L’amortissement, plus rentable que les niches fifi scales
Beaucoup de professionnels de l’investissement immobilier jugent les dispositifs de défiscalisation moins attractifs que le mécanisme plus classique de l’amortissement
Leur vocation locative rend les résidences services éligibles à certains dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier locatif. Le plus vanté est le Censi-Bouvard, réservé aux biens neufs ou récemment réhabilités, qui permet une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % du prix de revient du bien hors mobilier, dans la limite de 300 000 euros, à répartir sur neuf années, durée minimale de conservation du bien. Intégré dans le dispositif général de la location meublée, il permet aussi à l’investisseur de récupérer la TVA à 20 % sur son achat, sous réserve de conserver son bien au minimum 20 ans, à défaut de quoi il faudra rembourser la TVA sur l’ensemble des années pendant lesquelles il a été propriétaire. Surtout, il ne peut pas se cumuler avec le dispositif de l’amortissement, applicable seulement sur l’éventuelle part du bien excédent les 300 000 euros.
En principe, le dispositif Pinel peut lui aussi s’appliquer aux résidences seniors et permettre, en fonction de la durée de location, une réduction maximale de 21 % de l’investissement, plafonné à 300 000 euros. Mais du fait des contraintes conjuguées du Pinel – zonage, plafonnement des loyers et des revenus du locataire – et des types de résidence – locataire senior ou étudiant – son utilisation semble faible. Chez Domitys, leader des résidences seniors, on l’estime à moins de 5 % des investissements.
Beaucoup de professionnels de l’investissement immobilier jugent ces dispositifs de défiscalisation – qui entrent en outre dans le plafonnement des niches fiscales – moins attractifs que le mécanisme plus classique de l’amortissement dans le cadre du statut de loueur de meublé. Celui-ci permet, par le mécanisme du déficit foncier, de pratiquement neutraliser la fiscalité sur le revenu des revenus locatifs. Olivier Trit, secrétaire général de Consultim, rappelle que le Censi-Bouvard “aboutit rapidement à la création de revenus fiscalisés” qui viennent contrebalancer les gains dus à la défiscalisation et qu’ “à moins d’être un contribuable assez peu imposé, après 10 à 12 ans, le régime de l’amortissement est plus avantageux”.