C’EST LE MO­MENT !

Après une an­née 2016 ex­cep­tion­nelle, l’em­bel­lie se pour­suit en 2017, avec une hausse des tran­sac­tions. Avant la re­mon­tée des taux et des prix, les Fran­çais ont in­té­rêt à se pres­ser pour dé­ni­cher les der­nières bonnes af­faires.

L'Express (France) - Immobilier - - Spécial Immobilier - Dos­sier réa­li­sé par Co­rinne Sce­ma­ma

En ce dé­but d’été, l’ache­teur, fé­brile, n’a pas même pas pris le temps de vi­si­ter avant de se dé­ci­der : ar­ri­vé à 9heures, il a si­gné à 9h05 pour ce bel ap­par­te­ment en pierre de taille de 135 m2, si­tué rue Pau­line-borg­hèse, à Neuilly-surSeine, et pro­po­sé à 1,5 mil­lion d’eu­ros. Au grand dam du client sui­vant, déses­pé­ré d’avoir man­qué l’oc­ca­sion. Même em­pres­se­ment pour ce stu­dio de 17 m2, rue des Carmes, dans le Ve ar­ron­dis­se­ment de Pa­ris, par­ti à 220000 eu­ros en à peine une heure, ou pour ce pro­gramme de lo­ge­ments neufs au Mans, à 3600 eu­ros le mètre car­ré, tous ré­ser­vés en un week-end, dans une joyeuse ef­fer­ves­cence.

En Ile- de-france ou dans les grandes mé­tro­poles ré­gio­nales comme Lyon, Bor­deaux, Tou­louse, Mar­seille, Lille ou Stras­bourg, les ac­qué­reurs, plus dé­ci­dés que ja­mais, se pressent pour s’of­frir leur ré­si­dence prin­ci­pale. « Le mar­ché est por­té par une vraie fer­veur », ob­serve Yann Jé­han­no, pré­sident du ré­seau La­fo­rêt. Après la re­prise en 2016, l’im­mo­bi­lier a pour­sui­vi – et ac­cé­lé­ré – sa course vers les som­mets. En 2017, le nombre de tran­sac­tions dans l’an­cien a ex­plo­sé, pour at­teindre 900000, se­lon les pro­jec­tions de la Fnaim. « C’est un re­cord ab­so­lu, ja­mais éga­lé au­pa­ra­vant, avec des ventes bien su­pé­rieures à celles ob­ser­vées lors du boom au dé­but des an­nées 2000 », ana­lyse Oli­vier Eluère, éco­no­miste spé­cia­liste du lo­ge­ment au Cré­dit agri­cole. Même en­train dans le neuf, où les ventes du pre­mier tri­mestre de 2017 ont aug­men­té de près de 14 % par rap­port au pre­mier tri­mestre de 2016 – dé­jà ex­cellent –, grâce à l’af­flux des in­ves­tis­seurs et des pri­mo-ac­cé­dants. Long­temps af­fec­té par la crise, le sec­teur de la mai­son in­di­vi­duelle a connu, lui aus­si, une crois­sance de 15,8 % en un an.

Le ni­veau ex­trê­me­ment bas des taux de cré­dit – de 1 % à 1,75 % –, ac­com­pa­gné des me­sures de sou­tien pu­blic (dans le neuf) et de la re­mon­tée spec­ta­cu­laire du mo­ral des mé­nages, a for­te­ment do­pé l’ac­ti­vi­té. Cette en­vie ir­ré­sis­tible des Fran­çais de dé­mé­na­ger est en outre confor­tée de­puis l’élec­tion pré­si­den­tielle par « un ef­fet Ma­cron très sen­sible », ob­serve Nor­dine Ha­che­mi, PDG de Kauf­man & Broad, qui laisse es­pé­rer aux Fran­çais une baisse du chô­mage et une re­prise éco­no­mique.

Reste que la si­tua­tion, idyl­lique, est fra­gile : la re­mon­tée pré­vi­sible des taux d’in­té­rêt, la pour­suite de la hausse des prix et l’ave­nir flou des aides gou­ver­ne­men­tales, comme le prêt à taux zé­ro (PTZ) et le dis­po­si­tif Pi­nel fa­vo­ri­sant l’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif, tem­pèrent l’en­thou­siasme et donnent quelques in­quié­tudes pour 2018.

De­puis le dé­but de l’an­née, les agents im­mo­bi­liers et les ven­deurs d’ap­par­te­ments neufs sont tour­ne­bou­lés. Sol­li­ci­tés à ou­trance, som­més de si­gner dans l’heure, ils ne savent

Agents im­mo­bi­liers et ven­deurs ne savent plus où don­ner de la tête

plus où don­ner de la tête sur « un mar­ché très fluide et très ra­pide », constate Bru­no De­le­tré, di­rec­teur gé­né­ral du Cré­dit fon­cier. Du cô­té des ache­teurs, c’est la ruée vers les ap­par­te­ments et les mai­sons, qu’ils s’offrent le plus sou­vent sans né­go­cia­tion. « Un tel cli­mat de confiance, c’est du ja­mais vu ! », s’ex­clame, ra­vi, Yann Jé­han­no.

UNE EU­PHO­RIE TEMPÉRÉE PAR LA HAUSSE DES PRIX

Dans l’an­cien, les tran­sac­tions s’ef­fec­tuent à un rythme ef­fré­né. Et, pour une fois, les mé­tro­poles ré­gio­nales n’ont pas grand-chose à en­vier à Pa­ris. Certes, la ca­pi­tale, tou­jours prompte à s’en­flam­mer, est « presque en sur­chauffe », es­time Laurent Vi­mont, pré­sident de Cen­tu­ry 21, no­tam­ment avec le re­tour des étran­gers et des ex­pa­triés. « Tout se passe comme si la France, dé­crite comme un en­fer fis­cal, était tout d’un coup de­ve­nue un jar­din d’eden », s’amuse Char­lesMa­rie Jot­tras, pré­sident du groupe d’im­mo­bi­lier de luxe Da­niel Féau. La pro­vince se ré­veille, elle aus­si, et fait mon­ter la pres­sion. Dans les mé­tro­poles ré­gio­nales, le nombre de ventes ex­plose. Bor­deaux, par exemple, est de­ve­nue l’une des villes les plus pri­sées de France de­puis sa mo­der­ni­sa­tion et la mise en place de la ligne à grande vi­tesse qui la rend plus proche de Pa­ris (voir l’en­ca­dré page 31). Seul bé­mol : « Il existe de grandes dis­pa­ri­tés entre les ter­ri­toires. Cer­tains n’ont pas la chance de pro­fi­ter de l’em­bel­lie », re­grette Jean-fran­çois Buet, pré­sident de la Fnaim.

Dans le neuf, l’eu­pho­rie per­dure, et le mar­ché est plus dy­na­mique que ja­mais. « Nos ventes ont grim­pé de 10 à 15 % en 2017 par rap­port à 2016 », confirme ain­si Sté­phane Theu­riau, pré­sident de Co­ge­dim. Un suc­cès lar­ge­ment par­ta­gé. « En juin, les ac­qué­reurs ont ac­cou­ru à tous nos lan­ce­ments, comme ce­lui de L’isle-d’abeau (près de Lyon), pour si­gner dans la fou­lée. Ce­la fai­sait long­temps que ce n’était pas ar­ri­vé », se fé­li­cite Pierre So­rel, di­rec­teur gé­né­ral de So­ge­prom.

Tout irait pour le mieux dans le meilleur des mondes si ce mou­ve­ment ne s’ac­com­pa­gnait pas d’une « ac­cé­lé­ra­tion de la hausse des prix », s’in­quiète Mi­chel Mouillart, pro­fes­seur d’éco­no­mie à l’uni­ver­si­té Pa­risOuest. Jus­qu’ici, au grand éton­ne­ment gé­né­ral, « la forte pro­gres­sion des ventes ne s’était pas tra­duite par l’ex­plo­sion des va­leurs », af­firme Oli­vier Eluère. Mais la donne com­mence à chan­ger. Dans la ca­pi­tale, si les no­taires ont en­re­gis­tré une hausse moyenne de 7,5 % en un an, cer­tains biens ex­cep­tion­nels voient leur cote grim­per plus vite : « Ils ont pris entre 15 et 20 % en un an », es­time Laurent De­meure, pré­sident de Cold­well Ban­ker France. « La sur­en­chère est tel­le­ment forte que j’ai par­fois du mal à fixer le bon prix », confie Ma­rie- Ch­ris­tine Mont­mayeur, di­rec­trice de Cen­tu­ry 21 étude Saint- Georges (Pa­ris IXE). De fait, les re­cords sont bat­tus les uns après les autres. Comme pour ce du­plex de 120 m2 sous les toits, idéa­le­ment si­tué dans le VIIIE ar­ron­dis­se­ment et ven­du pour 1,9 mil­lion d’eu­ros à un couple d’ex­pa­triés re­ve­nu de Londres, soit 15800 eu­ros le mètre car­ré ! La pre­mière cou­ronne pa­ri­sienne, qui re­cueille de plus en plus les fa­milles chas­sées du centre, en­re­gistre elle aus­si de réelles aug­men­ta­tions, no­tam­ment dans des com­munes comme Bou­lo­gneBillan­court (+ 9,9 %) ou Saint- Ouen (+ 4,6 %). Avec des pro­gres­sions entre 3 et 15 %, les grandes villes de pro­vince ne sont pas en reste et pour­suivent leur as­cen­sion, comme Lyon (+ 3,7 %) ou Nantes (+ 3,8 %). L’en­goue­ment est tel que tous les biens bé­né­fi­cient de ce mar­ché por­teur : même les ap­par­te­ments de qua­li­té mé­diocre ou avec des dé­fauts, comme le manque de clar­té ou le bruit, se né­go­cient cher.

Exemple, ce stu­dio sombre de 23 m2, si­tué au pre­mier étage dans une rue étroite du IXE ar­ron­dis­se­ment de la ca­pi­tale, a été cé­dé à 300000 eu­ros sans dif­fi­cul­té !

La cause de cet em­bal­le­ment? Es­sen­tiel­le­ment les taux d’em­prunt, tou­jours très bas : les ac­qué­reurs dis­po­sant des meilleurs dos­siers peuvent au­jourd’hui ob­te­nir des cré­dits à moins de 1 % sur quinze ans et de 1,30 % sur vingt ans ! Ces condi­tions uniques ont re­sol­va­bi­li­sé une bonne par­tie des ache­teurs. « Le pou­voir d’achat im­mo­bi­lier a grim­pé de 30 % de­puis 2008 », af­firme Jean-fran­çois Buet. Beau­coup se sont donc pré­ci­pi­tés pour de­ve­nir pro­prié­taires ou s’agran­dir. En outre, la lé­gère re­mon­tée des taux à la fin du prin­temps a pous­sé les der­niers lo­ca­taires convain­cus à pas­ser à l’acte, eux aus­si, afin de pro­fi­ter de l’au­baine avant qu’il ne soit trop tard. De quoi ren­for­cer ce sen­ti­ment d’ur­gence res­sen­ti par tous.

AU PRIN­TEMPS, DES PRE­MIERS SIGNES D’ES­SOUF­FLE­MENT

Cette ruée a éga­le­ment pour consé­quence de ré­duire consi­dé­ra­ble­ment la taille des por­te­feuilles de biens à vendre dans les agences, face à des ac­qué­reurs sans cesse plus nom­breux : « On ob­serve en 2017 une nette ag­gra­va­tion du dés­équi­libre entre l’offre et la de­mande », af­firme Fa­brice Abra­ham, di­rec­teur gé­né­ral du ré­seau Guy Ho­quet. Cette ra­ré­fac­tion exa­cerbe, elle aus­si, la hausse. « Elle in­cite cer­tains ven­deurs, qui ont re­pris la main, à vendre en­core plus cher », as­sure Na­tha­lie Nac­cache, di­rec­trice des agences Cen­tu­ry 21 For­tis im­mo de la ca­pi­tale.

Une pente dan­ge­reuse. « At­ten­tion, pré­vient Ber­nard Ca­deau, pré­si-

“Le pou­voir d’achat im­mo­bi­lier a grim­pé de 30% de­puis 2008”

dent du ré­seau Or­pi, il ne fau­drait pas que les prix conti­nuent à mon­ter, même si les taux res­tent bas. » Une hausse bru­tale pour­rait, en ef­fet, être fa­tale, no­tam­ment aux pri­moac­cé­dants. Re­ve­nus en nombre pour s’of­frir leur pre­mier lo­ge­ment, « ils re­pré­sen­taient 70 % des tran­sac­tions dans l’an­cien en 2016 », cal­cule Mi­chel Mouillart. Même af­fluence dans le neuf : le prêt à taux zé­ro ren­for­cé, un puis­sant mo­teur comp­tant comme ap­port per­son­nel au­près des banques et ser­vant à mo­du­ler les men­sua­li­tés, a per­mis aux jeunes mé­nages de com­men­cer leur par­cours ré­si­den­tiel mal­gré des re­ve­nus mo­destes. Le nombre de PTZ a dou­blé l’an der­nier, pour at­teindre 120000contrats si­gnés.

Mais dé­jà, « avec l’aug­men­ta­tion des prix, les ac­qué­reurs sont, pour la plu­part, au maxi­mum de leurs ca­pa­ci­tés fi­nan­cières », alerte Laurent Vi­mont. Alors, « la ma­chine fonc­tionne en­core mais elle est fra­gile. Elle pour­rait très vite se grip­per », ren­ché­rit Oli­vier Bo­kob­za, di­rec­teur gé­né­ral du pôle ré­si­den­tiel de BNP Pa­ri­bas Im­mo­bi­lier. De fait, de­puis la fin du prin­temps, les pre­miers signes d’es­souf­fle­ment se font sen­tir. « La sol­va­bi­li­té de la de­mande com­mence à être af­fec­tée, car la hausse des prix érode dé­jà le pou­voir d’achat des Fran­çais », si­gnale Mi­chel Mouillart. Et ce­la se voit : « Même si elle reste sou­te­nue, l’ac­ti­vi­té marque le pas », ajoute le pro­fes­seur d’éco­no­mie. Se­lon la der­nière étude de Cré­dit lo­ge­ment, le nombre de nou­veaux cré­dits at­tri­bués a re­cu­lé de 11 % au deuxième tri­mestre de 2017.

« Il faut sur­veiller les prix comme le lait sur le feu », conseille Yann Jé­han­no. Dans le neuf, l’af­faire est en­ten­due : « Nous sommes très vi­gi­lants et li­mi­tons les hausses au maxi­mum », fait va­loir Alain Di­nin, PDG de Nexi­ty, le plus grand pro­mo­teur fran­çais. En 2016, les prix des lo­ge­ments neufs n’ont aug­men­té que de 2,5 %, se­lon la Fé­dé­ra­tion des pro­mo­teurs im­mo­bi­liers (FPI). Heu­reu­se­ment, parce que, dans ce sec­teur pri­sé des mé­nages mo­destes, la moindre dé­rive est sanc­tion­née. « Chaque fois que nos ta­rifs montent un peu trop, les ventes calent », re­lève Sté­phane Theu­riau. Dans l’an­cien aus­si, les pro­fes­sion­nels tentent de cal­mer le jeu, sans pour­tant maî­tri­ser les tran­sac­tions.

VERS UN NOU­VEAU CYCLE DE TROIS ANS ?

Au­jourd’hui pour­tant, la si­tua­tion n’est pas cri­tique, et le mar­ché reste dy­na­mique. Et puis les hausses res­tent en­core re­la­ti­ve­ment mo­dé­rées, com­pa­rées à celles d’autres époques ré­centes : « Dans le cycle haus­sier de 2000 à 2007, les prix avaient pro­gres­sé de 12 % par an, et même de 15% de 2005 à 2007. Ce n’est ab­so­lu­ment pas le cas au­jourd’hui », rap­pelle Oli­vier Eluère. Bref, le mar­ché s’em­balle mais ne flambe pas. « Au mieux, nous avons re­trou­vé les prix de 2011 », ana­lyse Thi­bault de Saint-vincent, pré­sident du groupe Barnes. D’au­tant plus que « les ache­teurs res­tent vi­gi­lants et n’an­ti­cipent ab­so­lu­ment pas d’en­vo­lée des prix dans un proche ave­nir », constate Laurent De­meure. Pour cer­tains, c’est le signe que le

mar­ché en­tame un nou­veau cycle. « Les fon­da­men­taux res­tent bons et so­lides. Après une pé­riode de baisse lente et ré­gu­lière de 2012 à 2015, nous sommes re­par­tis sur un mou­ve­ment de hausse me­su­rée, qui va du­rer au moins trois ans », pré­voit Sé­bas­tien de La­fond, pa­tron de Meilleur­sa­gents. Un pro­nos­tic op­ti­miste, car si 2017 est sans au­cun doute l’une des belles an­nées im­mo­bi­lières des der­nières dé­cen­nies, beau­coup d’in­cer­ti­tudes de­meurent. D’abord, nul ne sait en­core ce qu’il ad­vien­dra des sou­tiens gou­ver­ne­men­taux dans le sec­teur du neuf, au­tant pour le PTZ que pour l’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif Pi­nel, qui, à eux deux, ont for­te­ment do­pé les ventes des pro­mo­teurs. Une ré­duc­tion, voire une sup­pres­sion, de la manne pu­blique si­gne­rait un coup d’ar­rêt net des ventes. En­suite et sur­tout, le mar­ché est sus­pen­du à l’évo­lu­tion des cré­dits. Oli­vier Eluère en­tre­voit deux scé­na­rios. Soit les taux se sta­bi­lisent à un ni­veau très bas, avec des prix qui conti­nuent à aug­men­ter de fa­çon sou­te­nue. « On as­sis­te­rait alors à un boom clas­sique à la fin de l’an­née et au dé­but de 2018, en­tre­te­nu par des an­ti­ci­pa­tions de plus-va­lues », sou­ligne l’éco­no­miste du Cré­dit agri­cole. Soit les taux re­montent plus net­te­ment. Dans ce cas, la conjonc­tion de la hausse des em­prunts et de celle des prix en­tra­ve­rait plus lour­de­ment la ca­pa­ci­té d’achat des ac­qué­reurs. Ces der­niers pour­raient re­de­ve­nir at­ten­tistes et faire chu­ter l’ac­ti­vi­té, sans tou­te­fois la ge­ler to­ta­le­ment. La si­tua­tion en 2018 comme en 2019 ris­que­rait alors d’être plus com­pli­quée, « avec moins de flui­di­té et des prix chers », ajoute Alain Di­nin.

En at­ten­dant, « il ne faut pas ra­ter la fe­nêtre de tir de la ren­trée », scande Yann Jé­han­no. Il est en­core temps de pro­fi­ter des condi­tions d’em­prunt his­to­riques. « In­ves­tir dans l’im­mo­bi­lier reste in­té­res­sant, puisque les prix vont conti­nuer à mon­ter », af­firme Sé­bas­tien de La­fond. Pour les ven­deurs, c’est le mo­ment où ja­mais de va­lo­ri­ser leurs biens, « à condi­tion de pro­fi­ter mais pas d’abu­ser », conseille Na­tha­lie Nac­cache. Les ac­qué­reurs, eux, peuvent en­core sai­sir les der­nières op­por­tu­ni­tés un peu par­tout en France. La clef du suc­cès ? Ar­pen­ter les rues, pous­ser la porte des agences afin de dé­ni­cher les bonnes af­faires avant les autres et se dé­ci­der très ra­pi­de­ment. Comme ce jeune couple de cadres qui a dé­go­té un 55-m2 lu­mi­neux, proche du centre com­mer­cial Beau­gre­nelle, à Pa­ris, pour 450000 eu­ros. C. S.

En­goue­ment Dans les grandes mé­tro­poles ré­gio­nales (ici, le quar­tier Tou­nis, à Tou­louse), les ac­qué­reurs se pressent pour ac­qué­rir une ré­si­dence prin­ci­pale.

In­fla­tion Lyon (ici, la pas­se­relle Saint-vincent) a connu une hausse des prix de 3,7 %.

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