Copropriété : les pièges à éviter
Au crédit à rembourser s’ajoutent des charges qui peuvent lourdement grever votre budget. Avant de vous engager, vérifiez la situation financière de l’immeuble, repérez les impayés et évaluez les travaux à venir.
DES CHARGES COURANTES TROP ÉLEVÉES
Ascenseur, entretien des parties communes, salaire du gardien, honoraires du syndic, etc. : les charges directes de copropriété s’ajoutent au crédit à rembourser. Si le locataire paie 70 à 80 % de ces charges, le copropriétaire, lui, les assume à 100 %. Soyez attentif à leur montant indiqué sur l’annonce immobilière. Un site comme meilleurecopro.com permet, en quelques minutes et gratuitement, de vérifier si ces charges sont dans la moyenne. Renseignez-vous aussi sur les charges indirectes (chauffage, électricité, eau) auprès du vendeur qui vous communiquera ses factures sur un an. Si, en additionnant les charges directes, les charges indirectes et vos mensualités d’emprunt, plus de 40 % de vos revenus sont consacrés à votre logement, réfléchissez. Mieux vaut renoncer si, en plus, vous avez un crédit à la consommation.
UN TAUX D’IMPAYÉS EXCESSIF
Au-delà de 15 % d’impayés (25 % dans les très grosses copropriétés), une copropriété
est en situation de fragilité. « C’est un signal d’alarme : cela signifie que certains copropriétaires ne pourront pas faire face à des travaux d’entretien ou de rénovation. Qui dit défaut d’entretien dit déshérence de la copropriété et, à terme, diminution de la valeur du bien », avertit Émile Hagège, directeur général de l’association des responsables de copropriété (ARC).
DES TRAVAUX À L’HORIZON
En dehors des travaux déjà votés (voir encadré), comment savoir si vous aurez prochainement de grosses dépenses d’entretien ? La date des derniers grands travaux est un indice. Si plusieurs décennies se sont écoulées sans ravalement, il ne saurait tarder. Édouard-jean Clouet, fondateur de meilleurecopro.com, conseille de visiter l’immeuble en étant accompagné d’un entrepreneur ou d’un architecte : « Ces professionnels peuvent évaluer l’état de la façade et de la toiture. Leur réfection fait partie des dépenses les plus coûteuses. » Si l’immeuble dispose d’un chauffage collectif, vérifiez l’état et l’entretien de la chaudière. Si des travaux se révèlent nécessaires dans peu de temps, demandez au vendeur de diminuer le prix du bien en conséquence… ou passez votre chemin. Examinez également le « fonds travaux » (obligatoire depuis le
1er janvier 2017) : plus il est garni, moins vous aurez à supporter de frais lors du vote du ravalement.
UN LOGEMENT MODIFIÉ SANS AUTORISATION DE LA COPROPRIÉTÉ
Le cas se rencontre régulièrement dans les vieux immeubles : l’annexion sauvage de quelques mètres carrés de la copropriété – des anciens WC sur un palier pour agrandir une salle de bains, la dernière volée d’escalier pour aménager un duplex – au profit du logement privé. Même si cette modification est intervenue il y a des décennies, dès lors qu’elle n’a pas été approuvée par l’assemblée générale (AG) des copropriétaires, elle vous prive de fait de la propriété de ces mètres carrés annexés. Le risque est de devoir les rendre ou les payer à la copropriété. Votre notaire s’en rendra compte à la lecture de l’état descriptif de division. Si la promesse de vente est déjà signée, vous pourrez vous rétracter et récupérer votre avance. Autre point de vigilance, le remplacement d’un mur porteur par une poutrelle en acier (IPN). Cet aménagement, visible quand vous visitez l’appartement, doit avoir été approuvé en AG et garanti par un bureau d’étude technique. « Si ce n’est pas le cas, cela constitue un vrai risque pour le propriétaire », constate Édouard-jean Clouet.
UN SEUL COPROPRIÉTAIRE MAJORITAIRE
Il arrive que la majorité soit détenue par un seul copropriétaire, généralement un bailleur qui possédait auparavant l’ensemble de l’immeuble et qui a procédé à la vente de quelques appartements. Conséquence : il peut décider de tout. « Il faut être extrêmement vigilant lorsqu’on achète un appartement dans ce type d’immeuble. Je conseille à l’acquéreur de se rapprocher de ce copropriétaire pour s’assurer qu’ils sont en phase sur la manière de gérer l’immeuble », souligne Édouard-jean Clouet.
UNE TRÈS PETITE COPROPRIÉTÉ
L’appartement que vous convoitez se situe dans un immeuble qui compte moins de dix appartements ? En soi, ce n’est pas un point rédhibitoire, mais un point de vigilance, estime Émile Hagège : « Les décisions s’y prennent plus vite, mais le financement des travaux pèse beaucoup plus lourd, car réparti sur un petit nombre de copropriétaires. »
UN RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ TROP OU PAS ASSEZ CONTRAIGNANT
Vous souhaitez réserver une pièce de votre appartement à l’aménagement d’un cabinet médical ? Vous avez un animal de compagnie ? Attention, le règlement de copropriété peut interdire un usage mixte (qui combine usage professionnel et habitation) des logements ou refuser l’accès des parties communes aux animaux domestiques. Compliqué si votre compagnon est un chien…
À l’inverse, l’absence de certaines clauses peut entraîner de futures nuisances. Par exemple, si rien n’est mentionné quant à la destination du local commercial du rez-de-chaussée, il pourra être occupé par une paisible enseigne de vêtements comme par un bar bruyant.
DE FRÉQUENTS CHANGEMENTS DE SYNDIC
« C’est le signe d’une copropriété en difficulté », diagnostique Émile Hagège. Derrière ces changements perpétuels peuvent se cacher de multiples problèmes : mésentente des copropriétaires, mauvaise gestion, travaux urgents sans cesse ajournés, etc. Autre point négatif, l’existence de comptes d’attente dans la copropriété.
« Cela signifie que des travaux votés mais réalisés partiellement traînent d’une année sur l’autre », observe le directeur de L’ARC.
UNE ACTION JURIDIQUE EN COURS
Si le dernier exercice comptable mentionne des frais d’avocat, renseignez-vous sur l’action en cours. Pas de problème s’il s’agit de contraindre l’immeuble voisin à réparer une cheminée qui s’effrite. Mais si vous apprenez que c’est la gardienne qui réclame 50 000 euros pour licenciement abusif, c’est un risque à considérer !