Acheter sans apport, est-ce possible ?

De nombreux acquéreurs profitent du bas niveau des taux de crédit immobilier pour devenir propriétaires sans avoir épargné. Voici comment obtenir un crédit si vous n’avez aucun capital de départ.

Depuis dix-huit mois, les banques acceptent de plus en plus souvent de financer des acheteurs n’ayant aucun apport », témoigne Maël Bernier, porte-parole de meilleurtaux.com. Celles-ci financent ainsi non seulement le prix d’acquisition du bien, mais aussi les droits de mutation, de garantie et les frais de dossier de la banque ou du courtier, soit au total environ 10 % du prix du bien. Contracter un emprunt égal à 110 % du prix d’achat est donc possible. « La quasi-totalité des banques le proposent, mais elles ont chacune leurs exigences », ajoute Maël Bernier. L’opération reste très difficile en Île-de-france et dans de grandes agglomérations comme Bordeaux, car les prix y sont élevés et le marché dynamique : les banques y privilégient les clients dotés de 10 à 15 % d’apport minimum. À l’inverse, là où le marché est moins tendu, acheter sans passer par la case épargne n’est pas exceptionnel. « C'était le cas pour 12 % de nos clients primo-accédants en 2017 », note Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis.

UN SURCOÛT EN TROMPE-L’OEIL

L’absence de capital de départ n’impacte ni le coût de la garantie (caution, hypothèque) du prêt, ni l’assurance emprunteur. Mais les banques proposent généralement un taux de crédit légèrement supérieur, de l’ordre de 0,10 à 0,20 point. Une différence qui se traduit par un surcoût de plusieurs milliers d’euros (voir le cas pratique). Cela mérite-t-il de reporter l’opération, le temps de se constituer un apport ? Mieux vaut ne pas y songer, les taux étant en effet particulièrement faibles depuis dix-huit mois. Si vous patientez le temps d’épargner un petit capital, ils risquent de remonter un peu dans l’intervalle. Vous perdriez d’un côté ce que vous gagneriez de l’autre.

LE PROFIL IDÉAL

Le point primordial est de vérifier si une banque acceptera de vous financer à 110 % compte tenu de votre dossier. Il faut pouvoir expliquer l’absence d’apport. Cela se conçoit aisément si vous entrez dans la vie active et que vos revenus sont faibles. Mais à 45 ou 50 ans, mieux vaut avoir une bonne raison. Au-delà de l’apport, les banques s’intéressent à votre profil de risque. À revenus équivalents, elles préfèrent prêter à un couple plutôt qu’à une personne seule. Mais il reste possible d’acheter seul et sans apport. De même, mieux vaut afficher une situation professionnelle stable : « Les emprunteurs en CDD ou en intérim ont plus de difficulté à trouver une banque les finançant à 110 % », confirme Cécile Roquelaure. Pour les professions libérales, il faut généralement être en activité depuis trois ans au minimum. Surtout, les banques s’intéressent aux perspectives d’évolution de vos revenus. Un jeune ingénieur en CDI depuis quelques mois trouvera plus facilement un crédit, même sans apport, qu’un ouvrier ayant peu de perspectives de progression salariale. « Il reste toutefois possible d’emprunter sans apport si l’on n’a pas le profil idéal. Les banques prennent leur décision au cas par cas, en fonction de l’histoire du client », indique Maël Bernier.

PRÉPARER SOIGNEUSEMENT SON DOSSIER

La banque regardera de près vos relevés de compte des six derniers mois. Objectif : comprendre si votre comportement financier est responsable ou à risque. Soyez irréprochable, sans aucun découvert dans les six mois précédant votre demande de crédit. Cela démontrera votre capacité à gérer correctement votre budget. Pas d’inquiétude si vous remboursez un crédit auto, il est parfaitement justifié. Mais rembourser deux ou trois autres crédits à la consommation souscrits pour acheter du matériel Hi-fi ou un voyage au soleil fait mauvais effet. Par ailleurs, verser régulièrement quelques dizaines d’euros sur un livret A, sans pour autant avoir amassé un capital suffisant pour servir d’apport, peut montrer à la banque votre prudence. Enfin, pouvoir bénéficier d’un prêt aidé serait un plus (voir p. 66).