2018, c’est toujours le moment d’acheter

Les taux des crédits demeurent bas, même s’ils ne suffisent plus totalement à compenser la légère hausse du prix de la pierre. Il n’en demeure pas moins que les conditions d’achat et de financement sont encore favorables pour franchir le pas et devenir pr

On n’achète pas sa résidence principale en fonction de l’état du marché immobilier. C’est plutôt une embauche, une promotion, une installation à deux ou la naissance d’un enfant qui invitent à franchir le pas. Il n’en demeure pas moins que l’environnement actuel est favorable. D’abord, parce que le marché de l’immobilier est actif et fluide. Si 2017 a battu un record en nombre de transactions (958 000 ventes, soit 10 % de plus qu’en 2016), l’année 2018 s’annonce encore de bon augure.

PROFITER DE L’EMBELLIE ET DES TAUX BAS

« La croissance économique est là, les

embauches progressent, le moral et la confiance des ménages et des entreprises s’améliorent et, depuis peu, le chômage a tendance à reculer. Tous ces paramètres participent à la mobilité résidentielle et animent la demande », explique Jean-marc Torrolion, le nouveau président de la Fnaim. Toutes les régions profitent de cette embellie avec, ici et là, des disparités. « L’activité est plus porteuse dans les villes profitant d’un dynamisme économique et démographique que dans des communes plus périphériques ou rurales », commente Thomas Lefebvre, directeur scientifique de meilleursagents.com.

En ce qui concerne les prix, la tendance reste haussière « sans être pour autant une flambée », souligne Antoine Dejoie, membre du bureau du Conseil supérieur du notariat. Cette année devrait, selon les professionnels, afficher une progression « raisonnable », « sans excès », de l’ordre de 2 à 3 %. « La dynamique ascendante devrait perdurer, mais avec moins de vigueur que l’an passé », avance Jean-marc Torrolion.

DES TAUX ENCORE SOUS LA BARRE DES 2 %

Autre élément incitatif : les taux de crédit sont encore bon marché. « Si l’économie et la croissance se poursuivent, les taux d’emprunt pourraient remonter. Mais pas de quoi s’inquiéter, ils devraient rester sous la barre des 2 % pendant encore quelques mois », explique Maël Bernier, porte-parole de meilleurtaux.com. Même si la stabilité est annoncée dans les prochains mois, les taux pourraient augmenter légèrement dans la seconde moitié de l’année.

PREMIÈRES DÉGRADATIONS POUR LES MOINS AISÉS

À y regarder de près, ces taux actuellement attractifs sont en trompe-l’oeil. « Pour rester compétitifs face à une tension des taux sur les marchés, les établissements bancaires ne relèvent pas leurs tarifs. Mais ils réservent les meilleures conditions aux excellents dossiers (apport personnel important, faible taux d’endettement), tandis que les autres profils reçoivent des propositions moins alléchantes, avec des frais de dossier plus élevés », constate Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Ce courtier en prêts immobiliers relève les premiers signes d’un recul de la solvabilité des primo-accédants qui disposent d’un faible apport personnel. Entre janvier et février, la part de cette clientèle chez ce courtier est passée de

60 à 47 %. « La réforme du prêt à taux zéro (PTZ) et la quasi-suppression de L’APL accession (aide personnalisée au logement), deux mesures entrées en vigueur le 1er janvier dernier, commencent à montrer leurs effets pervers sur cette catégorie d’acheteurs », commente Philippe Taboret. Il faut dire que ces deux types de prêts aidés avaient contribué à financer en partie 70 % des dossiers des primo-accédants dans le neuf en 2016, d’après l’insee.

LÉGÈRE ÉROSION DU POUVOIR D’ACHAT IMMOBILIER

L’effet conjugué de la hausse modérée des prix et de la quasi-stabilité des taux commence à éroder le pouvoir d’achat immobilier, c’est-à-dire la surface qu’il est possible d’acheter à budget constant. Alors qu’il était à son plus haut niveau début 2017, selon la Fnaim, il s’est contracté de 5 mètres carrés en un an. Ce repli pourrait se poursuivre si les taux venaient à remonter. Jusqu’à présent, il a été partiellement compensé par un allongement de la durée des crédits. Selon Crédit Logement, la durée moyenne s’est élevée à 219 mois (18,2 ans) en 2017 contre 213 mois en 2016. Ce début de réduction du pouvoir d’achat immobilier reste à relativiser. Au cours des huit dernières années, il s’était apprécié de 30 % !