Pinel concentré L’immobilier est la valeur refuge privilégiée pour les épargnants. Depuis 2014, le dispositif Pinel conjugue l’investissement immobilier avec une défiscalisation de l’impôt sur le revenu. Cette mesure soutient aussi activement la construct
Le Pinel est reconduit pour 4 ans, mais les zones les moins tendues seront exclues du dispositif. Une fausse bonne idée ?
Les lois Périssol, de Robien, Borloo, Scellier, Duflot et désormais Pinel ont offert des avantages fiscaux aux investisseurs dans l’immobilier neuf. Cette dernière mesure connaît un vif succès auprès de particuliers et a permis de doper la construction. “Sur les premiers sept mois de l’année, les mises en chantier de logements ont progressé de 8,9 %. La tendance 2017 affiche une hausse de 5,5 % s’agissant des autorisations et de 8,9 % s’agissant des mises en chantier, pour un total attendu de 400 000 logements neufs à la fin de l’année 2017, contre 357 000 unités au cours de la période 1980-2016” précise la Fédération française du bâtiment. Pour chaque investisseur, une opération Pinel est réalisable sur deux logements par an, dans la limite de 300 000 euros d’investissement total et de 5 500 euros du m² habitable. “Le but de la loi Pinel est de soutenir l’investissement locatif en France par les ménages privés dans le logement locatif intermédiaire, avec des loyers calibrés en dessous du
marché qui permettent de mieux se loger avec des consommations énergétiques réduites” assure Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers. La loi Pinel définit quatre zones – A bis, A, B1, B2 – suivant le degré de tension du marché immobilier, et les zones rurales sont classées en C. Avec la mouture 2018 du dispositif, les zones B2 et C, qui pouvaient être rendues éligibles de façon dérogatoire, seront exclues, dès janvier 2018 pour les zones C, et janvier 2019 pour les zones B2. Le gouvernement veut en effet “recentrer le dispositif pour le rendre plus efficace”.
La localisation conditionne la réussite
Jusqu’à la fin de l’année, il est encore possible de défiscaliser dans de nombreuses villes de province. Si ces offres peuvent paraître alléchantes, “il faut rester prudent et garder du bon sens, met en garde Loïc Ollivier, directeur régional de la prescription du promoteur Sedelka-Europrom. La proximité des commerces, des transports, des écoles, le prix à la revente et le potentiel élevé de locataires est à étudier. L’emplacement, c’est le critère numéro un. Il vaut mieux débourser un peu plus et être bien placé. C’est un atout indéniable pour la revente et pour louer rapidement.” La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une déduction d’impôts modulable en fonction de la durée de location choisie. Louer pendant 9 ans ouvre le droit à 18 % de défiscalisation sur le montant du bien, et louer pendant 12 ans à 21 %. L’engagement locatif sur 6 ans permet 12 % de défiscalisation. Pour en profiter, la première location doit intervenir dans l’année qui suit l’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement. Si logement peut être loué à un ascendant ou un descendant, les loyers restent encadrés et les locataires soumis à un plafonnement du revenu. Quand le locataire donne congé, il est nécessaire d’en retrouver un dans un délai d’un an car au-delà, l’administration fiscale demande le remboursement de l’avantage obtenu depuis l’origine. Pourtant certains promoteurs veulent rassurer leurs investisseurs et invoquent les assurances “carence et vacance locative”, qui garantissent le paiement des loyers. “Les sommes perçues au titre de cette assurance ne sont pas considérées par le fisc comme des loyers,
poursuit Loïc Ollivier. La meilleure assurance contre la vacance locative est l’attractivité du logement. Mais aussi le ratio propriétaire occupant et investisseurs dans la résidence, pour une copropriété saine et un entretien des parties communes. Chez Sedelka-Europrom, nous veillons à maintenir l’équilibre avec 60 % maximum d’investisseurs dans nos programmes.” Pour ceux qui ne souhaitent pas connaître le stress de la gestion locative et qui disposent d’une somme limitée, l’achat de parts dans une société civile de placement immobilier (SCPI) fiscale est aussi une solution. “Par ce moyen, on délègue l’intégralité des contraintes locatives et de gestion, explique Arnaud Dewachter, délégué général de l’Association française des sociétés de placement immobilier. L’avantage de la
Avec la mouture 2018 du dispositif, les zones B2 et C, qui pouvaient être rendues éligibles de façon dérogatoire, seront exclues, dès janvier 2018 pour les zones C, et janvier 2019 pour les zones B2. Le gouvernement veut en effet “recentrer le dispositif pour le rendre plus efficace”
“Cette nouvelle limite concentrera les habitants en couronne des agglomérations, probablement au détriment de la qualité de vie des individus et de l’activité économique”
SCPI Pinel est son ticket d’entrée, il est beaucoup plus modeste que le moindre petit studio.”
Une rentabilité parfois aléatoire
Jean-Michel Ciuch, directeur général d’Immo G Consulting, estime que le Pinel peut être risqué pour les épargnants qui ne sont pas initiés, car les taux de rendements peuvent être en dessous de la
norme. “Beaucoup pensent qu’il y a une garantie de l’État, ce qui est faux. Le dispositif Pinel n’est pas avantageux car il impose une grille de loyers plafonds par zone géographique, mais un seul prix de vente plafond de 5 500 euros/m² qui s’applique uniformément à l’ensemble des zones. Dans les zones peu tendues, les prix de vente sont parfois tellement supérieurs aux prix du marché que la revente risque de se faire à perte. Quant aux économies d’impôt attendues, elles sont parfois compensées par des taxes foncières élevées et des charges de copropriété
conséquentes. De plus, dans de nombreuses villes, les loyers constatés peuvent être en deçà de 30 % de la grille de loyers Pinel édictée selon les zones géographiques.” Pour Jean Michel Ciuch, le resserrement du dispositif Pinel ne contribuera pas à diminuer la ségrégation et la précarisation spatiale et sociale en zones immobilières tendues, car “dans les secteurs résidentiels recherchés, les loyers plafonds Pinel sont inférieurs aux loyers moyens de marché, pareil pour le prix de vente unique applicable qui est inférieur au prix moyen du marché. Les promoteurs conservent ce foncier pour la construction de programmes libres, sans contraintes de fixation de loyers et de prix”.
Grandes villes contre province
Belfort, Calais, Le Mans, Pau, Angers, Béziers, Quimper, Concarneau, Gap, ou encore Dunkerque font partie des 42 villes écartées du dispositif à compter du 1er janvier 2018. “La suppression du prêt à taux zéro (PTZ) et du Pinel dans les zones B2 et C éliminera près de 50 000 opérations d’accession à la propriété et reviendra à abandonner 34 000 communes, où vivent 60 % de la population française, s’inquiète Pascal Thouroude, responsable commercial pour le promoteur normand Edifidès. Cela va clairement sinistrer des communes et des régions où la demande est bien réelle. Cette nouvelle limite concentrera les habitants en couronne des agglomérations, probablement au détriment de la qualité de vie des individus et de l’activité économique.” Même avis pour Alexandra François-Cuxac, qui estime que “la prolongation en l’état pendant quatre ans du dispositif Pinel et du PTZ en zones tendues est une très bonne nouvelle, puisqu’ils sont indispensables dans ces territoires à forte demande. Les zones détendues exclues en 2018 auraient dû en revanche faire l’objet d’une analyse au cas par cas, afin de tenir compte des spécificités et des évolutions de ces territoires”. Pour les élus, c’est une mauvaise nouvelle. Hervé Morin, président de la région Normandie, ne comprend pas ces économies gouvernementales, “c’est une mesure assez curieuse qui considère à tort qu’en zone rurale, il n’y a pas besoin de soutenir le logement. Il y a des déficits en logements de bonne qualité thermique et en logements modernes. Maintenir les aides en zone B2 et C dérogatoire, ce n’est pas mettre de l’argent pas les fenêtres, c’est répondre à des demandes fortes en matière locative et maintenir les jeunes foyers dans nos régions. Mais c’est aussi dynamiser l’emploi dans le bâtiment. Un logement neuf, c’est 1,6 emploi direct, qui participe au soutien des filières économiques et de la vie en province.”