Un raccourcissement des délais d’amortissement de la TVA à 10 ans, contre 20 ans aujourd’hui, serait aussi nécessaire
Beaucoup de règles fiscales restent peu adaptées aux projets réversibles. “Il serait pertinent de diminuer les taxations sur les plus-values immobilières en cas de transformation de bureaux en logements, car il s’agit d’une solution d’intérêt public pour lutter contre l’étalement urbain” pointe Mathieu Descout, directeur général de Novaxia Développement. Dans un rapport sur l’immobilier réversible, l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise (Orie) préconise d’étendre un dispositif existant du code général des impôts, qui prévoit déjà une réduction de 33 % à 19 % de l’impôt sur les plus-values dégagées lors de l’achat de bureaux par des sociétés qui ont le projet de les transformer en logements, aux opérateurs de l’immobilier réversible. “Aujourd’hui, on peut aussi vendre une commercialité sur le marché, poursuit-il. Pourquoi ne pas transformer cette possibilité en crédit d’impôt ?”
Selon l’Orie, deux autres taxes pourraient être aménagées. D’abord une réduction de la TCBE, ou taxe pour la création de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage, spécifique à l’Ile-de-France dans le cas d’opérations réversibles. Un raccourcissement des délais d’amortissement de la TVA à 10 ans, contre 20 ans aujourd’hui, serait aussi nécessaire. Cette durée de 20 ans ne correspondrait plus à la réalité de la durée de vie des immeubles de bureaux et freinerait les opérations de transformation, selon l’Orie. Dans beaucoup d’autres pays européens, le délai est de 10 ans : Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Royaume-Uni… Aux côtés de ces dispositifs fiscaux aujourd’hui peu favorables à la généralisation de l’immobilier réversible, il existe toutefois une incitation notable pour les promoteurs, prévue par la loi Elan : un bonus de constructibilité de 30 %, censé compenser les surcoûts de construction et les pertes de surfaces causées par la transformation en logements. “Hélas, cette disposition reste trop souvent théorique car on ne peut pas aller au-delà de ce que prévoit le plan local d’urbanisme”, nuance Mathieu Descout.