Acheter seul pour revendre rapidement
Acquérir sa résidence principale en envisageant sa vente à brève échéance permet de se constituer une épargne forcée. Mais c’est aussi un pari. Voici comment limiter les risques.
TROUVER LE MEILLEUR PRIX AU MÈTRE CARRÉ
Le bon prix d’achat est une condition majeure pour garantir une revente sans perte, voire avec une plus-value, mais pas avant quatre ou cinq ans. N’oubliez pas en effet qu’il faudra absorber le coût des droits de mutation (frais de notaire) de 7 à 8 % du montant de la vente et des éventuels frais d’agence. Il est donc impératif de connaître les prix du secteur convoité. Consultez les agences locales, les annonces de particuliers, les sites des chambres des notaires. Le site meilleursagents.com, qui agrège les informations des notaires et des agences partenaires sur les transactions réalisées, propose une très bonne analyse du marché, avec des prix au mètre carré précisés à l’immeuble près dans certains quartiers. Cette étape vous servira aussi à négocier dans des secteurs où le marché n’est pas trop tendu. Par exemple, pour des logements en vente depuis plusieurs mois, qui ne sont pas en exclusivité dans une agence, à rafraîchir, etc.
RÉNOVER SOI-MÊME LE LOGEMENT
Parquets, cloisons, peintures…: il faut accepter
d’enfiler une salopette. « C’est la meilleure solution pour qui veut revendre rapidement, sans moins-value, et peut-être même avec un bénéfice », assure Éric Allouche, directeur exécutif du réseau immobilier ERA France. Cependant, il peut être judicieux de se faire aider par un professionnel et d’intégrer le coût des travaux dans le budget global. Ces derniers sont estimés à moins de 300 euros le mètre carré pour une rénovation légère (peintures et sols) et 1 000 euros ou plus avec de l’électricité, de la plomberie, une création de salle de bains, une réorganisation des espaces. Mais un appartement à rénover peut être négocié 20 %, voire 25 % moins cher que sa valeur en bon état. Faites vos comptes.
PRIVILÉGIER DES CRITÈRES DE QUALITÉ
Certaines conditions, plus que d’autres, seront déterminantes pour permettre une bonne opération financière à court terme.
La qualité de l’immeuble: elle est « non négociable », avertit Éric Allouche. Des chantiers importants de copropriété seront d’autant plus préjudiciables que leur coût ne sera pas lissé sur un temps d’occupation long. Demandez impérativement les comptes rendus d’assemblée générale des trois années passées et le carnet d’entretien de l’immeuble pour les copropriétés. Si un ravalement ou une mise aux normes d’ascenseur, par exemple, ont été mentionnés mais pas votés, méfiance ! La localisation du bien: préférez un logement proche des commerces, des transports, des loisirs (parcs, équipements publics), éventuellement des universités ou écoles supérieures, un atout susceptible d’intéresser par la suite des investisseurs
locatifs. Mais la proximité d’une école primaire n’est pas indispensable pour les plus petites surfaces, studios et deux-pièces.
Les défauts à prendre en compte: certains joueront en votre faveur à l’achat, mais il vous incombera d’arbitrer. Par exemple, un rez-dechaussée est sous-valorisé de 15 à 20 %, mais il sera aussi difficile à revendre. Un étage élevé sans ascenseur n’est pas à exclure pour des petites surfaces qui seront destinées essentiellement à de jeunes primo-accédants.
IMAGINER L’AVENIR DU QUARTIER
Le potentiel d’une ville ou d’un quartier repose sur trois données simples : emploi, démographie, infrastructures. Si vous le pouvez, visez les zones qui seront dynamisées par l’arrivée d’un transport public : métro pour le Grand Paris, tramway dans d’autres villes. Les quartiers desservis peuvent prendre plus de 10 % de hausse l’année de leur mise en fonction. À étudier aussi, l’implantation d’un gros employeur, d’établissements d’enseignement, de recherche… « À l’inverse, il faut éviter les zones promises à des projets d’aménagement dévalorisant le bien :
déchetterie, équipements polluants ou générateurs de nuisances, mais aussi grands projets d’habitat
social », prévient Michel Fréchet, président de la Confédération générale du logement (CGL). Renseignez-vous à la mairie avant de signer.
UN COUP DE COEUR ? OUI, MAIS…
À vous de trancher au cas par cas. Selon
Éric Allouche, vous pouvez « craquer » pour un logement dès lors qu’il correspond aux exigences du marché pour la revente : un studio ou un deux ou trois-pièces proche des centres d’activité, sans gros défaut ni caractéristique exceptionnelle qui feraient grimper le prix. Selon Michel Fréchet, un bien atypique, lui, n’est pas rédhibitoire si on considère que la cible en revente sera jeune et primo-accédante, susceptible de partager vos goûts : verrière sur cour, étage élevé sans ascenseur pour la vue, etc.