Les fonds immobiliers non cotés font de la résistance

Franchise et différé de loyers, allongement des baux… Les gérants d’immobilier de bureaux et de commerces tentent de s’adapter tant bien que mal au premier, au deuxième et bientôt au troisième confinement. « Nous sommes dans une économie en suspension », explique Daniel While, directeur recherche et stratégie chez Primonial Reim. « Prêts garantis par l’État, chômage partiel…

Les mesures prises ont permis d’éviter les défauts de paiement et surtout les faillites. » Résultat, les gestionnaires de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) recouvrent autour de 90 % des loyers des immeubles qu’ils gèrent, ce qui leur permet d’assurer un rendement encore important, même s’il a un peu baissé cette année (4 % attendu pour 2020 en moyenne). La résistance des fonds immobiliers s’explique aussi par « une allocation d’actifs tournée depuis plusieurs années vers des classes d’actifs moins exposées que les bureaux, telles que la santé, la logistique, le résidentiel et une diversification géographique des investissements, notamment en Allemagne ». Et même s’agissant de la demande de bureaux, qui a enregistré une baisse de 45 % en 2020, Daniel While est plus confiant qu’après le premier confinement. « Les salariés

« LA PÉRENNISATION POSSIBLE DES MESURES DE DISTANCIATION SOCIALE PLAIDE POUR DAVANTAGE DE MÈTRES CARRÉS PAR SALARIÉ. »

ont aujourd’hui faim de bureaux, le télétravail ayant montré ses limites. » Ce dernier constate en effet un jeu de forces contradictoires : d’un côté le télétravail et la crise économique, qui poussent à une réduction des surfaces ; de l’autre, la pérennisation possible des mesures de distanciation sociale qui plaide pour davantage de mètres carrés par salarié.

« Nous sommes dans une période transitoire. »

En revanche, compte tenu des menaces sanitaires, les modèles qui impliquent un brassage de la population comme les centres commerciaux, les galeries marchandes fermées pourraient « souffrir de manière structurelle ».

À la différence des parcs commerciaux de plein air

(« outlets ») qui retrouveraient les faveurs du public. Autre atout : contrairement aux véhicules cotés qui ont fortement chuté en 2020, les fonds immobiliers non cotés « échappent aux tempêtes boursières », relève Daniel While. La valeur des parts repose sur l’évaluation de leur patrimoine par des experts indépendants, selon des critères précis (transactions similaires, revenus estimés…). Or, constate Daniel While, même s’il diminue, le rendement servi par les actifs immobiliers devrait rester supérieur dans le contexte de taux bas, voire négatifs, à celui des obligations. Une perspective qui amène les gérants

« à acheter des actifs à des conditions pas très éloignées de celles d’avant la crise du Covid. Il n’y a pas eu non plus de ventes forcées, les fonds immobiliers non cotés n’ayant pas enregistré de décollecte nette ». Enfin et surtout, la crise sanitaire étant exogène, Daniel While table sur une reprise rapide de la croissance et donc de la demande ainsi que sur l’émergence de nouveaux besoins et services. Un rebond qui profiterait aux fonds immobiliers, et en particulier aux SCPI

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