AU BONHEUR DES INVESTISSEURS

KRUTENAU, ESPLANADE

Situés au sud-est de la GrandeIle, les deux quartiers de la Krutenau et de l’esplanade hébergent la plupart des campus de l’université de Strasbourg (50000 étudiants au total). Ils attirent donc les jeunes, et, par ricochet, les investisseurs locatifs. A la fois proche de la Petite-france et du centre-ville, le quartier de la Krutenau possède un bâti de qualité, dont une grande partie date de l’annexion allemande. Bien qu’il soit situé de l’autre côté de la rivière Ill, il est considéré comme une excroissance de l’hypercentre.

La moyenne tarifaire des appartements anciens y est donc élevée : cette année, elle atteint les 3260€ le mètre carré. Signe que le marché y est particulièrement dynamique : les prix de l’ancien sont en augmentation de près de 4% sur douze mois glissants. Perché au cinquième étage d’un immeuble sans ascenseur cossu des années 1930, un 3-pièces de 56m2 refait à neuf est, par exemple, parti « sur un coup de coeur » à 198000 € (3536 € le mètre carré). Dans un immeuble de 1955, ce 21-m2 a, lui, atteint la coquette somme de 99000 € (4714€ le mètre carré). Trop cher? Que dire alors de ce 18-m2, vendu dans le même bâtiment pour… 94000 €? Soit la bagatelle de 5222 € le mètre carré!

Les prix baissent sensiblement du côté de l’esplanade, un quartier qui s’étend à l’est de la Krutenau. Il faut dire que l’urbanisme n’y est pas des plus esthétiques, le quartier comptant son lot de barres et de tours grisâtres des années 1960-1970. Sans compter que dans ces constructions, généralement mal isolées, les charges sont très lourdes. En baisse de 8% sur un an, le tarif moyen des appartements anciens en bon état y est tombé à 2100 € le mètre carré. Et si c’était le moment ou jamais d’y faire son marché? « D’autant plus que le secteur est animé, commerçant et bien desservi par les transports en commun », vante Johann Hecklen-Obernesser, de Citizen Immobilier. Les investisseurs ne s’y trompent pas : ils sont de plus en plus nombreux à se lancer dans l’achat de grandes surfaces à colouer, « avec la prise de risque et la complexité de gestion que cela suppose », met toutefois en garde un agent immobilier. Vers le rond-point de l’esplanade, l’un d’eux a jeté son dévolu sur un 125-m2 des années 1970 avec un parking. Le prix : 175000 € (1400 € le mètre carré). Le bien était à rénover. Avis aux vendeurs qui ont valorisé leur bien : refait à neuf, cet autre 125-m2, de la même époque et sans place de stationnement, s’est vendu plus cher : 205000 €, soit 1640 € le mètre carré.

4% de hausse des prix dans l’ancien pour l’attractive Krutenau.