Cumuler nue-propriété et location meublée
Une telle opération n’est pas sans conséquences d’un point de vue fiscal, notamment au regard de l’imposition des éventuelles plus-values
Dans le cadre d’une stratégie patrimoniale, certains investisseurs peuvent décider d’avoir recours au mécanisme du démembrement, consistant à séparer la pleine propriété d’un bien en deux parties distinctes. D’un côté, l’usufruit donne le droit de jouissance du bien. De l’autre, la nue-propriété permet de posséder ce même bien, mais sans l’habiter ou le louer.
Cependant, lorsqu’il s’agit d’un bien destiné à la location meublée, une telle opération n’est pas sans conséquences d’un point de vue fiscal, notamment au regard de l’imposition des éventuelles plus-values réalisées.
Ainsi, pour les investisseurs relevant du statut de loueurs en meublés non professionnels (LMNP), seules les cessions à titre onéreux entraînent une imposition. Mais ce n’est pas le cas, ni à la suite d’une succession, ni pour une donation, “ce qui permet par exemple de transmettre la nue-propriété d’un meublé en franchise d’impôts sur les plus-values”, indique Sébastien Delattre, associé gérant d’Ambre Patrimoine. En revanche, un loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles, même s’il peut bénéficier d’exonérations totales ou partielles, lorsque les recettes liées à l’activité sont inférieures à 90 000 euros, et que l’activité est exercée à titre professionnel depuis cinq ans ou plus. Autre conséquence pour le loueur en meublé relevant du régime réel simplifié : qu’il soit professionnel ou non, s’il a réalisé la donation de la nuepropriété de son bien, il n’est plus de facto le véritable propriétaire du meublé, mais uniquement son usufruitier. Et à ce titre, il ne peut déduire de ses recettes totales que la valeur de son usufruit, et non la totalité du montant des amortissements sur les constructions et le mobilier. En conséquence, il se peut que le résultat comptable de son activité de location meublée devienne largement bénéficiaire, réduisant de fait l’intérêt fiscal lié à la location meublée.