cise Ma­ha Se­frioui, res­pon­sable mar­ke­ting de Crédit Agri­cole Lea­sing & Fac­to­ring. Der­rière ces chiffres se cache l’opé­ra­tion par la­quelle une so­cié­té fi­nan­cière (le cré­dit­bailleur) achète ou fait construire pour son compte un im­meuble à usage pro­fes­sion­nel, pour le louer en­suite à une en­tre­prise (le crédit-pre­neur) tout en lui per­met­tant, si elle le dé­sire, de s’en por­ter ac­qué­reur à une date et un prix – la va­leur ré­si­duelle – conve­nu au mo­ment de la si­gna­ture du contrat de crédit-bail, par le biais d’une op­tion d’achat. La va­leur ré­si­duelle cor­res­pond “au mon­tant, sou­vent sym­bo­lique, au­quel le lo­ca­taire pour­ra ra­che­ter le bien im­mo­bi­lier à l’échéance du contrat”, pré­cise Ma­ha Se­frioui.

Quelles obli­ga­tions à res­pec­ter ?

Tou­te­fois, avant de se lan­cer dans une telle opé­ra­tion, le crédit-bailleur se doit de res­pec­ter

un cer­tain nombre de condi­tions. Tout d’abord, il faut sa­voir que seul un bien im­mo­bi­lier pro­fes­sion­nel peut faire l’ob­jet d’un fi­nan­ce­ment via un crédit-bail, en ver­tu de l’ar­ticle L313-7 du code mo­né­taire et fi­nan­cier. En clair, il doit s’agir d’un bâ­ti­ment uti­li­sé dans le cadre d’une ac­ti­vi­té éco­no­mique, qu’elle soit com­mer­ciale, in­dus­trielle, ar­ti­sa­nale, li­bé­rale, agri­cole ou as­so­cia­tive. Ain­si, un ter­rain nu sans pro­jet de construc­tion ou un im­meuble d’ha­bi­ta­tion en sont ex­clu. En re­vanche, un crédit-bail peut être consen­ti pour un bâ­ti­ment com­pre­nant, à titre ac­ces­soire, un lo­ge­ment de fonc­tion. Il faut éga­le­ment sa­voir que tous les types d’im­meubles pro­fes­sion­nels peuvent faire l’ob­jet d’un crédit-bail, qu’il s’agisse d’un bien im­mo­bi­lier à usage com­mer­cial, pro­fes­sion­nel ou in­dus­triel, exis­tant ou à construire. Autre obli­ga­tion : pen­dant toute la du­rée du contrat, l’en­tre­prise lo­ca­taire as­sume les dif­fé­rentes charges af­fé­rentes au bâ­ti­ment loué ; soit les frais liés à son en­tre­tien cou­rant, aux po­lices d’as­su­rance ou en­core aux im­pôts, taxes et autres contri­bu­tions fon­cières par exemple. En ef­fet, le crédit-pre­neur est te­nu de main­te­nir les lieux loués en bon état

d’en­tre­tien, même si “les grosses ré­pa­ra­tions in­combent au cré­dit­bailleur, qui reste ju­ri­di­que­ment le pro­prié­taire de l’im­meuble tant que le crédit-pre­neur n’a pas fait le choix d’exer­cer son op­tion d’achat”, pré­cise Ni­co­las Bon­lieu, di­rec­teur as­so­cié du cour­tier Le Comp­toir fi­nan­cier. D’ailleurs, dans le cadre d’un contrat de crédit-bail, le chef d’en­tre­prise a tou­jours la pos­si­bi­li­té de chan­ger de lo­caux, de les sous-louer ou même de les cé­der par an­ti­ci­pa­tion, bien évi­dem­ment sous ré­serve de l’ac­cord du crédit-bailleur. Dans ce der­nier cas, en règle gé­né­rale, mieux vaut cé­der le contrat de crédit-bail en cours d’exé­cu­tion plu­tôt que re­vendre les lo­caux avant l’ex­pi­ra­tion de leur pé­riode de lo­ca­tion, conseillent les spé­cia­listes. En ef­fet, en cas d’une le­vée an­ti­ci­pée de l’op­tion d’achat sui­vie d’une re­vente de l’im­meuble, les droits de mu­ta­tion s’ap­pliquent deux fois, ce qui rend l’opé­ra­tion dou­ble­ment plus coû­teuse.

Pas de sur­poids fi­nan­cier

Mais les avan­tages du cré­dit­bail im­mo­bi­lier ne s’ar­rêtent pas là. En ef­fet, au-de­là du fait qu’il per­met à l’en­tre­prise de de­ve­nir pro­prié­taire du bien loué sans mo­bi­li­ser sa tré­so­re­rie, ni alour­dir sa dette, ce mé­ca­nisme fi­nan­cier a un ar­gu­ment de poids : pen­dant toute la du­rée de l’opé­ra­tion, le bâ­ti­ment reste la pro­prié­té du crédit-bailleur et ne fi­gure donc pas à l’ac­tif du bi­lan

comp­table du crédit-pre­neur. En consé­quence, “le taux d’en­det­te­ment du crédit-pre­neur n’est pas im­pac­té par ce type d’opé­ra­tion de

fi­nan­ce­ment”, in­dique Fran­çoise Palle-Guilla­bert, ce qui lui per­met de pré­ser­ver sa ca­pa­ci­té d’em­prunt, tout en ne dé­gra­dant pas sa sol­va­bi­li­té fi­nan­cière. En­fin, “le fi­nan­ce­ment peut at­teindre 100 % du mon­tant de l’in­ves­tis­se­ment”, pré­cise-t-elle. À l’is­sue de l’opé­ra­tion de­cré­ditp bail, trois op­tions sont of­fertes à l’en­tre­prise : le­ver son op­tion d’achat à un prix conve­nu dès la si­gna­ture – sa va­leur ré­si­duelle –, res­ti­tuer le bien au crédit-bailleur ou tout sim­ple­ment pro­lon­ger son contrat de bail sur une nou­velle pé­riode. Autre avan­tage de poids, les re­de­vances payées dans le cadre du contrat de crédit-bail sont consi­dé­rées fis­ca­le­ment comme des charges ex­ternes, et viennent donc ré­duire le ré­sul­tat im­po­sable du crédit-pre­neur, au titre de l’im­pôt sur les bé­né­fices. En re­vanche, si le même bien im­mo­bi­lier avait été ache­té par le biais d’un crédit ban­caire clas­sique, seul le mon­tant lié à son amor­tis­se­ment et aux charges d’in­té­rêts payées sur l’em­prunt contrac­té au­rait été dé­duc­tible. Une dif­fé­rence loin d’être né­gli­geable, à la­quelle s’ajoutent d’autres avan­tages fis­caux en ma­tière de droits d’en­re­gis­tre­ment ou de TVA par exemple (cf. en­ca­dré). Le crédit-bail bé­né­fi­cie éga­le­ment d’un autre atout, pas tou­jours connu : il per­met de bé­né­fi­cier d’aides à l’in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier oc­troyées par les col­lec­ti­vi­tés lo­cales ou cer­tains fonds struc­tu­rels eu­ro­péens comme le Fe­der (Fonds eu­ro­péen de dé­ve­lop­pe­ment ré­gio­nal). Ces aides, qui prennent gé­né­ra­le­ment la forme d’un avoir sur les loyers, peuvent être pré-fi­nan­cées par le crédit-bailleur lors­qu’elles sont ver­sées en cours de réa­li­sa­tion de l’opé­ra­tion, ou même après l’achè­ve­ment de la construc­tion.

Mieux que le crédit ban­caire ?

Ce­pen­dant, avant de contac­ter un éta­blis­se­ment fi­nan­cier pour mettre en place une opé­ra­tion de crédit-bail, il est im­por­tant de bien éva­luer “le coût de cette opé­ra­tion, qui n’est pas né­ces­sai­re­ment plus éle­vé qu’un fi­nan­ce­ment

ban­caire clas­sique, no­tam­ment si l’on tient compte de ses avan­tages fis­caux comme la dé­duc­ti­bi­li­té

des loyers par exemple”, pré­cise Ra­phaël Dosne, consul­tant in­dé­pen­dant en crédit-bail im­mo­bi­lier chez Cbi-con­sult. Ce­pen­dant, ce type de com­pa­rai­son est sou­vent loin d’être évi­dente à faire pour un non-ini­tié, car la no­tion de TEG (taux ef­fec­tif glo­bal) n’est pas ap­pli­cable. En ef­fet, “le crédit-bail im­mo­bi­lier n’est pas un prêt d’ar­gent mais un mode de fi­nan­ce­ment” ajoute-t-il. Il ne s’agit pas d’un crédit au sens ju­ri­dique du terme. De plus, le coût to­tal du crédit dé­pend éga­le­ment de ser­vices as­so­ciés, qui peuvent être sous­crits au mo­ment de la si­gna­ture du contrat. Ain­si, “dans la ma­jo­ri­té des cas, le mon­tant des re­de­vances in­tègre le paie­ment d’une prime liée à la sous­crip­tion d’une as­su­rance dom­mages”, pré­cise JeanCh­ris­tophe Bou­chard, avo­cat as­so­cié chez NMW Avo­cats.

Pen­dant toute la du­rée de l’opé­ra­tion, le bâ­ti­ment reste la pro­prié­té du cré­dit­bailleur et ne fi­gure donc pas à l’ac­tif du bi­lan comp­table du crédit-pre­neur Le crédit-bail per­met de bé­né­fi­cier d’aides à l’in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier

“L’an der­nier, la pro­duc­tion de cré­dit­bail im­mo­bi­lier, tous ac­teurs confon­dus, s’est chif­frée à 4,4 mil­liards d’eu­ros dans

l’Hexa­gone.” Ma­ha Se­frioui, Crédit Agri­cole Lea­sing & Fac­to­ring.

“Le coût de l’opé­ra­tion n’est pas né­ces­sai­re­ment plus éle­vé qu’un fi­nan­ce­ment ban­caire clas­sique, no­tam­ment si l’on tient compte de ses avan­tages fis­caux comme la dé­duc­ti­bi­li­té des loyers par exemple.” Ra­phaël Dosne, Cbi-con­sult.

“Le taux d’en­det­te­ment du cré­dit­pre­neur n’est pas im­pac­té par ce type d’opé­ra­tion de fi­nan­ce­ment.” Fran­çoise Palle-Guilla­bert, ASF.

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