Le décret tertiaire et ses promesses
Réduction de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires : fini l’obligation de moyens, place à l’obligation de résultat
Avec l’entrée en application du nouveau décret tertiaire au 1er octobre 2019, le secteur du bâtiment tertiaire devrait connaître un grand vent de rénovation. Les locaux de plus de 1 000 m2 devront en effet réduire leur consommation énergétique de 40 % à l’horizon 2030. Une mesure assortie d’une obligation de résultat, et qui concernera à la fois les locataires et les propriétaires. Dans la foulée, l’audit des bâtiments tertiaire va bondir.
C’est une nouvelle mouture qui était attendue par l’ensemble des acteurs du secteur, et qui fait suite à plusieurs mois d’échanges. Après un premier projet, retoqué en 2017 par le Conseil d’État, la nouvelle version du décret tertiaire est parue l’été dernier au Journal officiel, avec une application prévue dès le 1er octobre 2019. Avec une ambition : réduire la consommation d’énergie finale des bâtiments “d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050”, par rapport à des valeurs de référence de 2010.
Ce texte concernera l’ensemble des locaux tertiaires dont la surface est supérieure à 1 000 m2, mais pourrait même rayonner plus largement : “le décret évoque les bâtiments dont la somme des espaces occupés atteint 1 000 m2, ce qui fait que tous les locataires ou les propriétaires d’un immeuble, y compris de petites surfaces, peuvent être rapidement concernés lorsqu’elles sont additionnées”, considère Catherine Moutet, responsable d’Afnor Énergies. L’État intègre ainsi l’ensemble des bâtiments tertiaires à usage public ou privé, dont les collectivités locales. “Seules quelques exceptions ont été prévues, telles que les bâtiments à enjeu de défense nationale ou de culte”, reprend Bruno Marotte, directeur général d’Alteresco, une filiale du groupe Alterea spécialisée dans la réhabilitation des bâtiments.
À noter que des modulations en termes d’objectifs pourront cependant être demandées à l’État, lorsque les mesures concernent ou menacent des bâtiments anciens ou historiques, ou encore si les coûts de rénovation nécessitent un retour sur investissement trop long qui pénaliserait la survie de l’entreprise.
“Ce texte prévoit une obligation de résultat et non pas de moyens, qui fait que les mesures mises en place devront être évaluées à travers la mise en place d’outils de suivi et de monitoring”, explique
Farida Maibeche Caperon, directrice générale de Bureau Veritas Solutions. “Au lieu d’instaurer l’obligation de réaliser un audit, que l’on pourrait ensuite mettre au placard, ce décret demande de démontrer que les parties concernées auront bien réalisé les économies de consommation demandées d’ici 2030 à 2050, peu importent les moyens utilisés”, traduit Catherine Moutet. Une méthode saluée par les professionnels du secteur, qui y voient là une plus grande latitude d’adaptation accordée aux propriétaires, en fonction de la réalité des bâtiments concernés. “Il sera possible d’actionner plusieurs leviers, à commencer par un travail sur l’enveloppe du bâtiment, qui est aussi la mesure la plus coûteuse. Mais on pourra aussi intervenir
Ce texte concernera l’ensemble des locaux tertiaires, dont la surface est supérieure à
1 000 m2, mais pourrait même rayonner plus largement
en installant des équipements plus performants ou autonomes, ou en réfléchissant à l’adaptation des locaux ainsi qu’au comportement des occupants”, ajoute Catherine Moutet.
Répartition entre propriétaire et locataire
S’il salue également le fait que le législateur ait laissé le choix aux propriétaires des actions à entreprendre, Jean Passini, président de la Commission Environnement et construction durable de la FFB, estime que ce texte pourrait aussi contribuer à générer des réflexions sur la maintenance ainsi qu’une meilleure connaissance des équipements. “On pourrait voir apparaître des décisions comme celles de couper les thermostats le week-end ou certaines lumières la nuit, qui découlent d’une forme d’adaptation de l’utilisation des locaux.” Certaines foncières, comme la filiale de Natixis et de la Banque Postale, AEW, ont même déjà mis en place une procédure d’audit énergétique au sein de leurs processus d’acquisition destiné à tout nouvel immeuble. “Nous sommes également parvenus à réaliser près de 35 % d’économies d’énergies sur un portefeuille de 100 immeubles en mettant en place un outil informatique, une méthodologie, une formation des équipes et des managers. Il s’agit d’un sujet qui nécessite de la rigueur ainsi que de fédérer un grand nombre d’acteurs”, illustre Thierry Laquitaine, directeur ISR chez AEW.
Pour autant, ce dernier entrevoit déjà les défis que peut poser ce décret, qui implique que les locataires sont responsables de leurs consommations, contrairement à la version précédente. “C’est un élément que nous saluons, même si cela va générer des débats et des discussions avec les locataires.” Un point sur lequel le rejoint Cédric Borel, directeur de l’Institut français pour la performance du bâtiment (IFPEB) : “l’État a été obligé de créer une boîte à outils complexe par nature, car un bâtiment tertiaire n’affiche pas la même consommation en fonction de l’intensité d’usage et des habitudes de ses occupants. Ce sont des éléments qu’il faudra donc bien étudier lors de la réalisation des calculs”.
Les audits énergétiques pourraient ainsi devenir incontournables lors des transactions à venir sur ce marché, au même titre que les DPE sur le segment des particuliers. “Cela va aussi amener du travail pour les avocats, car des changements importants seront à réaliser sur les contrats entre les bailleurs et preneurs, en vue de déterminer qui devra déclarer les consommations et les travaux dont chaque partie sera responsable”, complète Bruno Marotte.
Des retombées rapides attendues
Du point de vue du calendrier, si les principales cibles concernent la période 2030 à 2050, mieux vaudra ne pas trop tarder car l’État prévoit que les données de consommation de référence des bâtiments soient déclarées dès septembre 2021, à travers une plateforme dédiée. “L’évolution de ces données devra ensuite être déclarée tous les ans, avec, dès l’an prochain, une vérification des premiers résultats en fonction des cibles établies, qui sera menée par l’État”, ajoute Bruno Marotte. En cas de non-respect, les sanctions financières pourront s’élever jusqu’à 7 500 euros d’amende, mais surtout atteindre la réputation de l’entreprise. “La loi instaure pour la première fois un dispositif ‘ name and shame’, où le préfet de région peut choisir de mettre en demeure une société, qui aura alors trois mois pour se mettre en conformité, sous peine que son nom soit rendu public. L’idée étant de pousser les acteurs à franchir le pas”, explique Catherine Moutet. Si les propriétaires auront ainsi dix années devant eux pour atteindre ces réductions, “il existe un gros travail de définition du périmètre des locaux concernés en amont, consistant à cartographier l’ensemble des bâtiments et à établir des données de référence pour chacun d’entre eux”, reprend Catherine Moutet. Du côté des professionnels, le secteur du bâtiment se dit d’ores et déjà prêt à répondre aux demandes des entreprises, tandis que le Syndicat des entreprises de la transition énergétique et numérique (Serce) estimait pour sa part que la perspective d’une amélioration du taux de rénovation des bâtiments tertiaires pourrait représenter “un potentiel de 40 000 emplois”.
Les sociétés de conseil et d’audits énergétiques se seraient d’ailleurs mises en ordre de marche, en recrutant une première vague de profils spécialisés dès les prémisses de ce texte, en 2017. Certains, comme Bureau Veritas France et Aveltys (une coentreprise entre Schneider Electric et Bouygues Immobilier) ont même décidé de s’unir en vue de proposer une offre plus globale, alliant à la fois la réalisation d’audits, des outils de visualisation des coûts ainsi que le développement de plans pluriannuels pour améliorer l’exploitation et la maintenance des bâtiments. Selon Thierry Laquitaine, ce nouveau texte devrait même avoir un impact sur l’activité des sociétés de gestion d’actifs immobiliers. “De nouvelles compétences seront à intégrer dans le métier des asset managers, qui devront être capables de proposer un conseil plus avisé.” Voire même en termes de tarification : “l’une des questions va être de savoir si ces mesures vont devoir se répercuter sur les contrats passés avec les investisseurs. Car nous sommes sur une réglementation avec un niveau d’exigences historique, il paraît donc irréaliste de demander à un seul acteur de supporter l’intégralité des investissements à réaliser”.
“Des changements importants seront à réaliser sur les contrats entre les bailleurs et preneurs, en vue de déterminer qui devra déclarer les consommations et les travaux dont chaque partie sera responsable”