Les critères de choix d’un terrain à bâtir
Construire sa maison sera plus ou moins complexe et coûteux en fonction des caractéristiques de la parcelle. L’achat du terrain constitue la première étape qui vous guidera dans la conception de votre demeure.
LA TAILLE
Plus la parcelle est grande, plus il sera facile d’y construire la maison de façon à optimiser la vue et l’ensoleillement ou à l’éloigner de la route et des voisins pour plus de tranquillité. Cela se révélera précieux si vous décidez un jour de l’agrandir ou de creuser une piscine. Pourtant, les prix des parcelles constructibles ayant beaucoup augmenté ces dernières années, les acheteurs ont plutôt tendance à rechercher des surfaces plus réduites.
« Des mesures ont d’ailleurs été prises pour encourager les communes à accepter les terrains de plus en plus petits », relève Pascale Poirot, présidente de l’union nationale des aménageurs (UNAM). Pour trouver un grand jardin à un tarif abordable, vous devrez en général vous éloigner du centre-ville ou
des pôles d’activité économique où les prix sont souvent supérieurs de 30 %, voire de 50 %, à ceux pratiqués en milieu rural.
À éviter : un terrain trop exigu sur lequel, en raison des contraintes d’urbanisme locales, vous devriez vous contenter d’une micromaison, sans possibilité d’agrandissement.
À étudier : un terrain situé entre deux grandes bâtisses en ville peut être aménagé pour accueillir une jolie maison d’architecte sur mesure.
LES CONTRAINTES ARCHITECTURALES
Renseignez-vous sur ce qu’impose le plan local d’urbanisme (PLU) applicable au terrain qui vous tente. S’il oblige à construire avec un certain recul par rapport à la route, cela restreindra d’autant la superficie du logement lorsque le terrain est petit. Et il interdit parfois le garage souterrain.
À éviter : un terrain en secteur sauvegardé, aux alentours d’un monument historique, par exemple, si vous rêvez d’une maison originale. Vous risqueriez d’avoir à respecter des règles strictes pour la forme ou la dimension des fenêtres, la couleur des volets, ou encore d’avoir à refaire les plans plusieurs fois avant de recevoir le permis de construire.
À étudier : les règles de construction imposées par l’aménageur si vous pensez acheter un terrain dans un lotissement.
L’AMÉNAGEMENT
L’idéal est de choisir un terrain viabilisé, c’est-à-dire en bordure duquel arrivent l’eau, l’électricité, les évacuations, éventuellement le gaz. Vous aurez ainsi seulement à raccorder la maison à ces installations.
À étudier : s’il est non viabilisé, ce sera à vous de contacter les organismes concernés (Enedis, GRDF, le gestionnaire d’eau de la commune…) pour qu’ils prolongent leurs réseaux jusqu’à votre parcelle. Cela coûte entre 4 000 et 6 000 euros en général, si ces réseaux s’arrêtent à faible distance de votre future maison. L’addition peut monter à 10 000 euros et plus si votre parcelle en est éloignée, s’il faut passer sous une route… Quand la commune n’offre pas le tout-àl’égout, c’est à vous de prévoir un assainissement individuel, ce qui représente un surcoût d’environ 4 000 à 5 000 euros.
LA NATURE DU SOL
Si vous achetez un terrain dans un lotissement, l’aménageur aura a priori réalisé une étude de sol, et vous saurez à quoi vous en tenir. Mais dans les autres cas, en général, ni le vendeur du terrain, ni l’acheteur, ni le constructeur ne font une telle étude au préalable.
À éviter : un terrain sur d’anciennes marnières ou carrières – renseignez-vous à la mairie – ou marécageux l’hiver. Mieux vaut observer le terrain en différentes saisons ou questionner les voisins, avant d’acheter.
À étudier : « Un sol trop meuble, en remblai par exemple, ou argileux, exige de creuser plus profond pour trouver une couche solide sur laquelle poser les fondations. Cela entraîne des surcoûts importants, supérieurs à 10 000 euros dans certains cas », met en garde Marion Delqueux, architecte conseiller au Conseil d’architecture, d’urbanisme et
d’environnement (CAUE) de la Gironde. « Mais le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) fixe un prix qui ne sera pas relevé, même si le chantier se révèle plus onéreux que prévu en raison de la nature du terrain. C’est donc le constructeur qui supporte le risque d’un terrain mal adapté », rassure le président de LCA-FFB Grand Est, Pierre Trouillard. Reste qu’un constructeur peu scrupuleux peut faire semblant de rien pour limiter le surcoût à sa charge, ce qui vous vaudra par la suite des complications. Parfois, il suffit de bien observer le terrain : des saules à foison indiquent un sol humide, un replat dans une zone vallonnée peut cacher un remblai, etc.
LA FORME
Certains terrains sont « en drapeau » ou « en chaussette », c’est-à-dire desservis par une longue voie d’accès. L’avantage, c’est qu’ils sont éloignés de la route. Mais le raccordement aux réseaux sera plus onéreux.
« Comptez entre 15 000 et 20 000 euros si le chemin fait 40 à 50 mètres de long, et pensez qu’il faudra le recouvrir de graviers, de goudron ou autres », précise Pascale Poirot. P À étudier : un terrain biscornu. Même si vous souhaitez une maison rectangulaire,
« on peut en général adosser la maison sur un côté de la parcelle », note Pascale Poirot.
LA PENTE
Si la pente est très forte, terrasser le terrain pour pouvoir installer la maison d’aplomb
représente un surcoût de 10 à 20 % sur le budget total de la construction. « Le déblai peut parfois être monstrueux, c’est un
handicap sérieux », avertit Pascale Poirot. P À étudier : le surcoût dû à la pente peut être limité grâce à d’ingénieuses solutions. La première consiste à creuser pour enterrer en partie la maison dans la pente. Vous obtiendrez une bonne isolation thermique, mais cela limite les ouvertures et les expositions. Ensuite, la maison sur pilotis. Comptez 5 % seulement de surcoût, mais cela complique l’accès à la maison, en voiture notamment, et la prise au vent peut être problématique dans certains secteurs. Pour ce qui est du garage, si le terrain grimpe depuis la route, il sera en général possible de creuser un parking sous la maison. En revanche, « dans le cas d’une parcelle en contrebas de la route, c’est impossible, car la rampe d’accès serait trop pentue, explique Pascale Poirot. Le garage doit être installé à côté de la maison. »
L’ORIENTATION
Sur la Côte d’azur, une exposition vers l’ouest peut permettre d’éviter les trop fortes chaleurs dans la maison. Ailleurs, l’idéal pour une maison lumineuse est d’être orienté plein sud.
À étudier : un terrain qui oblige à orienter votre maison plein nord. « Dans le nord ou l’ouest de la France, il sera sage d’investir dans ce cas quelques milliers d’euros supplémentaires pour mettre des parois à triple vitrage ou pour installer des solutions de chauffage performantes », précise Marion Delqueux. Ayez aussi en tête que dans certaines régions les façades exposées au nord souffrent davantage, obligeant à de fréquents ravalements.