COMMENT AIDER SON ENFANT
à devenir Propriétaire ?
C’est décidé, votre enfant veut devenir propriétaire. Si vous voulez lui donner un coup de pouce, plusieurs solutions existent : donation, prêt ou encore transfert des droits du PEL. Le point sur les règles à respecter et les erreurs à éviter.
c’est décidé, votre enfant veut devenir propriétaire. si vous voulez lui donner un coup de pouce, plusieurs solutions existent : donation, prêt ou encore transfert des droits du Pel.
le point sur les règles à respecter et les erreurs à éviter.
Votre enfant se lance, il veut acheter son premier bien immobilier. Vous souhaitez l’aider en lui permettant d’augmenter son apport personnel ou ses revenus. Vous pouvez mettre en place plusieurs dispositifs qui pourront se révéler intéressants fiscalement. Veillez toutefois, si vous avez plusieurs enfants, à ne pas en avantager un plus que les autres.
la DONATION De SOMMES D’ARGENT pour GROSSIR l’apport personnel
Première solution pour aider votre enfant à avoir un apport personnel important : la donation de somme d’argent. Une possibilité qui est intéressante fiscalement car vous êtes exonéré si la somme ne dépasse pas 100.000 euros, par parent et par enfant, quelle que soit la nature du don. À cela s’ajoutent 31.865 euros si cette libéralité n’est composée que d’une somme d’argent. Un avantage qui se reconstitue tous les 15 ans. Vous pouvez enregistrer cette donation directement au centre des impôts ou passer par un acte notarié. La donation est considérée comme une avance sur la succession, donc si vous avez un seul enfant, pas de souci. La situation risque de se compliquer si la famille est plus nombreuse. « Si vous donnez 100.000 euros à votre fils pour financer l’intégralité de l’achat de l’appartement et que dix ans plus tard au moment de votre décès, cet appartement vaut 200.000 euros, ce dernier risque d’être pénalisé, prévient Elodie Frémont, notaire à Paris. S’il a des frères et soeurs, le fils auquel vous avez fait une donation devra retrancher les 200.000 et non les 100.000 euros dans sa part de succession. Autrement dit, s’ils sont deux, il devra reverser 100.000 euros à son frère ou à sa soeur. » Pour éviter que ce coup de pouce ne se transforme en cadeau empoisonné, la notaire conseille d’opter pour la donation-partage. « À partir du moment où chaque enfant reçoit une somme d’argent, les valeurs sont figées. Ainsi, en cas de plus-value, c’est la somme donnée qui sera prise en compte et non le montant du bien au moment du décès. » Si vous ne pouvez pas donner la même somme au même moment, la répartition peut être inégalitaire. Le rééquilibrage pourra se faire plus tard ou au moment de votre succession. Cet acte doit obligatoirement être établi devant notaire.
le prêt FAMILIAL pour Récupérer votre CAPITAL
Si vous n’avez pas les fonds nécessaires pour faire une donation-partage ou si vous voulez récupérer le capital pour compenser votre perte de revenu au moment de votre départ à la retraite, vous pouvez mettre en place un prêt familial. Cette solution peut également vous permettre d’aller au-delà des sommes exonérées en cas de donation. Pour éviter d’être requalifié en donation, le prêt doit se présenter comme celui proposé par les banques : durée, taux d’intérêt, échéancier de remboursements… Vous n’êtes pas obligé de réunir l’ensemble de ces critères, par exemple le taux d’intérêt peut être très faible voire gratuit. L’essentiel est que le remboursement des sommes prêtées soit effectué de manière régulière. Vous avez pour obligation de le déclarer à l’administration fiscale en remplissant le formulaire Cerfa 2062, au plus tard l’année qui suit la conclusion du prêt. Le prêt est exonéré d’impôt, sauf si vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune (ISF). « Le montant de ce prêt familial est imposable à L’ISF car c’est une créance qu'on devra vous rembourser à son terme. Cela fait partie de votre patrimoine » , indique Elodie Frémont. Enfin, au moment de la succession, il n’est pas considéré comme une faveur et devra alors être remboursé.
ACQUISITION Avec DÉMEMBREMENT De propriété pour DÉFISCALISER plus
Un peu plus technique mais représentant un fort avantage fiscal, l’acquisition avec un démembrement de propriété. L’enfant possède la nue-propriété du bien et les parents
gardent l’usufruit, c’est-à-dire la jouissance. Le logement peut être mis gratuitement à la disposition de l’enfant, du moment qu’il paie un peu de charges. L’acquisition de la nue-propriété peut se faire via une donation. « Pensez à préciser auprès du fisc que la nue-propriété a été acquise grâce à une donation de sommes d’argent, alerte Nathalie Couzigou-suhas, notaire à Paris. Si ce n’est pas fait, au moment du décès du ou des parents, le bien figurera en totalité dans la succession. » Par exemple un enfant n’a aucun apport et veut acheter un appartement à 200.000 euros. Sa mère, qui a 52 ans, veut aider son fils avec de l’argent. Si elle donne 200.000 euros, elle devra payer
des impôts sur 68.135 euros, soit la différence entre 200.000 euros et l’abattement de 131.865 euros (100.000 + 31.865 euros). Dans un montage en démembrement, la mère achète l’usufruit de la valeur du bien qui, compte tenu de son âge (la valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier), vaut la moitié soit 100.000 euros. Elle donne 100.000 euros à son fils pour acheter la nue-propriété et bénéficier de l’abattement pour donation. Au décès de la mère, plus rien ne sera dû sur les 100.000 euros qui constituaient l’usufruit. L’inconvénient de cette opération est que l’enfant n’est pas libre de ses mouvements, il ne pourra pas vendre sans l’accord de sa mère. « En cas de vente, le Code civil prévoit qu’il y aura une répartition du prix selon le barème du Code général des impôts entre usufrui- tier et nu-propriétaire. » Ainsi, si à la vente la mère a 70 ans, elle pourra obtenir 40% du prix de vente du logement. Autre possibilité d’utilisation du démembrement de propriété : la donation d’usufruit temporaire. Si vous possédez un bien en location, vous pouvez permettre à votre enfant de percevoir les loyers. La même stratégie peut par exemple être adoptée avec des parts de sociétés civiles d’investissement immobilier (SCPI). Ainsi, il aura des revenus plus importants lors de sa demande de prêt ce qui pourra lui permettre d’emprunter plus.
Se porter CAUTION pour FACILITER L’ACCÈS Au CRÉDIT
Vous n’avez pas les moyens d’aider votre enfant à acheter ? Votre coup de pouce peut prendre la forme d’une caution pour son crédit. « Ce n’est pas un acte neutre. En cas de défaillance de l’emprunteur principal, vous aurez pour obligation de payer l’intégralité du prêt », rappelle Nathalie Couzigou-suhas. Si votre enfant est en CDD ou qu’il est intermittent du spectacle, vous porter caution pourra permettre de rassurer les banquiers.