Le marché de l’immobilier souffre du manque de nouveaux programmes

La crise sanitaire n’est pas la seule responsable de l’affaiblissement du marché de l’immobilier. Philippe Jarno, président de l’Observer, a révélé les chiffres du premier semestre 2020. A la veille de rentrée, seulement 2 212 sont en cours de commercialisation. Ce nombre édifiant est le plus faible depuis 2009 (2 044 mises en vente). La cause n’est pas liée à l’effondrement du marché économique. Les élections municipales ont marqué un coup d’arrêt sur la délivrance des permis de construire. Ce frein électoraliste des « maires bâtisseurs » a des conséquences sur l’accession au logement dont les ventes en accession aidées et sur la relance économique des travaux publics.

Les professionnels du bâtiment sont impactés par le ralentissement des chantiers provoqués par le COVID et le manque de construction. L’incertitude d’une reprise à la normale est inconnue à ce jour

L’aire urbaine toulousaine enregistre un 2ème trimestre au plus bas, avec seulement 780 mises en vente, soit une baisse de -65% par rapport au 2ème trimestre 2019. La période de confinement a accéléré la crise de l’offre. Le 2ème trimestre a noté 887 ventes soit – 57% par rapport au 2ème trimestre 2019. Aujourd’hui, les volumes de ventes sont portés par une clientèle d’investisseurs avec 62% de l’activité soit 1 449 ventes. Dans un contexte particulier, ce chiffre représente – 37% des ventes par rapport au premier semestre 2019.

Fin de l’année dernière, Philippe Jarno alertait les collectivités sur la fin d’un stock à court terme. Il prévoyait 9 mois de stock. Cette prévision est toujours une réalité pour la ville de Toulouse (9,7 mois) et sa métropole (10, 7 mois).

L’offre disponible révèle une urgence dans la production de nouveaux logements. 5 112 sont disponibles à la vente. Or, le volume est faussé car il ne tient pas encore compte des prélèvements effectués par les promoteurs sur le stock de vente au détail. Plus de 2 000 logements alimenteront les investisseurs institutionnels dont les bailleurs sociaux. Cette diminution du stock entraîne naturellement la hausse du prix du marché. L’aire urbaine enregistre une légère inflation de 1% par rapport au premier semestre 2019. Le prix moyen des ventes atteint 3.900 €/m2 pour un appartement en collectivité, hors stationnement. Même constat à Toulouse Ce bilan se mesure également à l’échelle de la ville de Toulouse. Le nombre des volumes a été divisés par 2 par rapport à l’activité enregistrée en 2019. 981 logements ont été commercialisés sur le dernier semestre. Cette baisse de 50% est fortement liée avec la situation du deuxième trimestre où seulement 260 logements ont été proposé aux acheteurs. La répartition des ventes par type d’acquéreur est similaire à l’année précédente, avec une présence des investisseurs plus importante (65%) que les propriétairesoccupants (35%).

La ville rose voit le prix de l’immobilier légèrement augmenté de 2% contre 5% les années précédentes. Cette hausse est la plus basse depuis 5 ans. Un appartement collectif, hors stationnement et logement aidé, atteint 4.120€/m2 au 1er trimestre 2020.

Néanmoins, la demande reste forte devant l’attractivité du bassin toulousain. Cette dynamique est contrainte à l’affaiblissement de l’offre commerciale disponible à la vente avec moins de 2 300 logements, soit une baisse de -17% par rapport au 1er semestre 2019.

Ce dernier trimestre, moins de 10 nouvelles opérations ont vu le jour à Toulouse. Pénurie de logements dans le Sicoval

Cette tendance s’aggrave dans le Sicoval. Seulement deux nouveaux programmes (23 logements) ont été construit autour de Castanet-Tolosan, soit une baisse de -91% par rapport au 1er semestre 2019.

Cette pénurie alarmante a des répercussions dramatiques sur le niveau de stock. A ce jour, il reste 200 logements disponibles à la vente. 2019 est une année record grâce à la vente de 600 logements au sein de son périmètre.

En 2020, seuls 115 logements ont été vendu majoritairement à une clientèle d’investisseurs (75%). Il s’agit du niveau le plus bas enregistré depuis 2009. Le prix de vente, hors stationnement dans un collectif, stagne à 3.860 €/m2 pour la première fois depuis plusieurs années de hausse.

Quels secteurs privilégient les acheteurs ?

Au cours du premier trimestre, 1 095 ventes ont été réalisés sur la ville rose soit 47% des ventes. La commercialisation des nouveaux logements sur Lalande et Borderouge ont hissé les quartiers nord-toulousains en haut du classement avec 307 ventes. En deuxième position, on retrouve l’ouest-toulousain grâce au développement de Saint-Martin du Touch. 22% des ventes ( 246 logements) ont séduit de nouveaux propriétaires. La rive-gauche enregistre 21% des ventes notamment avec le début de commercialisation des promotions Nexity sur le quartier des Arènes.

L’est de Toulouse se partage la fin du tableau. 15% (165 ventes) ont privilégié Montaudran et 13% (138 ventes), les coteaux de Pouvourville.

La première couronne toulousaine attire également les investisseurs et les propriétaires occupants. Les communes de la métropole se partage les 547 ventes dont Blagnac (95 ventes) et Beauzelle (74 ventes). Le secteur Andromède est en pleine expansion ses dernières années notamment avec l’installation du MEETT, le nouveau Parc des Expositions. Le coeur de ville de Tournefeuille

s’est métamorphosé avec l’émergence de nouveaux logements sur les quartiers Doumergue et Petit-Train. Elle note 72 ventes soit plus que la commune Colomiers (63 ventes). Cugnaux est en fin de classement avec 7% des ventes (40 ventes).

Toutefois, les acheteurs privilégient le calme de la deuxième couronne. La revalorisation de son centreville profite à la ville de Plaisance-du-Touch. 128 ventes ont été effectué au sein de la commune. Au nord de la métropole, Saint-Jory enregistre 17% des ventes (104 ventes) soit légèrement plus que Castanet-Tolosan (92 ventes) à l’opposé de l’aire urbaine.

La première couronne toulousaine attire les investisseurs et les propriétaires occupants.