IM­MO­BI­LIER AN­CIEN : LES NOU­VELLES DÉ­DUC­TIONS FIS­CALES COSSE

En 2017, les in­ves­tis­seurs dans l’im­mo­bi­lier peuvent pro­fi­ter d’un nou­vel avan­tage fis­cal. En échange d’une lo­ca­tion à prix mo­dé­ré et à condi­tion de si­gner une conven­tion avec l’anah, ils peuvent échap­per à l’im­pôt sur 15 à 85% des re­ve­nus fon­ciers en­cais

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Pour in­ci­ter les pro­prié­taires à mettre leur bien en lo­ca­tion à un prix rai­son­nable, le nou­veau dis­po­si­tif Cosse pro­pose d'im­por­tantes dé­duc­tions fis­cales sur les re­ve­nus fon­ciers. En contre­par­tie, les bailleurs doivent s'en­ga­ger avec l'agence na­tio­nale de l'ha­bi­tat (Anah) et pra­ti­quer des loyers li­mi­tés. Les ex­pli­ca­tions sur le dis­po­si­tif Cosse an­cien en vi­gueur de­puis le 1er fé­vrier 2017.

Pour in­ci­ter les pro­prié­taires à mettre leur bien en lo­ca­tion à un prix rai­son­nable, le nou­veau dis­po­si­tif Cosse pro­pose d'im­por­tantes dé­duc­tions fis­cales sur les re­ve­nus fon­ciers. En contre­par­tie, les bailleurs doivent s'en­ga­ger avec l'agence na­tio­nale de l'ha­bi­tat (Anah) et pra­ti­quer des loyers li­mi­tés. Les ex­pli­ca­tions sur le dis­po­si­tif Cosse an­cien en vi­gueur de­puis le 1er fé­vrier 2017.

LE DIS­PO­SI­TIF COSSE AN­CIEN EN QUELQUES MOTS

Le dis­po­si­tif Cosse, d'après le nom de la mi­nistre du Lo­ge­ment, fonc­tionne sur un prin­cipe bien connu des in­ves­tis­seurs dans l'im­mo­bi­lier : bé­né­fi­cier d'une éco­no­mie d'im­pôt, en l'oc­cur­rence une dé­duc­tion fis­cale sur les re­ve­nus fon­ciers, en échange d'un loyer mo­dé­ré.en­tré en vi­gueur le 1er fé­vrier 2017, le dis­po­si­tif éga­le­ment connu sous l'ap­pel­la­tion « Cosse an­cien » pro­pose un in­ves­tis­se­ment à la carte. Se­lon la lo­ca­li­sa­tion du bien et le ni­veau de loyer pra­ti­qué, l'abat­te­ment fis­cal est plus ou moins consé­quent. Par­ti­cu­la­ri­té de ce ré­gime de dé­fis­ca­li­sa­tion im­mo­bi­lière qui rem­place les dis­po­si­tifs « Bor­loo an­cien » et « Bes­son an­cien », les in­ves­tis­seurs doivent s'en­ga­ger au­près de l'agence na­tio­nale de l'ha­bi­tat (Anah) en si­gnant une conven­tion. Le conven­tion­ne­ment Anah s'étale sur six ans, voire neuf ans pour les conven­tions Anah avec tra­vaux. En si­gnant la conven­tion, les pro­prié­taires s’en­gagent à pra­ti­quer des loyers li­mi­tés et à prendre des lo­ca­taires qui ne dé­passent pas cer­tains ni­veaux de re­ve­nus : plus ces seuils sont bas, plus l’avan­tage fis­cal est éle­vé pour le bailleur. C'est en dé­mar­chant l'agence en pre­mier lieu que les pro­prié­taires pour­ront en­suite bé­né­fi­cier des avan­tages fis­caux du dis­po­si­tif Cosse. Il est donc im­pos­sible d'ob­te­nir une des dé­duc­tions fis­cales ci-des­sous sans faire ap­pel à l'anah. Pour bien com­prendre le fonc­tion­ne­ment du Cosse an­cien, il faut connaître son zo­nage. Il est si­mi­laire à ce­lui em­ployé pour l'in­ves­tis­se­ment Pi­nel. Il se dé­cline comme suit : - Zone A bis : Pa­ris et 29 com­munes de la pe­tite cou­ronne

- Zone A : proche ban­lieue pa­ri­sienne, Côte d'azur, Ge­ne­vois, Ajac­cio, An­ne­masse, Fré­jus, Lille, Lyon, Mar­seille – Aix-en-pro­vence, Meaux, Men­ton, Mont­pel­lier, Nice.

- Zone B1 : ag­glo­mé­ra­tions de plus de 250.000 ha­bi­tants, grande cou­ronne pa­ri­sienne, An­ne­cy, Bayonne, Caen, Cham­bé­ry, Cluses, Di­jon, La Ro­chelle, Le Havre, Saint-ma­lo, DOM, Corse.

- Zone B2 : autres com­munes de plus de 50.000 ha­bi­tants.

- Zone C : reste du ter­ri­toire (com­munes et ag­glo­mé­ra­tions de moins de 50.000 ha­bi­tants).

LES DÉ­DUC­TIONS FIS­CALES DU COSSE AN­CIEN

La lo­ca­li­sa­tion du lo­ge­ment et le ni­veau du loyer in­fluencent di­rec­te­ment le mon­tant de l'avan­tage fis­cal. Les in­ves­tis­seurs doivent choi­sir entre quatre op­tions : loyer in­ter­mé­diaire, so­cial, très so­cial ou re­cours à l'in­ter­mé­dia­tion lo­ca­tive. In­ves­tis­se­ment à loyer in­ter­mé­diaire Par­mi les quatre op­tions, le loyer in­ter­mé­diaire per­met de pra­ti­quer les loyers les plus hauts. En re­vanche, les dé­duc­tions fis­cales sont les plus li­mi­tées : elles s'élèvent à 15% pour les in­ves­tis­se­ments en zone A, A bis et B1 et 30% pour une lo­ca­tion si­tuée en zone B2. En re­vanche, les lo­ge­ments en zone C ne per­mettent pas de bé­né­fi­cier d'une dé­duc­tion fis­cale, à moins d'être pla­cés sous le ré­gime de l'in­ter­mé­dia­tion lo­ca­tive. In­ves­tis­se­ment à loyer so­cial ou très so­cial Dans les deux cas, les in­ves­tis­seurs bé­né­fi­cient des mêmes avan­tages fis­caux. La dé­duc­tion fis­cale s'élève à 50% pour les lo­ge­ments mis en lo­ca­tion dans la zone B2 et grimpe à 70% dans les zones A bis, A et B1. Les in­ves­tis­se­ments en zone C (hors in­ter­mé­dia­tion lo­ca­tive) ne donnent droit à au­cune éco­no­mie d'im­pôt. In­ves­tis­se­ment avec re­cours à l'in­ter­mé­dia­tion lo­ca­tive Avec l'in­ter­mé­dia­tion lo­ca­tive, le pro­prié­taire confie son bien à un or­ga­nisme spé­cia­li­sé (en vue d'une sous-lo­ca­tion) ou à une agence im­mo­bi­lière à vo­ca­tion so­ciale par exemple. L'in­ter­mé­diaire loue en­suite le bien et as­sure la per­cep­tion des loyers. Ceux-ci sont né­ces­sai­re­ment li­mi­tés, l'in­ter­mé­dia­tion lo­ca­tive ayant vo­ca­tion à fa­ci­li­ter l'ac­cès au lo­ge­ment des per­sonnes en dif­fi­cul­té. Quel que soit l'em­pla­ce­ment du lo­ge­ment loué, le re­cours à l'in­ter­mé­dia­tion lo­ca­tive ouvre droit à une dé­duc­tion fis­cale maxi­male de 85% (zone C com­prise). At­ten­tion tou­te­fois, la si­gna­ture d'une conven­tion Anah reste in­dis­pen­sable pour bé­né­fi­cier des dé­duc­tions fis­cales Cosse, même en ayant re­cours à l'in­ter­mé­dia­tion lo­ca­tive.

LES PLA­FONDS DE LOYERS EN 2017

Les li­mites de loyers ci-des­sous sont ex­pri­mées en prix du loyer hors charges par mètre car­ré. Loyer in­ter­mé­diaire

- Zone A bis : 16,83 eu­ros - Zone A : 12,50 eu­ros - Zone B1 : 10,07 eu­ros - Zone B2 et C : 8,75 eu­ros A no­ter que ces pla­fonds de loyer sont iden­tiques à ceux im­po­sés aux in­ves­tis­seurs en Pi­nel. Loyer so­cial - Zone A bis : 11,77 eu­ros - Zone A : 9,06 eu­ros - Zone B1 : 7,80 eu­ros - Zone B2 : 7,49 eu­ros - Zone C : 6,95 eu­ros

Loyer très so­cial - Zone A bis : 9,16 eu­ros - Zone A : 7,05 eu­ros - Zone B1 : 6,07 eu­ros - Zone B2 : 5,82 eu­ros - Zone C : 5,40 eu­ros In­ter­mé­dia­tion lo­ca­tive Il n'existe pas de pla­fonds de loyers propres à l'in­ter­mé­dia­tion lo­ca­tive. Dans la me­sure où les pro­prié­taires sont contraints de si­gner une conven­tion Anah pour pro­fi­ter de la dé­duc­tion fis­cale Cosse, ils doivent veiller à res­pec­ter les pla­fonds ap­pli­cables à leur conven­tion­ne­ment.

LA DÉ­MARCHE DU PRO­PRIÉ­TAIRE

Sur son site in­ter­net, le mi­nis­tère du Lo­ge­ment re­com­mande aux pro­prié­taires in­té­res­sés par ce dis­po­si­tif de con­tac­ter en pre­mier lieu leur agence dé­par­te­men­tale d'in­for­ma­tion sur le lo­ge­ment (Adil) pour par­ler de leur pro­jet. Si ce­lui-ci cor­res­pond aux cri­tères re­quis, ils se­ront mis en re­la­tion avec l'an­tenne lo­cale de l'anah pour dé­ter­mi­ner les dé­tails du conven­tion­ne­ment. Les pro­prié­taires consti­tuent et trans­mettent leur dos­sier à l'anah avant de si­gner la conven­tion et de mettre le lo­ge­ment en lo­ca­tion.

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