COM­MENT AI­DER SON EN­FANT

à de­ve­nir Pro­prié­taire ?

Mes Finances - - SOMMAIRE -

C’est dé­ci­dé, votre en­fant veut de­ve­nir pro­prié­taire. Si vous vou­lez lui don­ner un coup de pouce, plu­sieurs so­lu­tions existent : do­na­tion, prêt ou en­core trans­fert des droits du PEL. Le point sur les règles à res­pec­ter et les er­reurs à évi­ter.

c’est dé­ci­dé, votre en­fant veut de­ve­nir pro­prié­taire. si vous vou­lez lui don­ner un coup de pouce, plu­sieurs so­lu­tions existent : do­na­tion, prêt ou en­core trans­fert des droits du Pel.

le point sur les règles à res­pec­ter et les er­reurs à évi­ter.

Votre en­fant se lance, il veut ache­ter son pre­mier bien im­mo­bi­lier. Vous sou­hai­tez l’ai­der en lui per­met­tant d’aug­men­ter son ap­port per­son­nel ou ses re­ve­nus. Vous pou­vez mettre en place plu­sieurs dis­po­si­tifs qui pour­ront se ré­vé­ler in­té­res­sants fis­ca­le­ment. Veillez tou­te­fois, si vous avez plu­sieurs en­fants, à ne pas en avan­ta­ger un plus que les autres.

la DO­NA­TION De SOMMES D’AR­GENT pour GROS­SIR l’ap­port per­son­nel

Pre­mière so­lu­tion pour ai­der votre en­fant à avoir un ap­port per­son­nel im­por­tant : la do­na­tion de somme d’ar­gent. Une pos­si­bi­li­té qui est in­té­res­sante fis­ca­le­ment car vous êtes exo­né­ré si la somme ne dé­passe pas 100.000 eu­ros, par pa­rent et par en­fant, quelle que soit la na­ture du don. À ce­la s’ajoutent 31.865 eu­ros si cette li­bé­ra­li­té n’est com­po­sée que d’une somme d’ar­gent. Un avan­tage qui se re­cons­ti­tue tous les 15 ans. Vous pou­vez en­re­gis­trer cette do­na­tion di­rec­te­ment au centre des im­pôts ou pas­ser par un acte no­ta­rié. La do­na­tion est consi­dé­rée comme une avance sur la suc­ces­sion, donc si vous avez un seul en­fant, pas de sou­ci. La si­tua­tion risque de se com­pli­quer si la fa­mille est plus nom­breuse. « Si vous don­nez 100.000 eu­ros à votre fils pour fi­nan­cer l’in­té­gra­li­té de l’achat de l’ap­par­te­ment et que dix ans plus tard au mo­ment de votre dé­cès, cet ap­par­te­ment vaut 200.000 eu­ros, ce der­nier risque d’être pé­na­li­sé, pré­vient Elo­die Fré­mont, no­taire à Pa­ris. S’il a des frères et soeurs, le fils au­quel vous avez fait une do­na­tion de­vra re­tran­cher les 200.000 et non les 100.000 eu­ros dans sa part de suc­ces­sion. Au­tre­ment dit, s’ils sont deux, il de­vra re­ver­ser 100.000 eu­ros à son frère ou à sa soeur. » Pour évi­ter que ce coup de pouce ne se trans­forme en ca­deau em­poi­son­né, la no­taire conseille d’op­ter pour la do­na­tion-par­tage. « À par­tir du mo­ment où chaque en­fant re­çoit une somme d’ar­gent, les va­leurs sont fi­gées. Ain­si, en cas de plus-va­lue, c’est la somme don­née qui se­ra prise en compte et non le mon­tant du bien au mo­ment du dé­cès. » Si vous ne pou­vez pas don­ner la même somme au même mo­ment, la ré­par­ti­tion peut être in­éga­li­taire. Le ré­équi­li­brage pour­ra se faire plus tard ou au mo­ment de votre suc­ces­sion. Cet acte doit obli­ga­toi­re­ment être éta­bli de­vant no­taire.

le prêt FA­MI­LIAL pour Ré­cu­pé­rer votre CA­PI­TAL

Si vous n’avez pas les fonds né­ces­saires pour faire une do­na­tion-par­tage ou si vous vou­lez ré­cu­pé­rer le ca­pi­tal pour com­pen­ser votre perte de re­ve­nu au mo­ment de votre dé­part à la re­traite, vous pou­vez mettre en place un prêt fa­mi­lial. Cette so­lu­tion peut éga­le­ment vous per­mettre d’al­ler au-de­là des sommes exo­né­rées en cas de do­na­tion. Pour évi­ter d’être re­qua­li­fié en do­na­tion, le prêt doit se pré­sen­ter comme ce­lui pro­po­sé par les banques : du­rée, taux d’in­té­rêt, échéan­cier de rem­bour­se­ments… Vous n’êtes pas obli­gé de réunir l’en­semble de ces cri­tères, par exemple le taux d’in­té­rêt peut être très faible voire gra­tuit. L’es­sen­tiel est que le rem­bour­se­ment des sommes prê­tées soit ef­fec­tué de ma­nière ré­gu­lière. Vous avez pour obli­ga­tion de le dé­cla­rer à l’ad­mi­nis­tra­tion fis­cale en rem­plis­sant le for­mu­laire Cer­fa 2062, au plus tard l’an­née qui suit la conclu­sion du prêt. Le prêt est exo­né­ré d’im­pôt, sauf si vous êtes sou­mis à l’im­pôt sur la for­tune (ISF). « Le mon­tant de ce prêt fa­mi­lial est im­po­sable à L’ISF car c’est une créance qu'on de­vra vous rem­bour­ser à son terme. Ce­la fait par­tie de votre pa­tri­moine » , in­dique Elo­die Fré­mont. En­fin, au mo­ment de la suc­ces­sion, il n’est pas consi­dé­ré comme une fa­veur et de­vra alors être rem­bour­sé.

AC­QUI­SI­TION Avec DÉ­MEM­BRE­MENT De pro­prié­té pour DÉ­FIS­CA­LI­SER plus

Un peu plus tech­nique mais re­pré­sen­tant un fort avan­tage fis­cal, l’ac­qui­si­tion avec un dé­mem­bre­ment de pro­prié­té. L’en­fant pos­sède la nue-pro­prié­té du bien et les pa­rents

gardent l’usu­fruit, c’est-à-dire la jouis­sance. Le lo­ge­ment peut être mis gra­tui­te­ment à la dis­po­si­tion de l’en­fant, du mo­ment qu’il paie un peu de charges. L’ac­qui­si­tion de la nue-pro­prié­té peut se faire via une do­na­tion. « Pen­sez à pré­ci­ser au­près du fisc que la nue-pro­prié­té a été ac­quise grâce à une do­na­tion de sommes d’ar­gent, alerte Na­tha­lie Cou­zi­gou-su­has, no­taire à Pa­ris. Si ce n’est pas fait, au mo­ment du dé­cès du ou des pa­rents, le bien fi­gu­re­ra en to­ta­li­té dans la suc­ces­sion. » Par exemple un en­fant n’a au­cun ap­port et veut ache­ter un ap­par­te­ment à 200.000 eu­ros. Sa mère, qui a 52 ans, veut ai­der son fils avec de l’ar­gent. Si elle donne 200.000 eu­ros, elle de­vra payer

des im­pôts sur 68.135 eu­ros, soit la dif­fé­rence entre 200.000 eu­ros et l’abat­te­ment de 131.865 eu­ros (100.000 + 31.865 eu­ros). Dans un mon­tage en dé­mem­bre­ment, la mère achète l’usu­fruit de la va­leur du bien qui, compte te­nu de son âge (la va­leur de l’usu­fruit dé­pend de l’âge de l’usu­frui­tier), vaut la moi­tié soit 100.000 eu­ros. Elle donne 100.000 eu­ros à son fils pour ache­ter la nue-pro­prié­té et bé­né­fi­cier de l’abat­te­ment pour do­na­tion. Au dé­cès de la mère, plus rien ne se­ra dû sur les 100.000 eu­ros qui consti­tuaient l’usu­fruit. L’in­con­vé­nient de cette opé­ra­tion est que l’en­fant n’est pas libre de ses mou­ve­ments, il ne pour­ra pas vendre sans l’ac­cord de sa mère. « En cas de vente, le Code ci­vil pré­voit qu’il y au­ra une ré­par­ti­tion du prix se­lon le ba­rème du Code gé­né­ral des im­pôts entre usu­frui- tier et nu-pro­prié­taire. » Ain­si, si à la vente la mère a 70 ans, elle pour­ra ob­te­nir 40% du prix de vente du lo­ge­ment. Autre pos­si­bi­li­té d’uti­li­sa­tion du dé­mem­bre­ment de pro­prié­té : la do­na­tion d’usu­fruit tem­po­raire. Si vous pos­sé­dez un bien en lo­ca­tion, vous pou­vez per­mettre à votre en­fant de per­ce­voir les loyers. La même stra­té­gie peut par exemple être adop­tée avec des parts de so­cié­tés ci­viles d’in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier (SCPI). Ain­si, il au­ra des re­ve­nus plus im­por­tants lors de sa de­mande de prêt ce qui pour­ra lui per­mettre d’em­prun­ter plus.

Se por­ter CAU­TION pour FA­CI­LI­TER L’AC­CÈS Au CRÉ­DIT

Vous n’avez pas les moyens d’ai­der votre en­fant à ache­ter ? Votre coup de pouce peut prendre la forme d’une cau­tion pour son cré­dit. « Ce n’est pas un acte neutre. En cas de dé­faillance de l’em­prun­teur prin­ci­pal, vous au­rez pour obli­ga­tion de payer l’in­té­gra­li­té du prêt », rap­pelle Na­tha­lie Cou­zi­gou-su­has. Si votre en­fant est en CDD ou qu’il est in­ter­mit­tent du spec­tacle, vous por­ter cau­tion pour­ra per­mettre de ras­su­rer les ban­quiers.

Élo­die Fré­mont.

Na­tha­lie Cou­zi­gou-su­has.

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