COM­MENT CAL­CU­LER LE REN­DE­MENT DE SON IN­VES­TIS­SE­MENT IM­MO­BI­LIER ?

Tout in­ves­tis­seur dans l’im­mo­bi­lier veut sa­voir com­bien son pla­ce­ment lui rap­porte. En­core faut-il connaître les mé­thodes de cal­cul à uti­li­ser... et ne pas se lais­ser ob­nu­bi­ler par les chiffres ! Ex­pli­ca­tions.

Mes Finances - - SOMMAIRE -

Tout in­ves­tis­seur dans l’im­mo­bi­lier veut sa­voir com­bien son pla­ce­ment lui rap­porte. En­core faut-il connaître les mé­thodes de cal­cul à uti­li­ser... et ne pas se lais­ser ob­nu­bi­ler par les chiffres ! Ex­pli­ca­tions.

LE REN­DE­MENT BRUT POUR AVOIR UN ORDRE D’IDÉE

Le ren­de­ment brut est le plus simple à dé­ter­mi­ner, et pour cause : il ne prend pas en compte les charges de lo­ca­tion payées par le bailleur ni sa fis­ca­li­té. Dès lors, il suf­fit de rap­por­ter le loyer an­nuel au prix de l'ac­qui­si­tion pour iden­ti­fier la ren­ta­bi­li­té brute de l'in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier. La for­mule à re­te­nir est la sui­vante :

(Loyer an­nuel/prix) x 100 Dans ce cal­cul, le prix s'en­tend toutes charges com­prises : il faut donc re­te­nir le prix d'achat ma­jo­ré des di­vers frais d'ac­qui­si­tion. Exemple de cal­cul du ren­de­ment brut : un in­ves­tis­seur met en lo­ca­tion un ap­par­te­ment à un loyer men­suel de 800 eu­ros charges com­prises. Il a payé son achat im­mo­bi­lier 200.000 eu­ros, frais d'ac­qui­si­tion in­clus. La ren­ta­bi­li­té brute du bien se si­tue donc à : (800x12/200.000) x 100 = 4,80%. Cette éva­lua­tion reste néan­moins trop som­maire pour dé­ter­mi­ner pré­ci­sé­ment com­bien rap­porte un in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif. Un bé­mol d'au­tant plus im­por­tant que le ren­de­ment brut est sou­vent mis en avant par les ven­deurs pour at­ti­rer de fu­turs bailleurs.

LE REN­DE­MENT NET DE FRAIS ET CHARGES POUR PRENDRE EN COMPTE LES DÉ­PENSES

Pour al­ler plus loin, les in­ves­tis­seurs doivent s'in­té­res­ser à la ren­ta­bi­li­té de leur lo­ca­tion en te­nant compte des frais et des charges qu'ils doivent sup­por­ter à ce titre, comme la taxe fon­cière par exemple. En outre, le prix d'achat re­te­nu pour le cal­cul du ren­de­ment est alour­di par le coût du cré­dit im­mo­bi­lier contrac­té pour fi­nan­cer l'in­ves­tis­se­ment. Pour pro­cé­der à ce cal­cul, il ne faut né­gli­ger au­cune charge. Outre l'im­pôt fon­cier, il faut ain­si prendre en compte : - Les charges non ré­cu­pé­rables sur le lo­ca­taire (dont les charges

de co­pro­prié­té non ré­cu­pé­rables dans un im­meuble d'ap­par­te­ments) - Les dé­penses de tra­vaux et d'en­tre­tien - Les éven­tuels frais de ges­tion lo­ca­tive lorsque la lo­ca­tion est confiée à un pro­fes­sion­nel - Les éven­tuels frais d'as­su­rance contre les loyers im­payés (GLI).

Toutes ces dé­penses sup­por­tées par le pro­prié­taire bailleur doivent être re­tran­chées des loyers per­çus. La for­mule de cal­cul est donc la sui­vante :

((Loyer an­nuel – frais et charges)/

(Prix + coût du cré­dit)) x 100 Exemple de cal­cul du ren­de­ment net de frais et charges : nous re­pre­nons l'exemple pré­cé­dent, avec un loyer men­suel de 800 eu­ros et un achat de 200.000 eu­ros. La ges­tion lo­ca­tive du bien est confiée à un pro­fes­sion­nel (10% du loyer an­nuel) mais l'in­ves­tis­seur n'a pas sous­crit de ga­ran­tie contre les im­payés de loyer. Les charges an­nuelles non ré­cu­pé­rables et dé­penses d'en­tre­tien sont es­ti­mées à 1.200 eu­ros par an. La taxe fon­cière s'élève à 1.000 eu­ros. En­fin, le coût du cré­dit at­teint 12.000 eu­ros. Le ren­de­ment net de charges se si­tue ain­si à : ((800x12) - (960 + 1.200 + 1.000) / (200.000 + 12.000)) x 100 = 3,03%.

LE REN­DE­MENT « NET-NET » OU NET D'IM­PO­SI­TION

Pour cal­cu­ler le ren­de­ment de son in­ves­tis­se­ment au plus près, le bailleur doit éga­le­ment prendre en consi­dé­ra­tion ses im­pôts. C'est le prin­cipe du ren­de­ment « net-net » ou net de fis­ca­li­té : il prend en compte les charges fis­cales sup­por­tées par l'in­ves­tis­seur, c'est-à-dire l'im­po­si­tion des re­ve­nus fonciers. Mais ce n'est pas tout puisque les avan­tages fis­caux sont éga­le­ment re­te­nus dans le cal­cul. Ain­si, un in­ves­tis­seur en dis­po­si­tif Pi­nel qui bé­né­fi­cie d'une ré­duc­tion d'im­pôt sur le re­ve­nu éta­lée sur six, neuf ou douze ans in­tègre cet avan­tage fis­cal à son cal­cul. Même chose pour un bailleur qui a op­té pour le ré­gime de la nou­velle loi Cosse et ses mul­tiples dé­duc­tions fis­cales. Compte te­nu des spé­ci­fi­ci­tés de cette mé­thode de cal­cul de la ren­ta­bi­li­té, il n'existe pas de for­mule de cal­cul à pro­pre­ment par­ler : tout dé­pend du pro­fil fis­cal du bailleur, qui peut évo­luer dans le temps, et des éven­tuels avan­tages fis­caux oc­troyés par l'in­ves­tis­se­ment.

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