L’immobilier locatif défiscalisé en 2020
Pinel, Denormandie 2020, LMNP ou Censi-Bouvard, comment choisir ?
Les simulations montrent que la réduction Denormandie n’emporte la comparaison avec l’option du déficit foncier que pour les tranches marginales d’imposition les plus basses
Héritiers d’une longue tradition, les principaux dispositifs actuels de défiscalisation dans l’immobilier locatif – Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard – ont la cote. Malgré des effets pervers liés notamment à la focalisation des investisseurs sur la carotte fiscale aux dépens de l’investissement patrimonial. Souvent dénoncés, ces aspects
négatifs ont peu de chance d’entraîner la disparition d’un système addictif auquel le secteur immobilier s’est accoutumé depuis 35 ans.
Après l’assurance-vie, l’immobilier reste au fil des ans le plus prisé des placements des Français, grâce en particulier à l’investissement locatif défiscalisé. Actuellement, trois principales options de défiscalisation sont disponibles: Pinel pour l’immobilier locatif neuf vide, Denormandie – le “Pinel dans l’ancien” – et CensiBouvard pour la location meublée non professionnelle (LMNP) dans les résidences gérées. Les trois dispositifs, qui ont tous connu des évolutions, “permettent de rajouter une rente fiscale au revenu locatif”, ce qui aboutit à “une rentabilité globale de l’investissement locatif très bonne”, rappelle Jean-Marc Torrollion, directeur de la Fnaim.
Le Pinel, star malgré des effets pervers
Star du système, le régime Pinel vise à inciter les contribuables à investir dans l’immobilier locatif neuf à loyer intermédiaire et à basse consommation d’énergie, en échange d’une réduction d’impôt plafonnée et soumise à diverses conditions. Dans un pays qui souffre chroniquement d’une pénurie de tels logements dans de nombreuses “zones tendues”, le dispositif est salué pour avoir favorisé les projets immobiliers sur ce segment en augmentant l’offre privée. Y compris dans un rapport conjoint de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) daté de novembre 2019, qui dénonçait par ailleurs un coût élevé pour les finances publiques et de multiples effets négatifs pour les locataires ou les villes concernées (Voir encadré). Ces effets pervers affectent aussi les investisseurs. S’il estime que le Pinel “a intrinsèquement de l’intérêt”, Olivier Trit, secrétaire général de Consultim, considère que sa vraie difficulté tient au “faible contrepoids entre les promoteurs-vendeurs et les acheteurs”. En clair, quand le marché est porteur, les prix montent et l’investisseur paye cher le ticket d’entrée de la défiscalisation à venir. Obnubilé par la déduction fiscale, il “oublie parfois qu’il achète de l’immobilier et pas seulement de la réduction d’impôt”, poursuit Olivier Trit, qui rappelle qu’il serait “sage de comparer le prix de l’appartement neuf à celui de l’ancien” dans la même zone. Car une fois passée la période de défiscalisation, la valeur du bien Pinel acquis neuf au prix fort, désormais libéré tant de ses avantages que de ses contraintes, sera celle d’un bien vieux d’une dizaine d’années. Le rapport IGF-CGEDD dénonçait ainsi,
“dans la moitié des cas, un rendement net global négatif” de l’investissement immobilier proprement dit.
Le Denormandie prometteur
Dérivé du Pinel dont son mécanisme s’inspire, mais réservé aux investissements à but locatif dans l’ancien non décent moyennant des travaux de réhabilitation, le Denormandie, entré en vigueur début 2019 semble prometteur à Jean-Marc Torrollion, en tout cas dans sa version 2020. Celle-ci a largement élargi le dispositif initial en étendant la réduction d’impôt aux simples travaux d’amélioration et en incluant non plus le