Résidences de tourisme : fifi scalité sans niche, occupation possible

Le régime fiscal applicable le plus intéressant pour le propriétaire d’un logement dans une résidence de tourisme est celui de la location meublée avec amortissement sous régime réel

Hébergements touristiques aux yeux de l’administration, les résidences de tourisme ne peuvent de ce fait servir de domicile principal au propriétaire d’un logement. Elles offrent toutefois la possibilité à celui-ci d’utiliser son appartement jusqu’à 180 jours par an, sauf si elles ont été acquises dans le passé en utilisant un dispositif de défiscalisation comme le CensiBouvard, qui ne concerne plus les résidences de tourisme depuis 2017. Dans ce cas, le plafond d’occupation est limité à 56 jours par an.

En réalité, le contrat avec l’exploitant prévoit en général une possibilité d’occupation de trois à quatre semaines. Un système jugé “très vertueux” par Pascale Jallet, déléguée générale du Syndicat national des résidences de tourisme et appart’hotels (SNRT), puisque le propriétaire a intérêt à choisir un logement plaisant pour ses propres vacances, donc agréable aussi aux clients éventuels, et que sa présence lui permet de voir comment la résidence est gérée et évolue. Quant à l’exploitant, il évite de verser environ un mois de loyer au propriétaire chaque année.

Comme dans toutes les résidences services, le propriétaire peut aussi récupérer les 20 % de TVA sur son investissement, à condition toutefois de conserver son bien 20 ans, sous peine de devoir la restituer.

Le régime fiscal applicable le plus intéressant est celui de la location meublée avec amortissement sous régime réel. Le statut micro-BIC est également applicable avec les conditions plus favorables réservées aux hébergements touristiques. Ainsi, sous réserve que le montant des recettes annuelles soit inférieur à 171 000 euros en 2019 (176 200 euros en 2020 pour les impôts de 2021), le revenu imposable est déterminé après un abattement forfaitaire de 71 %, contre 50 % plafonnés à 70 000 euros pour les autres types d’hébergements. Mais comme cet abattement se substitue alors à la déduction de l’ensemble des charges du régime réel, y compris les dotations aux amortissements, Pascale Jallet le juge “pas intéressant” pour le propriétaire de logement en résidence.