Bien dans ses meubles Avec la baisse ré­gu­lière des taux d’in­té­rêt consta­tée sur les pla­ce­ments mo­né­taires et les in­cer­ti­tudes concer­nant les pers­pec­tives du mar­ché boursier, les épar­gnants fran­çais se tournent une nou­velle fois vers leur pla­ce­ment pré­fé­ré

LMNP, un ré­gime fis­cal re­la­ti­ve­ment fa­vo­rable, un ré­gime ju­ri­dique moins contrai­gnant que ce­lui d’un lo­ge­ment nu

Le Nouvel Economiste - - Analyses - DI­DIER WILLOT

La pierre, c’est du so­lide ! En rai­son de la baisse ré­gu­lière du ren­de­ment des li­vrets ré­gle­men­tés et de l’as­su­rance-vie en­re­gis­trée de­puis quelques an­nées, Le sta­tut de loueur en meu­blé offre da­van­tage de sou­plesse que ce­lui du loueur de lo­ge­ment vide, mais sur­tout il per­met de bé­né­fi­cier d’un abat­te­ment for­fai­taire de 50 % sur les re­ve­nus lo­ca­tifs ain­si que des in­cer­ti­tudes qui conti­nuent de pe­ser sur le mar­ché boursier suite à la der­nière crise fi­nan­cière, les in­ves­tis­seurs se sont prio­ri­tai­re­ment tour­nés vers les pla­ce­ments im­mo­bi­liers au cours des der­nières an­nées. Rien de bien nou­veau, di­ra-t-on, puisque les Fran­çais y consacrent dé­jà, bon an mal an, plus de 60 % de leur épargne dis­po­nible de­puis long­temps dé­jà. Et pour­tant, consé­quence pro­bable des lois Du­flot puis Pi­nel, la­quelle se­ra re­con­duite en 2018 mais res­ser­rée aux seules zones ten­dues en ma­tière de de­mande lo­ca­tive, ils ont main­te­nant ten­dance à dé­lais­ser l’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif tra­di­tion­nel dans des lo­ge­ments vides (on compte en France près de 3 mil­lions de bailleurs pri­vés in­di­vi­duels) au pro­fit de nou­velles formes de pla­ce­ment im­mo­bi­lier. Par­mi elles, on peut ci­ter les bu­reaux, les com­merces, les so­cié­tés ci­viles de pla­ce­ment im­mo­bi­lier… mais aus­si la lo­ca­tion de lo­ge­ments meu­blés, qui semble sus­ci­ter un in­té­rêt crois­sant au­près des épar­gnants. “En ef­fet, le sta­tut de loueur en meu­blé offre da­van­tage de sou­plesse que ce­lui du loueur de lo­ge­ment vide, mais sur­tout il per­met de bé­né­fi­cier d’un abat­te­ment for­fai­taire de 50 % sur les re­ve­nus lo­ca­tifs. Sans comp­ter une de­mande forte de la part de jeunes ac­tifs qui tardent au­jourd’hui à s’ins­tal­ler du­ra­ble­ment avec leurs propres meubles” confirme Co­rinne Beu­gnier, fon­da­trice de la so­cié­té France Lodge qui ac­com­pagne de­puis plus de 30 ans les pro­prié­taires pa­ri­siens de lo­ge­ments meu­blés. Il est vrai que la loi du 16 juillet 1989, ré­cem­ment ré­ac­tua­li­sée par la loi Du­flot, fait en quelque sorte du loueur en meu­blé, pro­fes­sion­nel ou non pro­fes­sion­nel, un com­mer­çant. Ce qui si­gni­fie que le mon­tant des loyers qu’il touche n’est pas consi­dé­ré comme du re­ve­nu fon­cier en­trant dans l’assiette de l’im­pôt sur le re­ve­nu, mais comme des bé­né­fices in­dus­triels et com­mer­ciaux sou­mis à un ré­gime fis­cal dif­fé­rent. De deux choses l’une. Si le loueur ne dé­passe pas le pla­fond de re­cettes au­to­ri­sé par le sta­tut de mi­cro-en­tre­pre­neur (33 200 eu­ros HT en 2017), il peut s’ac­quit­ter du seul abat­te­ment for­fai­taire pré­vu par les textes. Si­non, il est im­po­sé se­lon les règles dites du BIC réel qui lui per­mettent de dé­duire de ses re­cettes la to­ta­li­té de ses charges : les droits de mu­ta­tion ac­quit­tés lors de l’achat de son bien (qu’il est pos­sible d’éta­ler sur cinq ans), les frais d’en­tre­tien et de ges­tion, les im­pôts lo­caux, les in­té­rêts d’em­prunt… Sans ou­blier l’amor­tis­se­ment de la va­leur du bien hors ter­rain (à rai­son d’en­vi­ron 2 % par an pour l’ad­mi­nis­tra­tion fis­cale) ain­si que ce­lui des tra­vaux de ré­no­va­tion des lo­caux ou des achats de mo­bi­lier sur une du­rée pou­vant al­ler jus­qu’à dix ans. Car la loi est par­fai­te­ment claire : le bailleur doit mettre à la dis­po­si­tion du lo­ca­taire, dès l’en­trée dans les lieux, l’en­semble des meubles et des ob­jets né­ces­saires à la vie quo­ti­dienne. “De plus, les loueurs en meu­blé ont la pos­si­bi­li­té d’im­pu­ter d’éven­tuels dé­fi­cits pen­dant dix ans sur les re­ve­nus de leurs lo­ca­tions pour les non pro­fes­sion­nels, et sans au­cune li­mi­ta­tion sur l’en­semble de leur re­ve­nu pour

les pro­fes­sion­nels” ajoute Ma­thieu Mars, di­rec­teur as­so­cié de l’Ins­ti­tut du pa­tri­moine, une so­cié­té spé­cia­li­sée de­puis 15 ans dans le conseil en ges­tion d’ac­tifs. Bref, un ré­gime fis­cal

Éma­nant prio­ri­tai­re­ment d’une clien­tèle d’étu­diants ou de jeunes ac­tifs, la de­mande concerne avant tout les lo­ge­ments de pe­tite sur­face, un stu­dio ou éven­tuel­le­ment un deux-pièces

re­la­ti­ve­ment fa­vo­rable qui s’ac­com­pagne d’un ré­gime ju­ri­dique sen­si­ble­ment moins contrai­gnant que ce­lui qui ré­git la lo­ca­tion d’un lo­ge­ment nu. En ef­fet, si le lo­ge­ment meu­blé doit consti­tuer obli­ga­toi­re­ment la ré­si­dence prin­ci­pale du lo­ca­taire (ou à la ri­gueur la ré­si­dence tem­po­raire d’un tra­vailleur sai­son­nier), et si les règles re­la­tives à la fixa­tion du mon­tant du loyer sont iden­tiques à celles qui concernent un bail tra­di­tion­nel, le pro­prié­taire d’un lo­ge­ment meu­blé peut consen­tir à son lo­ca­taire un bail d’une du­rée d’un an (au lieu de trois pour un bail clas­sique) re­nou­ve­lable ppar ta­cite re­con­duc­tion d’an­née en an­née. À no­ter que si le lo­ca­taire est un étu­diant, le pro­prié­taire peut même lui pro­po­ser un bail de neuf mois non re­nou­ve­lable. Autre dif­fé­rence : le dé­pôt de ga­ran­tie est pla­fon­né à deux mois de loyer hors charges, au lieu d’un mois pour un lo­ge­ment vide. En­fin, si le bailleur ne peut don­ner congé à son bailleur qu’à l’échéance du bail et pour un mo­tif lé­gi­time (soit la vente, soit la re­prise pour lui-même ou pour un proche), il dis­pose d’un pré­avis de trois mois au lieu de six pour un lo­ge­ment loué vide.

Une de­mande re­la­ti­ve­ment li­mi­tée

La lo­ca­tion meu­blée se­rait-elle alors le pla­ce­ment im­mo­bi­lier idéal ? La ré­ponse de la plu­part des ex­perts est nuan­cée. Pour eux, le dis­po­si­tif pré­sente mal­gré tout un cer­tain nombre d’in­con­vé­nients. Tout d’abord, même si elle est en aug­men­ta­tion ré­gu­lière de­puis quelque temps dé­jà, la de­mande en la ma­tière reste re­la­ti­ve­ment li­mi­tée. Éma­nant prio­ri­tai­re­ment d’une clien­tèle d’étu­diants ou de jeunes ac­tifs, elle concerne avant tout les lo­ge­ments de pe­tite sur­face, un stu­dio ou éven­tuel­le­ment un deux-pièces, si­tués dans les zones uni­ver­si­taires, les grands

centres ur­bains ou plus ra­re­ment les villes de congrès ou les ci­tés bal­néaires… “Si vous êtes le pro­prié­taire d’un trois ou quatre pièces sus­cep­tible d’in­té­res­ser une fa­mille, il y a toutes les chances qu’elle pré­fère s’y ins­tal­ler avec ses propres meubles en bé­né­fi­ciant des ga­ran­ties d’un bail de trois

ans” confirme Cheikh Ha­ne­fi, fon­da­teur de la so­cié­té spé­cia­li­sée dans l’in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier HLu­tes­cens. Rai­son pour la­quelle il a eu l’idée de ra­che­ter des ap­par­te­ments an­ciens en mau­vais état et de les re­ma­nier pour en faire des lo­ge­ments confor­tables sus­cep­tibles d’être loués meu­blés en co­lo­ca­tion à des étu­diants ou à de jeunes cadres en dé­but de car­rière pro­fes­sion­nelle. Sous le nom d’Ea­sy­rente, cette for­mule offre ac­tuel­le­ment aux in­ves­tis­seurs une pro­messe de ren­ta­bi­li­té nette com­prise entre 3 % et 4 % par an. Autre pro­blème : contrai­re­ment à une idée ré­pan­due, les règles re­la­tives à l’ex­pul­sion des lo­ca­taires in­dé­li­cats sont iden­tiques pour les lo­ge­ments meu­blés que pour les lo­ge­ments nus. Si le lo­ca­taire re­fuse de payer ses loyers, le bailleur est te­nu d’ac­com­plir toutes les dé­marches pré­vues par la loi. En­fin, la ges­tion d’une lo­ca­tion meu­blée de­mande beau­coup de temps et d’éner­gie. Non seule­ment la du­rée des baux im­plique une ro­ta­tion ra­pide des lo­ca­taires, mais sur­tout ceux-ci sont plus exi­geants. Ayant l’im­pres­sion de vivre dans une ré­si­dence hô­te­lière, ils ont ten­dance à sol­li­ci­ter le pro­prié­taire au moindre pro­blème : la panne d’un ap­pa­reil élec­tro­mé­na­ger, la dé­con­nexion de la liai­son wi­fi, le bris d’un meuble… Certes, il existe des agences im­mo­bi­lières spé­cia­li­sées dans la lo­ca­tion meu­blée qui se chargent du choix du lo­ca­taire et de l’en­semble des for­ma­li­tés ad­mi­nis­tra­tives – la ré­dac­tion du bail, l’état des lieux d’en­trée et de sor­tie, l’en­cais­se­ment des loyers…y – ppour le comp­tep du lo­ca­taire. Évi­dem­ment, le re­cours à un ser­vice de ce type don­ne­ra lieu au paie­ment d’une com­mis­sion com­prise entre 10 et 20 % du mon­tant du loyer, qui risque de di­mi­nuer le ren­de­ment du pla­ce­ment de ma­nière si­gni­fi­ca­tive.

“La lo­ca­tion de lo­ge­ments meu­blés en ré­si­dences ser­vices af­fiche des taux de ren­ta­bi­li­té sen­si­ble­ment plus éle­vés que celle d’un in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif clas­sique”

L’in­ves­tis­se­ment col­lec­tif en ré­si­dences ser­vices

Au­tant de rai­sons qui conduisent nombre d’in­ves­tis­seurs à s’in­té­res­ser non plus à la lo­ca­tion meu­blée di­recte mais à la lo­ca­tion dans une ré­si­dence gé­rée. Après l’ar­rêt du Cen­si-Bou­vard fin 2017, le dis­po­si­tif de lo­ca­tion meu­blée non pro­fes­sion­nel per­met­tra tou­jours aux épar­gnants d’ac­qué­rir des lots d’un im­meuble col­lec­tif gé­ré par une so­cié­té spé­cia­li­sée dans l’hé­ber­ge­ment d’étu­diants, de va­can­ciers ou de per­sonnes âgées, et de tou­cher une quote-part des loyers per­çus. “Ils sont ver­sés aux ac­qué­reurs des lots de­ve­nus bailleurs, sur la base d’un en­ga­ge­ment ferme de lo­ca­tion de l’en­tre­prise ex­ploi­tante sur une du­rée de 12 ans re­nou­ve­lable, la­quelle se charge éga­le­ment de l’en­tre­tien des bâ­ti­ments”, ex­plique Em­ma­nuel Char­let, di­rec­teur as­so­cié de la so­cié­té Fi­dexi qui aide la so­cié­té LNA San­té (an­cien­ne­ment Le Noble Age Groupe, 70 éta­blis­se­ments sur l’en­semble du ter­ri­toire fran­çais et en Bel­gique) à ex­ter­na­li­ser ses pro­grammes de construc­tion d’éta­blis­se­ments mé­di­ca­li­sés d’hé­ber­ge­ment pour per­sonnes âgées dé­pen­dantes (Eh­pad). “Ce mo­dèle éco­no­mique gé­nère une ren­ta­bi­li­té lo­ca­tive sen­si­ble­ment plus éle­vée que celle d’un in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif clas­sique.” C’est ain­si que Fi­dexi pro­pose une ren­ta­bi­li­té moyenne de l’ordre de 4,5 % sur les pro­grammes ac­tuel­le­ment en cours de com­mer­cia­li­sa­tion. Pour les épar­gnants qui s’in­quiètent des risques que l’ap­pli­ca­tion de la loi Alur fait pe­ser à terme sur l’évo­lu­tion des loyers dans les lo­ge­ments vides, l’in­ves­tis­se­ment dans le lo­ge­ment meu­blé, à titre in­di­vi­duel ou dans le cadre d’une so­cié­té ci­vile im­mo­bi­lière, offre la pos­si­bi­li­té de se consti­tuer un pa­tri­moine im­mo­bi­lier tout en bé­né­fi­ciant à la fois une fis­ca­li­té plu­tôt fa­vo­rable et un ren­de­ment re­la­ti­ve­ment éle­vé. Ce qui est somme toute as­sez rare dans la pa­lette des pla­ce­ments fi­nan­ciers au­jourd’hui dis­po­nibles.

“On note une de­mande forte de la part de jeunes ac­tifs qui tardent au­jourd’hui à s’ins­tal­ler du­ra­ble­ment avec leurs

propres meubles.” Co­rinne Beu­gnier, France Lodge.

“Il y a toutes les chances qu’une fa­mille pré­fère s’ins­tal­ler dans un lo­ge­ment vide avec ses propres meubles et en bé­né­fi­ciant des ga­ran­ties d’un bail

de trois ans.” Cheikh Ha­ne­fi, HLu­tes­cens.

“Les loueurs en meu­blé ont la pos­si­bi­li­té d’im­pu­ter d’éven­tuels dé­fi­cits sur les re­ve­nus de leurs lo­ca­tions pen­dant dix ans.” Ma­thieu Mars, Ins­ti­tut du pa­tri­moine.

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