Échanger définitivement son logement
CE TYPE DE TRANSACTION, PEU CONNU, FAIT L’OBJET D’UN ACTE NOTARIÉ ET SE RÉVÈLE TRÈS AVANTAGEUX POUR LES DEUX PARTIES QUI SE PARTAGENT LES FRAIS DE NOTAIRE ET ÉVENTUELLEMENT D’AGENCE IMMOBILIÈRE. PRENEZ VOTRE TEMPS, PROCÉDEZ MÉTHODIQUEMENT, ET VOUS SEREZ GAGNANT.
Echange une maison de 5 pièces sur 2 niveaux achetée en décembre 2015 dans le centre d’un village de Hautemarne (52), toiture refaite en partie, grenier aménageable, tout-à-l’égout, terrain de 486 m2, intérieur à rafraîchir… J’attends vos propositions pour un échange de maisons d’une valeur comprise entre 38 000 et
45 000 euros en Charente-maritime... »
« Nous proposons notre propriété de
Crozant (23) à 205 000 euros contre une maison sans travaux, lieu calme et sans vis-àvis, dans la campagne du Grand Sud-ouest en priorité. Nous pouvons mettre une soulte pour la différence de prix… »
« Échange contre un appartement à Sanarysur-mer (83) une belle villa traditionnelle de 160 m2 sur 1 500 m2 de terrain à Campsla-source (83). Jolie piscine en L. Valeur :
480 000 euros… »
TOUS LES TYPES DE BIENS SONT CONCERNÉS
On connaît bien les échanges temporaires de logements entre propriétaires, généralement le temps des vacances, mais peu l’échange définitif de biens immobiliers. Le principe est simple : chaque partie transfère la propriété de son bien à l’autre, ce qui fait l’objet d’un acte signé devant notaire. Il est possible d’échanger durablement tous types de biens, qu’il s’agisse d’appartements, de maisons, de dépendances, de résidences principales
ou secondaires, de locaux commerciaux, de logements locatifs, de terrains.
Alors, pourquoi ne pas troquer par exemple son appartement de 100 m2 en ville contre une demeure à la campagne ? En réalité, constate Thierry Delesalle, notaire à Paris,
« les échanges de biens immobiliers restent rares, et ils constituent une part infime de notre activité. Ils concernent surtout des parcelles de terrain, des caves dans les copropriétés, voire des chambres de bonne ou des studios qui, une fois réunis, permettent de créer ou d’agrandir un appartement en permutant un local non mitoyen contre un autre contigu au bien existant pour prolonger le logement. Il peut également être question d’échanges entre héritiers qui préfèrent tel lot plutôt que celui qu’ils ont recueilli dans la succession ». Maryse et Geneviève, elles, ont expérimenté avec succès cette opération d’échange. Amies de longue date, elles ont interverti leur logement : un plus petit contre un plus vaste… « Chacune était intéressée par l’appartement de l’autre. Au départ, c’est parti d’une boutade, jusqu’à ce qu’on étudie la question et qu’on découvre que c’était possible et pas si difficile, au fond, raconte
Geneviève. Notre notaire commun nous a bien aidées, mais tous les notaires font bien sûr ce genre d’opération. Nous avons donc échangé des logements dont nous connaissions parfaitement les points forts et les points faibles de l’un et de l’autre. Maryse avait envie d’une chambre supplémentaire pour
accueillir ses enfants et petits-enfants qui habitent en province, alors que moi, à la retraite depuis peu, je pouvais me contenter d’un simple pied-à-terre à Paris, mon objectif étant de passer beaucoup de temps dans ma maison du Luberon. De plus, j’avais besoin de liquidités pour rénover cette maison et la différence de prix [la soulte] qu’a versée Maryse – environ 200 000 euros – m’a permis de réaliser ce projet confortablement. »
LES SITES OÙ DÉPOSER UNE ANNONCE
Contrairement à Maryse et Geneviève qui n’ont pas eu à recourir à un intermédiaire, les candidats dépourvus de relations désireuses d’échanger peuvent déposer une annonce sur un site spécialisé dans le troc entre particuliers, comme Echangedefinitif.com, Simpletroc.com, Immo.trovit.fr ou Leboncoin.fr, plus généraliste. Elles ont également la possibilité de s’adresser à un agent immobilier spécialisé, comme Echange-immo.fr ou Akirimo.com, sites pour l’accompagnement d’alternatives immobilières (échanges définitifs, achats groupés de biens et alternatives financières, comme le crédit vendeur). Avantage du site professionnel : il écrème les offres et les met en valeur. Ce type de démarche vous oblige néanmoins à faire preuve de patience. En témoigne
Monique M., qui a proposé sa villa provençale à Camps-la-source sur Simpletroc.com :
« Pas une seule touche depuis que j’ai déposé l’annonce il y a deux mois ! J’ai été intéressée par l’idée, mais en fin de compte, ça paraît très difficile de trouver un acquéreur séduit par votre bien et dont le bien vous convient aussi. C’est un peu la loterie », résume-t-elle, pas encore convaincue de l’efficacité de l’échange.
« Souvent, les personnes qui tentent l’échange dans un premier temps restent ouvertes à une transaction classique, admet Franck Helmlinger, fondateur d’akirimo.
Si la première démarche n’aboutit pas, cette annonce leur sert tout simplement de publicité pour vendre leur bien… ». Certains jouent d’ailleurs la transparence dans l’annonce : « Échange définitif ou vente de maison avec piscine en Corse, contre bien similaire sur la Côte d’azur… »
UNE SOULTE EN CAS DE DIFFÉRENCE DE VALEUR
Avec ou sans intermédiaire, ce type de transaction reste possible même si les prix des deux biens ne sont pas identiques.
Il suffit au propriétaire dont le terrain, la maison, l’appartement ou tout autre local a une valeur inférieure de verser à son partenaire une somme d’argent appelée soulte, à titre de compensation. Les échangeurs ont le loisir de s’entendre pour régler cette compensation sous une forme autre que pécuniaire, par exemple en nature, en laissant dans la maison certains biens d’une valeur égale à la soulte, comme des meubles, un véhicule, etc.
En cas de différence de prix, les frais d’acquisition (7,5 % environ) sont calculés sur la valeur du bien le plus coûteux. Ils recouvrent des impôts, des taxes (dont les droits d’enregistrement), des frais et débours du notaire et sa rémunération. Les deux parties, avec l’aide de leur notaire, ont intérêt à négocier une prise en charge d’un pourcentage plus important par celui qui acquiert le bien le plus onéreux.
En cas de valeur identique des deux biens, les frais de notaire sont calculés sur la valeur d’un seul bien et sont divisés entre les deux partenaires de façon égale. Soit une économie de 50 % pour chacun.
« Dans tous les cas, si une partie est très demandeuse – par exemple, si elle souhaite agrandir son logement –, elle peut même proposer de supporter la totalité des frais, y compris le paiement de l’impôt sur la plusvalue immobilière lorsque l’échange du bien implique cette taxation, suggère Thierry
Delesalle. Cela aide à emporter l’accord d’un échangeur réticent. » À noter, comme dans une transaction classique, si les deux parties désirent sécuriser leur situation, chacune peut faire appel à son propre notaire, ce qui ne coûtera pas plus cher.