SÉCURISER SON PRÊT IMMOBILIER
Assurance, caution ou hypothèque, report des échéances sont autant de leviers pour éviter tout risque lié à votre projet d’achat
Si les taux de crédit restent peu élevés en 2017, emprunter n’est jamais sans danger. La banque impose de prendre des garanties selon les acquéreurs (âge, santé…), mais d’autres options peuvent les compléter.
L’assurance emprunteur
Obligatoire, elle protège l’acheteur en difficulté: maladie, invalidité, décès… Concrètement, elle prend le relais de l’emprunteur qui ne peut plus payer et finance sa mensualité. « Comme cette assurance peut atteindre un tiers du coût total du crédit, mieux vaut examiner l’offre des assurances déléguées, proposée par d’autres assureurs que la banque émettrice du prêt », conseille Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. Contrairement aux contrats groupes des banques, vous paierez en fonction de votre profil (santé, âge, etc.) et donc moins cher si vous n’êtes pas « à risque ». « Leur prix permet à chacun des emprunteurs de s’assurer à 100 % », conseille Joël Boumendil, président d’ACE Crédit. D’ailleurs, le dispositif Bourquin, depuis le 1er mars, autorise la résiliation de son assurance à la date anniversaire du contrat et la souscription d’une autre à garanties égales. « Cette possibilité pourrait faire baisser de moitié la cotisation », se réjouit Sandrine Allonier, directrice des relations banques de Vousfinancer.com. Une réelle menace pour les banques, qui, « pour sauvegarder leur marché, se montrent plus concurrentielles », constate Cécile Roquelaure, directrice de la communication d’Empruntis, qui conseille néanmoins « de bien lire son contrat ».
La caution ou l’hypothèque
Cette garantie est souscrite par la banque pour se protéger du risque d’impayés. Plutôt que l’hypothèque ou l’inscription de privilège du prêteur de deniers (IPPD), elle a souvent recours au cautionnement, via une filiale maison ou le Crédit Logement. Cette procédure est plus souple pour l’acheteur, dispensé du passage devant le notaire, comme pour la banque : en cas de défaillance, elle n’a pas à aller en justice pour saisir le bien. « C’est l’organisme de caution qui avance les mensualités, avant de se retourner vers l’acquéreur, en lui proposant de trouver une solution à l’amiable – liquider de l’épargne, restructurer le crédit, etc. », explique Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement.
Les garanties supplémentaires
Dans l’offre de prêt, veillez à sélectionner des garanties supplémentaires, comme la possibilité de suspendre gratuitement les mensualités ou bien de les moduler à la baisse. Chaque banque le propose, en fixant des règles: marge de 10 ou 20%, nombre d’échéances, etc. Une option pratique en cas de changement de situation professionnelle et de perte de revenus! On peut aussi moduler les remboursements à la hausse, ce qui permet d’injecter des liquidités. Mais, avec des taux bas, cela paraît peu utile, tout comme la possibilité de négocier l’absence d’indemnité en cas de remboursement anticipé. Il est en revanche judicieux de négocier la transférabilité du crédit, dans les mêmes conditions, pour un projet d’achat ultérieur, lorsque les taux auront remonté. Mais «seules deux ou trois banques acceptent, avec des conditions très strictes », avertit Cécile Roquelaure.