Démembrement, l’IFI mis à nu

La nue-propriété est le seul actif d’immobilier direct qui ne rentre pas dans le calcul de l’IFI. Mode d’emploi.

Pour un contribuable souhaitant réduire l’assiette de son impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou bien augmenter son patrimoine immobilier sans être soumis à l’IFI, l’acquisition d’un bien immobilier en nuepropriété est une option à considérer. Pendant toute la durée du démembrement, généralement comprise entre 15 et 18 ans, le bien n’entre pas dans le calcul de l’IFI. De son côté, l’usufruitier, généralement un bailleur social, perçoit les loyers, assume les risques locatifs, assure la gestion du bien et s’acquitte des charges (frais d’entretien, travaux, taxe foncière…). Le démembrement temporaire de propriété est également envisageable pour l’acquisition de parts de SCPI, qui sont alors exclues de l’assiette taxable à l’IFI.

Depuis le 1er janvier, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Comme son nom l’indique, il cible uniquement l’immobilier, qu’il s’agisse de la résidence principale (avec un abattement de 30 %), d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif ou encore de société civile immobilière, comme des parts de SCPI. Tout particulier est soumis à l’IFI si la valeur nette de son patrimoine immobilier excède 800 000 euros. Pour un contribuable souhaitant réduire son assiette IFI ou bien augmenter son patrimoine immobilier sans être soumis à l’IFI, l’acquisition d’un bien en nue-propriété est une option à considérer.

En effet, “la nue-propriété est le seul actif d’immobilier direct qui ne rentre pas dans le calcul de l’IFI”, explique Alban Gautier, directeur des activités de démembrement chez Fidexi, l’un des trois leaders du démembrement de propriété en France avec Perl et iPlus. Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété d’un bien, c’est-à-dire la nuepropriété, de son droit d’usage, appelé l’usufruit. Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne touche aucun revenu locatif ; c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers et assure la gestion locative. Dans le cas d’un usufruit locatif social (ULS), l’acquéreur de l’usufruit est un bailleur conventionné et il est le seul redevable de l’impôt. “Comme le nu-propriétaire n’a aucun revenu, ni usage immédiat du bien qu’il possède, ce bien ne rentre pas dans son patrimoine imposable à l’IFI”, détaille Alban Gautier.

Se constituer un patrimoine

“En contrepartie, le nu-propriétaire ne pourra pas déduire l’éventuel crédit qu’il aurait souscrit pour acquérir ce bien au passif de l’IFI”, rappelle Clarisse Josse, responsable ingénierie patrimoniale chez Agami Family Office. Seules les dettes contractées pour un bien immobilier imposable sont en effet déductibles. Selon cette spécialiste, “un particulier peut envisager d’arbitrer un actif immobilier détenu en pleine propriété pour acquérir de la nue-propriété, mais cela dépendra toujours de sa situation familiale et patrimoniale, et du montant de ses actifs imposables : est-ce que son patrimoine immobilier est à 1,4 million d’euros ou à 10 millions d’euros ? Le bien en question fait-il partie d’un patrimoine familial à conserver ? Il faut toujours avoir une vue d’ensemble avant de prendre ce type de décision”.

Depuis l’entrée en vigueur de l’IFI, le secteur n’a pour l’instant pas enregistré un regain d’intérêt pour la nue-propriété. “Mais l’intérêt est toujours le même de la part des clients qui avaient déjà en vue une acquisition en démembrement de propriété”, indique Catherine Costa, directrice du pôle solutions patrimoniales chez Natixis Wealth Management. Chez Fidexi, “nous pensons que ce regain d’intérêt va arriver. L’immobilier a été fortement touché par les annonces gouvernementales et il faut un certain temps pour faire un travail de pédagogie et expliquer que le démembrement est justement un produit épargné par ces mesures fiscales”, souligne Alban Gautier. “L’IFI est un plus, ajoute Catherine Costa. C’est souvent davantage dans l’optique de se constituer un patrimoine ou de préparer leur retraite que nos clients optent pour l’acquisition en nue-propriété.”

La ppierre-papier,pp une alternative intéressante

En la matière, l’investissement en nue-propriété offre un certain nombre d’avantages. Le premier est d’acheter un bien décoté. “L’acquisition se fait avec une décote aux alentours de 40 % par rapport au prix du marché, ce qui est une excellente nouvelle dans un contexte où les actifs financiers et immobiliers sont un peu chers. À l’issue du démembrement, l’investisseur aura le choix d’une sortie en capital (revente) ou d’une rente (revenus locatifs)”, explique Alban Gautier. Selon lui, le deuxième avantage est la tranquillité qu’offre ce produit : “pendant la période de démembrement, qui dure généralement entre 15 et 18 ans, l’investisseur ne se soucie de rien, ni de la gestion locative, ni d’éventuels travaux”.

En contrepartie, pendant cette période, le nu-propriétaire n’a pas non plus la jouissance du bien. “L’investisseur doit en être bien conscient car cette dépossession de la jouissance peut rassurer comme créer de la frustration”, prévient Clarisse Josse. C’est pourquoi l’acquisition en nuepropriété est particulièrement adaptée à ceux qui ont de la trésorerie excédentaire ou peuvent supporter le remboursement du crédit d’un bien dont ils ne perçoivent aucun revenu. Pour ceux qui veulent mobiliser des montants moins élevés, la pierre-papier offre une alternative intéressante. Il est en effet possible d’acquérir des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) en démembrement de propriété. “La pierre-papier permet une plus grande diversification et un ticket d’entrée plus faible”, souligne Clarisse Josse.

“L’IFI est un plus. C’est souvent davantage dans l’optique de se constituer un patrimoine ou de préparer leur retraite que nos clients optent pour l’acquisition en nue-propriété.” Catherine Costa,

Natixis Wealth Management.

“Comme le nu-propriétaire n’a aucun revenu, ni usage immédiat du bien qu’il possède, ce bien ne rentre pas dans son patrimoine imposable à l’IFI”

Travaux de remise en état

Parmi les inconvénients de l’acquisition en démembrement de propriété se trouve “la difficulté de revendre rapidement la nue-propriété si l’investisseur a besoin de trésorerie immédiate”, prévient la responsable ingénierie patrimoniale d’Agami Family Office. Comme tout investissement immobilier, la nue-propriété doit en effet être envisagée comme un placement de long terme. “Elle ne déroge pas à la règle d’une détention d’au moins 5 ans avant qu’une cession soit envisagée, indique Alban Gautier. Toutefois, un nombre grandissant d’investisseurs recherche des durées de démembrement inférieures à 15 ans [durée minimale du démembrement dans le schéma ULS, ndlr], facilitant ainsi la liquidité sur le marché secondaire.”

“Il y a quelques années, les investisseurs se demandaient s’ils allaient récupérer leur bien en bon état au terme du démembrement. Maintenant, lorsqu’un institutionnel achète l’usufruit, ce qui est souvent le cas des produits disponibles sur le marché, le bien est remis en état avant que le nu-propriétaire n’en retrouve la pleine propriété”, constate Catherine Costa. La convention d’usufruit, qui décrit les travaux qui sont à la charge de l’usufruitier pendant la période de démembrement et avant la remise des clés, doit être étudiée avec attention. “Dans les conventions que nous pratiquons, les travaux sont prévus afin que le logement soit remis en parfait état d’habitabilité ou de revente”, indique Alban Gautier.

Attractivité du territoire

Dernière précaution à prendre avant d’investir : s’assurer que le bien en question est bien situé, même s’il peut être difficile de prévoir l’évolution d’une zone sur une quinzaine d’années. “Quand on achète de l’immobilier, que ce soit en nue-propriété, pour louer ou pour une défiscalisation, l’emplacement est toujours ce qu’il faut regarder en premier”, insiste la directrice du pôle solutions patrimoniales de Natixis Wealth Management. “Chez Fidexi, nous nous concentrons principalement sur les dix premières métropoles françaises et nous analysons les projets sous une multitude de critères pour s’assurer de l’attractivité du territoire sur le long terme”, assure Alban Gautier.

“L’acquisition se fait avec une décote aux alentours de 40 % par rapport au prix du marché, ce qui est une excellente nouvelle dans un contexte où les actifs financiers et immobiliers sont un peu

chers.” Alban Gautier, Fidexi.

“La pierre-papier permet une plus grande diversification et un ticket d’entrée plus faible.” Clarisse Josse,

Agami Family Office.