Investissement locatif : le match Denormandie-Pinel

Lois. Bien choisir son placement avec avantages fiscaux.

En dépit des prix qui montent un peu partout en France, dans le neuf comme dans l’ancien, la pierre reste un placement apprécié des Français. Moins risqué que les marchés financiers, l’immobilier génère un rendement brut annuel compris entre 2 et 5 %. De plus, le bien est susceptible de produire une plus-value à long terme, avec la possibilité de se financer totalement à crédit. Un particulier désireux d’investir a aussi à sa disposition deux lois fiscales: la Denormandie rénovation dans l’ancien et la Pinel dans le neuf. C’est « la » nouveauté 2019 en matière d’immobilier locatif. Depuis le 1er janvier, le dispositif Denormandie, du nom de l’actuel ministre du Logement, est axé sur l’immobilier ancien. Objectif ? Rendre cet investissement plus séduisant en incitant fiscalement les particuliers à acheter un logement avec travaux, qui, une fois rénové, sera loué à un loyer plafonné. Même si les décrets d’application précisant le mode d’emploi de cette loi ne sont pas encore parus, le cadre général est fixé. Cette mesure, qui ouvre droit au futur propriétaire bailleur à une réduction d’impôt sur le revenu de 12 à 21 % du prix du bien, à condition de le mettre en location 6, 9 ou 12 ans et d’y réaliser au moins 25 % du coût total de l’opération en travaux. Elle cible l’investissement vers des communes signataires de la convention Action coeur de ville, qui sont au nombre de 222 à ce jour. Ce sont souvent des communes de province, de taille moyenne, ayant besoin de restaurer leur parc immobilier. Où investir? Comment choisir? Une étude sur le dispositif Denormandie publiée par le site Meilleursagents.com précise qu’à ce jour seules 70 % des villes de l’Hexagone seraient adaptées à cette loi. En croisant plusieurs données, «les 20 villes les plus attractives se concentrent en Bourgogne-France-Comté, en Nouvelle-Aquitaine et dans le Grand Est », indique Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleursagents.com. La plateforme a établi une liste de communes « Denormandie compatibles », sur la base du meilleur couple risque/rentabilité. Limoges (Haute-Vienne), Corbeil-Essonnes (Essonne) et Sarrebourg (Moselle) se démarquent. Ces trois communes afficheraient un rendement supérieur à 2 %. A Saint-Quentin

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■■■ (Hauts-de-France), « dans le centre-ville, il est possible d’acheter une maison de 90 m2 pour 100 000 €. Hors avantage fiscal, le rendement est de 8 %. Une fois rénovée, elle sera plus attrayante pour les locataires qu’un appartement en Pinel. L’offre de neuf est abondante dans le secteur, mais le bien ne sera jamais aussi bien placé que l’ancien », précise Bertrand Vignon, directeur de l’agence ERA Vignon. « Les villes concernées par le Denormandie sont majoritairement situées dans la zone C, où le foncier n’est pas cher. Avant de s’embarquer, il faut s’assurer en amont de l’existence d’une forte demande locative locale », alerte Bertrand de Raymond, président de Capcime. « Un logement vide ne génère aucun revenu. Ce placement non rentable complique le remboursement du crédit. Si cette vacance se prolonge, le contribuable devra restituer l’avantage fiscal à l’Etat », poursuit Céline Mahinc, conseillère en gestion de patrimoine

« Le “Denormandie rénovation” est intéressant en Bourgogne- Franche-Comté, en Nouvelle Aquitaine et dans le Grand Est. » Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents.com

au cabinet Eden Finances. Si le quartier choisi n’est pas assez attrayant en termes d’offre de logements, de commerces et de services, il faut vérifier si la ville prévoit à terme de le requalifier. Et se montrer patient, car ces interventions publiques sont longues. A un an des élections municipales, ces projets de requalification urbaine sont parfois mis en sommeil.

Demande locative locale. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, le Pinel a cette année été recentré sur les zones A, A bis et B1, secteurs dits « tendus », où l’offre locative ne satisfait pas une demande élevée et récurrente. Cela ne signifie pas pour autant que tous les programmes neufs sont intéressants en Pinel. Même si des opérations de promotion sont vendues endeçà de 5 500 €/m2 – limite de prix à ne pas franchir pour être éligible à ce dispositif –, certaines risquent de ne pas attirer les locataires, car loin des écoles, des commerces ou des transports. Il convient d’être sélectif dans un marché du neuf où l’offre commerciale devrait se réduire dans les prochains mois, en raison d’un ralentissement des permis de construire. « La ville où l’on investit doit être dynamique avec des projets urbains en cours ou à venir, une population en croissance et une activité économique en bonne forme », résume Laurence Dechaux, responsable des investissements immobiliers du groupe Thesaurus. Autre écueil : ne pas surpayer le futur logement neuf sous prétexte qu’il est assorti d’un avantage fiscal. « Une enquête sur le marché local de l’ancien et du neuf est nécessaire pour avoir une bonne idée des prix et des loyers réellement pratiqués », ajoute Laurence Dechaux. « Aujourd’hui, il est possible de trouver des occasions en Pinel dans de grandes métropoles régionales comme Nantes, Montpellier, Marseille, où cet achat peut rapporter jusqu’à 4 % hors avantage fiscal », affirme Vincent Coulom, directeur commercial national de la promotion immobilière du Crédit agricole immobilier. A Paris, à Lyon ou à Bordeaux intra-muros, où le foncier est déjà cher, les seules possibilités sont d’opter pour des communes environnantes reliées par des transports en commun ou destinés à l’être. « En Ile-de-France, mieux vaut privilégier des villes qui bénéficieront de la desserte du futur Grand Paris Express, notamment celles où les travaux ont commencé », conseille Olivier Bokobza, directeur de BNP Paribas immobilier résidentiel. Il ne faut pas pour autant limiter sa prospection aux seules opérations de ces grands acteurs nationaux, dont les lots sont nombreux et souvent concentrés dans un même secteur. «Des petits promoteurs dénichent des terrains bien placés qui entrent dans les critères du Pinel et y réalisent des immeubles avec peu de lots et des prix serrés », souligne Laurence Dechaux

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