LA PIERRE, ÇA DURE!

Ren­de­ments at­trac­tifs, vo­lumes d’af­faires en hausse… Les in­ves­tis­se­ments lo­ca­tifs se portent bien. Mais gare aux taux d’in­té­rêt

L'Obs - - Placements -

Face à des pro­duits fi­nan­ciers moins ré­mu­né­ra­teurs, la pierre sé­duit plus que ja­mais. L’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif en direct sert des ren­de­ments an­nuels com­pris entre 2,5 et 4%. Por­té par des taux d’in­té­rêt his­to­ri­que­ment bas et des prix en re­pli ces der­nières an­nées, le pou­voir d’achat im­mo­bi­lier s’est ap­pré­cié. Les in­ves­tis­seurs ont été nom­breux à pro­fi­ter de cette au­baine et à concré­ti­ser une opé­ra­tion im­mo­bi­lière. Dans l’an­cien, le vo­lume des tran­sac­tions pour­rait at­teindre le cap des 830000 d’ici à la fin de cette an­née, contre 803 000 en 2015. Dans le neuf, grâce au dis­po­si­tif fis­cal Pi­nel, les in­ves­tis­seurs réa­lisent plus de 50% des ac­qui­si­tions. Mais qu’en se­ra-t-il en 2017 ? Faut-il conti­nuer à sur­fer sur cette vague im­mo­bi­lière et pri­vi­lé­gier ce place- ment ? La pierre reste un bon moyen pour se consti­tuer un ca­pi­tal sur la du­rée. Tou­te­fois, avant de pas­ser à l’acte il faut prendre plus de pré­cau­tions que les pré­cé­dentes an­nées. Car on doit se rendre à l’évi­dence, la pé­riode bé­nie de baisse des taux et des prix est ré­vo­lue. Du cô­té des cré­dits, les ni­veaux sont certes tou­jours aus­si at­trac­tifs, et des baisses ont en­core été consta­tées ces der­nières se­maines. Mais les spé­cia­listes es­timent que l’on est ar­ri­vé à un point bas avec des barèmes qui bou­ge­ront peu, ou à la marge. Sauf évé­ne­ment im­pré­vi­sible, cette sta­bi­li­té de­vrait per­du­rer d’ici à la fin de cette an­née. Dans le sillage d’une pos­sible re­mon­tée des taux de la Banque cen­trale, un chan­ge­ment pro­gres­sif de ten­dance pour­rait s’amor­cer à plus long terme. Du cô­té des va­leurs, c’est net : elles grimpent par­tout en France, no­tam­ment dans les grandes villes. L’offre de biens

ne ré­pond plus à l’af­flux de de­mandes éma­nant à la fois des in­ves­tis­seurs et de mé­nages qui achètent pour se lo­ger. Face à cette ac­cé­lé­ra­tion gé­né­rale des ventes, le stock des biens peine à se re­cons­ti­tuer. En dé­pit de ce chan­ge­ment de ten­dance, il n’est pas en­core trop tard pour in­ves­tir : voi­ci trois fa­çons de mettre de la pierre dans son pa­tri­moine.

LES ATOUTS DU NEUF

Avec un ren­de­ment de 2 à 3% par an (hors avan­tage fis­cal), le « Pi­nel » reste sans conteste la so­lu­tion im­mo­bi­lière la plus ren­table au­jourd’hui pour in­ves­tir dans le neuf. Grâce aux éco­no­mies d’im­pôt gé­né­rées par ce dis­po­si­tif, aux loyers en­cais­sés et à un cré­dit peu coû­teux, l’ef­fort d’épargne de l’in­ves­tis­seur reste mo­dé­ré. Ce dis­po­si­tif de sou­tien à l’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif fait un tel ta­bac qu’il a été pro­lon­gé jus­qu’au 31 dé­cembre 2017. Au-de­là de cette échéance, dif­fi­cile de sa­voir ce que l’Etat dé­ci­de­ra. Entre-temps, il y au­ra eu l’élec­tion pré­si­den­tielle, et peut-être une énième nou­velle loi im­mo­bi­lière, dont on ne sait pas, à ce jour, si elle se­ra plus ou moins avan­ta­geuse que l’ac­tuelle. Au­tant dire qu’il est temps d’in­ves­tir avant que les choses ne changent ou ne s’ar­rêtent. Mais gare à l’in­fla­tion ac­tuelle des va­leurs, qui pour­rait faire ache­ter trop cher et abais­ser le ren­de­ment! Autre fac­teur sus­cep­tible d’obé­rer la per­for­mance d’un Pi­nel : la dif­fi­cul­té à trou­ver un lo­ca­taire en rai­son d’un ex­cès d’offre de lo­ge­ments neufs à louer dans un quar­tier nou­veau co­lo­ni­sé par les pro­mo­teurs. Si c’est le cas, le loyer ef­fec­tif risque d’être moins haut que ce­lui qui était es­pé­ré au dé­part. Ce chan­ge­ment dans le mon­tant des re­cettes lo­ca­tives peut bou­le­ver­ser tout l’équi­libre du mon­tage fi­nan­cier pré­sen­té par le pro­mo­teur. Au­tant s’as­su­rer de pou­voir four­nir un ef­fort d’épargne sup­plé­men­taire.

LES CHARMES DE L’AN­CIEN

Dans l’an­cien, les prix sont 15 à 20% moins éle­vés que dans le neuf. Ache­ter à cré­dit un bien des­ti­né à la lo­ca­tion avec des tra­vaux à la clé s’avère une bonne op­tion pour faire bais­ser sa pres­sion fis­cale. D’une part, les in­té­rêts du prêt im­mo­bi­lier sont en­tiè­re­ment dé­duc­tibles des re­ve­nus fon­ciers et viennent al­lé­ger l’as­siette taxable au ba­rème de l’im­pôt sur le re­ve­nu. D’autre part, le coût de tous les tra­vaux vient s’im­pu­ter sur le re­ve­nu glo­bal. Le dé­fi­cit fon­cier consé­cu­tif à ces dé­penses est li­mi­té à 10700 € par an. Néan­moins, les sommes ex­cé­dant ce pla­fond sont re­por­tables et peuvent être dé­duites au cours des dix an­nées sui­vantes. C’est peu connu, mais le dis­po­si­tif Pi­nel s’ap­plique aus­si dans de l’an­cien à ré­ha­bi­li­ter. L’avan­tage fis­cal est le même que dans le neuf et prend ef­fet à la li­vrai­son du bien. Il per­met une ré­duc­tion d’im­pôt égale à 12% du mon­tant in­ves­ti sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. A ce­la s’ajoute une op­ti­mi­sa­tion im­mé­diate du dé­fi­cit fon­cier grâce à la réa­li­sa­tion de tra­vaux im­por­tants pen­dant la phase de ré­ha­bi­li­ta­tion. Contrai­re­ment au neuf, ces biens bé­né­fi­cient d’une bonne lo­ca­li­sa­tion en centre-ville. Même en mau­vais état, l’ha­bi­ta­tion en ques­tion a le mé­rite d’exis­ter et peut se vi­si­ter. Tou­te­fois, de­ve­nir pro­prié­taire d’un bien an­cien en­gendre des coûts ré­cur­rents à in­té­grer dans son bud­get. Im­pos­sible de faire l’im­passe sur l’en­tre­tien ré­gu­lier de l’ap­par­te­ment pour en conser­ver, au fil des ans, sa va­leur et son at­trac­ti­vi­té. Ce­la passe par une re­mise en état entre deux lo­ca­taires ou par la réa­li­sa­tion de ré­pa­ra­tions liées à l’usure na­tu­relle. Autres dé­penses à ne pas sous-es­ti­mer : les charges de co­pro­prié­té re­la­tives à l’en­tre­tien cou­rant des par­ties com­munes et à la réa­li­sa­tion d’im­por­tants tra­vaux de ré­fec­tion dans l’im­meuble.

LE VIA­GER SANS ÉTATS D’ÂME

In­ves­tir en via­ger per­met à un par­ti­cu­lier de de­ve­nir pro­prié­taire d’un bien avec une dé­cote pou­vant al­ler jus­qu’à 30%. Plus le ven­deur est jeune, plus ce ra­bais se­ra im­por­tant. Rap­pe­lons que le via­ger est un trans­fert de pro­prié­té de gré à gré au cours du­quel l’ache­teur (« dé­bi­ren­tier ») paie au ven­deur (« cré­di­ren­tier ») un « bouquet », soit une somme d’ar­gent ver­sée im­mé­dia­te­ment chez le no­taire le jour de la si­gna­ture de l’acte. De plus, l’ache­teur s’en­gage à ver­ser chaque mois (ou tri­mestre) une « rente via­gère » au ven­deur jus­qu’au dé­cès de ce der­nier. C’est à ce mo­ment qu’il de­vient en­tiè­re­ment « maître des murs » et qu’il est pos­sible de cal­cu­ler le vrai coût de cet in­ves­tis­se­ment. C’est un moyen de se consti­tuer à moindre coût et au fil du temps un pa­tri­moine im­mo­bi­lier en vue de la re­traite.

ACHE­TER À CRÉ­DIT UN BIEN DES­TI­NÉ À LA LO­CA­TION AVEC DES TRA­VAUX À LA CLÉ S’AVÈRE UNE BONNE OP­TION POUR FAIRE BAIS­SER SA PRES­SION FIS­CALE.

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