Un mécanisme fiscalement intéressant, notamment pour les épargnants soumis à l’impôt sur la fortune immobilière

Encore peu connue du grand public, la formule dite de l’immobilier démembré commence à être relativement disponible sur le marché du placement-pierre. Elle consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier (ce qui induit une décote de prix allant quelquefois jusqu’à 50 % par rapport à celui du même bien en propriété plénière) et à en laisser l’usufruit à un bailleur – social ou institutionnel – pendant une durée déterminée, entre 15 à 20 ans en général. À l’issue de cette période, l’investisseur retrouve la propriété entière de son bien préalablement remis en état par le bailleur. Un mécanisme fiscalement intéressant, notamment pour les épargnants soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Pendant la première phase de l’opération, l’acquisition du bien n’a en effet aucun impact sur le niveau d’imposition de l’acquéreur. Il ne paie ni impôt sur le revenu foncier puisqu’il ne perçoit aucun loyer, ni impôt sur la fortune puisque tout bien en nuepropriété est inscrit au patrimoine de son usufruitier. Autre avantage : en cas d’achat à crédit, la législation permet de déduire les intérêts d’emprunts des autres revenus fonciers de l’investisseur, à la condition toutefois que l’opération porte sur un bien physique et que l’usufruit soit détenu temporairement par un bailleur institutionnel ou une société d’économie mixte.

Un excellent outil donc pour se constituer un patrimoine sur le long terme. De ce fait, il est fortement conseillé aux épargnants qui souhaitent investir en prévision de leur retraite. Dans un premier temps, ils investissent dans l’immobilier sans subir les contraintes de dépense imprévue ou de vacance locative. Et le moment venu, ils peuvent soit occuper euxmêmes le bien récupéré, soit bénéficier de revenus complémentaires en percevant un loyer, soit encore se constituer un capital en le vendant au prix de la pleine propriété.