Taux d’emprunt : intérêt en baisse, durée en hausse

Crédit. Toujours au plus bas, les taux permettent d’allonger la durée du prêt. Une façon d’endiguer la hausse des prix.

Ça continue ! Les mois et les années passent, et les taux des crédits immobiliers restent historiquement bas. Une bonne nouvelle pour tous ceux qui s’apprêtent à acheter un bien, d’autant plus que ces conditions ne devraient pas varier beaucoup en 2019. Tel est l’avis partagé par plusieurs grands acteurs nationaux du financement immobilier.

La raison de ce consensus ? La poursuite de la politique monétaire arrangeante de la Banque centrale européenne, qui donne le tempo en matière de taux d’intérêt. Le récent recul de l’OAT (obligation assimilable du Trésor) à dix ans – le taux d’obligation de l’Etat français qui sert de référence aux banques pour fixer leurs barèmes – ne devrait pas avoir de répercussions sur la baisse du coût des crédits contractés auprès des banques.

Ces dernières avaient en effet anticipé le mouvement. Depuis quelques mois, c’est le statu quo dans presque tous les établissements bancaires. « En ce moment, on emprunte en moyenne à 1,35% sur quinze ans; à 1,55% sur vingt ans et à 1,75% sur vingt-cinq ans. On se situe à des niveaux proches des plus bas historiques du mois de novembre 2016 », indique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.com, un réseau de courtage en crédits immobiliers.

En ce début d’année, les établissements financiers sont plutôt prêteurs et ouvrent bien volontiers les « vannes du crédit ». En phase active de conquête de nouveaux clients, tous cherchent à atteindre leurs objectifs annuels de production. Dans un marché très concurrentiel où une offre de prêt de qualité est un argument de poids pour convaincre un particulier de changer de banque, beaucoup d’enseignes consentent à faire des efforts importants pour gagner des parts de marché. Le prêt assorti à la domiciliation de revenus leur permet ainsi de capter les dépôts et l’épargne du client pendant plusieurs années. Si l’entrée en vigueur du prélèvement à la source en janvier 2019 a généré, fin 2018, un certain attentisme des acheteurs, les demandes de financement reprennent fortement en ce début d’année. « Il y a juste eu un décalage dans le temps, les dossiers ont été reportés de quelques mois », observe Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Depuis le début de cette année, « on voit arriver une nouvelle vague de renégociations de prêts, notamment ceux souscrits en 2016, dont les taux étaient à l’époque de 2,6 %, contre 1,6 % actuellement », signale Sandrine Allonier.

Retour des crédits sur trente ans. Les établissements bancaires sont aujourd’hui disposés à financer tous les profils de clients, qu’ils soient investisseurs ou bien acheteurs de résidence principale ou secondaire. Et c’est tant mieux pour le candidat à l’emprunt car, face à la hausse non négligeable des prix dans le neuf et dans l’ancien observée au cours de ces deux dernières années, le pouvoir d’achat immobilier s’est érodé. « La persistance de taux d’intérêt peu élevés a permis de limiter la casse et de conserver à peu près le nombre de mètres carrés accessibles pour un même budget. Cela a été possible grâce à la variable d’ajustement qu’est

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« Des prêts souscrits à 2,6 % en 2016 sont renégociés aujourd’hui à 1,6 %. » Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.com.

la durée du prêt. Et en ce moment, ■ cette dernière ne cesse de progresser », précise Philippe Taboret.

Amorcé en 2014, cet allongement s’est accéléré depuis deux ans. « Dans les dossiers bouclés en 2018 et pour lesquels nous avons trouvé un financement, la durée moyenne a augmenté de deux ans », confirme Alban Lacondemine, président d’Emprunt-direct.com. Les derniers chiffres de l’Observatoire du crédit logement/CSA indiquent que les ménages se sont endettés, en 2018, sur près de dix-neuf ans. Du jamais-vu depuis longtemps. Pour encourager les primo-accédants, qui ont de plus en plus de mal à franchir le pas à cause des prix qui s’envolent, certains réseaux tentent de trouver des solutions de financement. Ils sont aujourd’hui de plus en plus nombreux à proposer des prêts sur des durées de vingt-cinq et de trente ans. Pour mémoire, ces offres commerciales étaient presque inexistantes en 2017. « Pour de jeunes primo-accédants aux ressources modestes, cela permet de compenser en partie la suppression de l’APL accession et le recentrage du prêt à taux zéro [PTZ, NDLR] dans le neuf », reconnaît Alban Lacondemine. Ces jeunes emprunteurs, souvent âgés de moins de 35 ans, bénéficient d’un autre coup de pouce de la part des banques. Certaines d’entre elles leur offrent en effet les frais de dossier et appliquent d’office une décote sur le taux proposé à des clients plus âgés ayant le même profil.

Prime aux jeunes. Il n’en reste pas moins que, pour décrocher un crédit et surtout pour l’obtenir aux meilleures conditions, il faut être capable de s’endetter et de présenter un dossier irréprochable. Et là, les banquiers, traditionnellement frileux et prudents, ne changent pas leurs règles. Tous restent focalisés sur les mêmes critères. Sélectifs dans l’examen des dossiers, ils accorderont le meilleur taux à la personne qui n’a jamais eu de découvert bancaire, qui n’a pas ou peu de « petits » crédits en cours et qui dispose déjà d’une épargne. Si le candidat au financement répond à toutes ces conditions en dépit d’un salaire modeste, alors l’absence d’apport personnel ne sera pas discriminant. La banque pourra même accepter de financer jusqu’à 100% de l’opération. Néanmoins, les écarts de traitement se creusent selon la qualité du demandeur. En dépit des barèmes affichés, les négociations restent de mise. Les meilleurs dossiers peuvent obtenir un taux inférieur à 1 % sur vingt ans ou encore inférieur à 1,3 % sur vingt-cinq ans.

Dans cette période historique de taux plancher où le coût total du crédit est limité, le poids de l’assurance décès invalidité augmente. D’où la nécessité de bien choisir cette couverture et d’opter pour la moins chère. Si les banques ont toujours tendance à proposer leur assurance décès maison dans le cadre de contrats collectifs, le recours à un courtier est un bon moyen pour réaliser de substantielles économies. Ces professionnels font le tour du marché et proposent une sélection de contrats individuels de compagnies d’assurances avec des tarifs très compétitifs. Rechercher une couverture à moindre prix est important pour des jeunes, des personnes à la santé fragile ou celles exerçant des métiers à risques

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