Dossier de location : quand l'assurance mène le jeu
Si la garantie des loyers impayés est aujourd’hui le moyen le plus courant d’assurer les arrières des bailleurs, ses critères parfois très stricts peuvent constituer un frein à l’accès au logement.
Après de longs mois passés à l’étroit dans des logements exigus, bon nombre de Français ressentent le besoin de faire leurs cartons. Mais pour obtenir les clés de leur nouveau nid douillet, les candidats à la location doivent afficher une grande solidité financière. Car, plus encore que le bailleur ou son gestionnaire, c’est bien souvent l’assureur qu’il faut convaincre…
La GLI, incontournable
Lorsqu’on investit dans un bien immobilier pour financer, le plus souvent, ses vieux jours, ne pas se tromper dans le choix de son locataire est un impératif. En effet, « dans 9 cas sur 10, le bailleur a lui-même un emprunt à rembourser pour l’acquisition de ce bien locatif. Le moindre défaut de paiement peut donc le mettre en difficulté », explique Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi.
Dans le cas de petites surfaces louées à des étudiants, il est alors assez courant de sécuriser l’opération par la présence d’une caution (en général les parents) ou par la garantie publique Visale. Le reste du temps, c’est en revanche la garantie des loyers impayés, dite GLI, qui est largement privilégiée. Offrant une couverture très large, elle prend en charge les impayés de loyers, les dégradations locatives et même, parfois, la carence de location. De plus, cette assurance privée est plus rassurante qu’une caution dont la situation financière peut évoluer dans le temps.
La solvabilité avant tout
Cette gestion assurantielle du risque impose, en contrepartie, une sélection rigoureuse des futurs occupants. « Pour pouvoir bénéficier d’une GLI, il faut que les propriétaires choisissent des locataires qui réunissent certaines conditions de solvabilité, notamment en termes de statut professionnel et de taux d’effort », expose la Maif. Lors d’une nouvelle entrée dans les lieux, cet assureur demande par exemple à ce que le montant du loyer n’excède par 33 % de la rémunération du locataire, mais peu importe que le candidat soit en CDI, CDD, intérimaire, retraité ou libéral. De son côté, la Matmut applique un taux d’effort de « 37 % ou de 33 % si le locataire est en contrat à durée déterminée, en intérim ou intermittent du spectacle », tandis que le seuil maximum est de 38 % chez Groupama.
Un frein au logement
Certains contrats sont néanmoins tellement stricts qu’ils en deviennent un frein à la location, comme en témoigne Audrey Courault, directrice de l’agence Stéphane Plaza Immobilier Tours Ouest. « La GLI que nous proposions au départ à nos bailleurs exigeait un revenu trois fois supérieur au loyer et obligatoirement un CDI. Notre nouveau contrat nous permet de prendre en compte des situations plus variées et d’accepter des candidats qui n’affichent que 2,7 fois le montant du loyer. » Christine Fumagalli regrette plus globalement l’approche « très cartésienne » que les agents immobiliers sont désormais obligés d’adopter pour se conformer à la garantie des loyers impayés souscrite par les bailleurs. « Auparavant, on pouvait avoir une analyse un peu plus psychologique en s’attachant à la fiabilité des locataires, en complément de l’analyse financière, ce qui n’est malheureusement plus le cas », conclut la présidente du réseau Orpi. Julie Polizzi