SCPI et OPCI présentent un certain nombre de différences en matière de composition des actifs, de liquidité, de frais, de mode d’acquisition et de fiscalité
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) appartiennent à la même catégorie des placements “pierre papier” : ils permettent d’investir indirectement dans l’immobilier, d’en déléguer totalement la gestion, et n’offrent aucune garantie de capital ni de revenus à l’investisseur. “SCPI comme OPCI doivent rendre des comptes à leurs investisseurs en communiquant leur compte de résultat, le montant des investissements et des cessions, leur niveau d’endettement, etc. Cela offre une certaine transparence pour investir en connaissance de cause”, souligne Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. Au-delà de ces points communs, SCPI et OPCI présentent un certain nombre de différences en matière de composition des actifs, de liquidité, de frais, de mode d’acquisition et de fiscalité. Comme le rappelle l’AMF dans son guide sur les SCPI, une société civile de placement immobilier a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. À l’inverse, les OPCI sont majoritairement mais pas exclusivement composés d’immobilier, puisque la proportion de ce type d’actifs varie entre 60 % et 90 %. Ils comptent aussi une poche financière non immobilière, composée par exemple d’actions de sociétés cotées ou d’obligations, et une poche de liquidités. Cette diversification rend les OPCI intrinsèquement plus liquides. Les frais de souscription sont plus élevés pour les SCPI (entre 5 % et 12 %) que pour les OPCI. Les actions d’OPCI s’acquièrent principalement en tant qu’unités de compte à caractère immobilier dans un contrat d’assurance-vie, même s’il est également possible d’en acheter via un compte titres. Les modes d’acquisition des parts de SCPI sont quant à eux plus variés puisqu’il est possible d’en acheter en direct, à comptant ou à crédit, en démembrement de propriété ou via une assurance-vie. Côté fiscalité, celle des SCPI est plus lourde que celle des OPCI, les revenus des SCPI étant soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, hormis pour celles détenues dans le cadre d’une assurance-vie.