Ce sont surtout les contribuables des tranches d’imposition moyenne qui optent pour la défiscalisation offerte par le CensiBouvard

La location meublée non professionnelle en résidence gérée, qui implique obligatoirement la signature d’un bail commercial avec un gestionnaire, a la particularité d’offrir au départ à l’investisseur deux options très différentes, mais exclusives l’une de l’autre : le régime classique des Bic, et la niche fiscale du dispositif Censi-Bouvard.

Créé en 2009, le Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % du prix de revient du bien hors mobilier dans la limite de 300 000 euros, ce qui la limite à 33 000 euros à répartir sur 9 années à compter de la date d’achèvement du bien.

Entre la carotte fiscale immédiate et le long terme, que choisir ? Le CensiBouvard “a ouvert la porte à des investisseurs privilégiant la réduction d’impôt immédiate sur l’avantage de l’amortissement sur le long terme”, note PierreYves Habouzit, directeur commercial de Fidexi. Rappelant que les investissements immobiliers visent à préparer l’avenir en constituant un patrimoine et en s’assurant des revenus complémentaires lors de la retraite, il oppose avec pédagogie la stabilité fiscale de “loyers non fiscalisés pendant une vingtaine d’années” offerte par l’amortissement, à “la réduction d’impôt sur une période assez courte” du Censi-Bouvard, qui sera suivie d’un surcroît d’impôt sur les revenus locatifs, peut-être au moment où la retraite réduira par ailleurs les revenus du propriétaire.

“Sur le très court terme, le Censi-Bouvard peut être favorable, sinon, il l’est moins que l’option classique”, remarque Olivier Trit, secrétaire général de Consultim, qui note qu’avec un rendement de 4 %, on obtient vite des revenus positifs soumis aux prélèvements fiscaux mais aussi sociaux. Comme les contribuables des tranches d’imposition moyenne sont les plus sensibles au poids de ces derniers, ce sont eux qui optent pour la défiscalisation. Ce qui explique une plus forte présence du Censi-Bouvard dans les investissements en résidences étudiantes, au ticket d’entrée plus bas, que dans les résidences seniors ou les Ehpad, beaucoup plus coûteuses.