4 VENTES EN VIAGER OCCUPÉ
propriétaire d’un bien que l’on ■ n’aurait peut-être pas pu acheter au prix fort », souligne Benjamin Mabille, fondateur du cabinet BM Finance. Bien sûr, si le senior décède plus tôt que son espérance de vie, cette opération devient une bonne affaire financière. « Quelques rares clients ont connu cette opportunité », reconnaît un viagériste. À ceux qui pensent que le viager est hasardeux car l’on risque de surpayer le bien ou de tomber sur une « Jeanne Calmant » (la doyenne des Français, morte à 122 ans), les spécialistes rétorquent que c’est une fausse idée.
Centenaires. « On généralise tellement cette histoire de Jeanne Calmant qu’on en oublierait presque que vivre jusqu’à 122 ans relève de l’exception. Selon l’Insee, on dénombrait en 2017 seulement 21 000 centenaires (soit à peine 0,03 % de la population française), dont 90 % ne dépassaient pas 105 ans », soutient Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo. « C’est, à ce jour, un des meilleurs outils pour se préparer un patrimoine immobilier au fil de l’eau en vue de la retraite. De plus, c’est une autre façon de diversifier son épargne dans la pierre », soutient cette dernière. Pour mettre tous les atouts de son côté et se donner le temps d’attendre le dénouement sans y penser, mieux vaut un écart d’âge de vingt ans entre le vendeur et l’acheteur. Comme tout achat immobilier, privilégier la qualité de l’emplacement est une règle de base. Ce sera, à terme, le gage d’une revente facile et d’une possible revalorisation.
Une des particularités du viager est qu’il se réalise sans emprunt. C’est utile pour ceux qui disposent de liquidités qu’ils ne veulent pas laisser dormir sur un compte en banque. Payer comptant le bouquet évite les frais bancaires liés à un emprunt immobilier (frais de dossier, frais de caution, taux d’intérêt). Ensuite, le débirentier (l’acheteur) s’astreint à verser la rente viagère comme s’il remboursait une échéance de prêt ou se livrait à une épargne forcée. Précisons que, dans le 14e arrondissement, station RER Port-Royal, 2-pièces, 50 m2, rénové, occupé par une femme de 81 ans. Valeur vénale : 660 000 €. Bouquet : 172 000 €. Rente viagère : 2 000 €/mois.
Quartier des Chartrons, appartement ancien de caractère, 118 m2, terrasse de 15 m2, occupé par une femme de 78 ans. Valeur vénale : 435 000 €. Bouquet : 150 450 €. Rente viagère : 800 €/mois.
Parc de la Briantais, 3-pièces, 61 m2, ascenseur, vue sur le Parc, occupé une femme de 83 ans. Valeur vénale : 215 000 €. Bouquet : 105 000 €. Rente viagère : 450 €/mois.
Quartier Procé, 4-pièces, 93 m2, trois chambres, cellier, cave, box fermé, occupé par un homme de 70 ans. Valeur vénale : 330 000 €. Bouquet : 196 020 €. Aucune rente viagère.
(Source : BM Finance, Viagimmo) cadre d’une transaction en viager, les frais de notaires payés par l’acquéreur sont calculés sur la valeur occupée et pas sur la valeur vénale.
Une autre mode d’investissement dans la pierre consiste à acheter un appartement meublé dans une résidence de services destinée à accueillir des seniors. Face au vieillissement de la population, ces programmes neufs sont de plus en plus nombreux à fleurir partout en France, avec la bénédiction des maires. Ces établissements privés sont généralement dotés de spacieuses parties communes (salle de réunion, bibliothèque,restaurant,balnéothérapie) offrant bien-être et convivialité à des personnes âgées qui fuient la solitude. À l’instar des grands investisseurs internationaux de plus en plus friands de ces actifs rémunérateurs qu’ils achètent en « bloc » (immeuble entier), un particulier peut aussi acquérir un appartement à titre de placement.
Rendement garanti. « Ce lot est destiné à de la location sans jouissance possible », précise Olivier Chatelin-Malherbe, dirigeant de Vinci Immobilier. Investir dans une telle opération consiste à confier son bien à un exploitant unique chargé de « faire tourner » la résidence. Quel que soit le taux d’occupation, les rendements sont garantis, pendant neuf à onze ans, en fonction de la durée du bail. Selon l’emplacement, ils évoluent entre 3,5 et 3,8 % par an.
« Les appartements proposés à la vente vont du studio au 2-pièces, avec aussi de rares 3-pièces », indique Jean Benucci, patron du pôle résidentiel de Nexity. Les tickets d’entrée varient sensiblement selon les villes. Ils démarrent à 236 000 € à Romainville (93), 177 000 € à Montpellier, 142 000 € à Toulouse et à 136 000 € à Alès. Ce bien « clés en main » est livré avec un mobilier standard facturé entre 3 000 et 7 000 €, selon la surface. Ensuite, l’appartement est loué sous le régime de loueur meublé non professionnel (LMNP), qui permet de percevoir des revenus peu ou pas fiscalisés
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