GÉRER SA LOCATION SANS AGENCE, COMMENT S’Y PRENDRE ?

Pour économiser les frais d’agence, les bailleurs peuvent être tentés de gérer eux-mêmes leur location. Mais le recours à cette option exige également un investissement plus personnel du propriétaire, de la recherche du locataire au suivi des travaux et d

Pour économiser les frais d’agence, les bailleurs peuvent être tentés de gérer eux-mêmes leur location. Mais le recours à cette option exige également un investissement plus personnel du propriétaire, de la recherche du locataire au suivi des travaux et des charges.

FIXER LE LOYER DE LA LOCATION

Avant de passer une annonce pour trouver un locataire, il faut commencer par proposer un prix aux futurs occupants potentiels. Le niveau du loyer varie selon de nombreux paramètres, en particulier l'emplacement et la surface habitable du logement. Pour avoir une idée du montant à viser, les bailleurs peuvent ainsi se référer aux annonces immobilières dans le même quartier pour des logements similaires. Cela ne suffit pas à trouver le « bon » loyer mais cela permet d'avoir un ordre d'idée pour se situer dans la bonne fourchette (moins de 500 euros, 600 à 700 euros, ...). Pour aller plus loin, d'autres caractéristiques sont à prendre en compte, comme l'entretien de l'appartement et de l'immeuble (ou de la maison le cas échéant), la performance énergétique ou les prestations dont bénéficie le locataire (un ascenseur par exemple). La vue et les nuisances sonores sont également à prendre en considération. Dans le cas d'un appartement, il faut également garder en tête qu'ils ne sont pas tous égaux selon leur étage et que les locations en rez-de-chaussée affichent souvent des prix inférieurs. Enfin, il faut savoir que les locations meublées coûtent plus cher que les locations vides.

TROUVER UN LOCATAIRE SANS AGENCE

Le bien est prêt à être mis sur le marché, le prix de la location est fixé : il est temps de rédiger une annonce immobilière pour dénicher un locataire. Celle-ci doit être précise, tant dans la description de l'emplacement que de l'appartement ou de la maison (nombre de pièces, balcon ou terrasse, garage ou parking...). Ce souci de précision prévaut également en matière de loyer et de charges locatives. Enfin, n'oubliez pas de mettre en valeur les atouts de la location et son environnement (immeuble au calme, refait à neuf, transports en commun à proximité...). Pour sélectionner un candidat, il faut étudier son dossier de près. Attention, la loi n'autorise pas tout et règlemente strictement les documents et justificatifs pouvant être demandés au locataire ainsi qu'à sa caution personne physique. A titre d'exemple, il est interdit légalement d'exiger un relevé d'identité bancaire (RIB).

RÉDACTION DU BAIL DE LOCATION

Le contrat de bail fixe les paramètres de la location pour chaque partie, bailleur et locataire. Avant toute chose, il faut savoir que chaque contrat doit être conforme au modèle légal fixé par décret. La rédaction du document demande une attention toute particulière : une fois le contrat signé, il est trop tard pour le modifier. Et ce, même si vous n'y avez pas inscrit une clause de revalorisation annuelle du loyer sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL). Si cette mention ne figure pas sur le contrat, le loyer ne bougera pas jusqu'à la fin du bail. De nombreux documents sont à joindre au bail de location. Plusieurs d'entre eux sont simplement délivrés à la signature du bail, comme l'état des lieux, généralement réalisé juste avant de parapher le contrat. En revanche, d'autres pièces doivent être préparées à l'avance, comme le dossier de diagnostic technique (DDT) obligatoire. Il est donc recommandé d'anticiper la préparation du bail et de ses annexes.

ETAT DES LIEUX ET SIGNATURE DU BAIL

L'étape de l'état des lieux est cruciale pour les deux parties. C'est ce document qui va permettre de déterminer si l'occupant n'a pas dégradé les lieux durant la location ou, dans le cas contraire, l'étendue des dégâts. D'où l'importance de remplir minutieusement l'état des lieux d'entrée, avec des mentions précises et utiles (bon état avec traces de cadres pour une tapisserie par exemple) plutôt que des généralités du type « état moyen ». Chacun peut apporter les précisions nécessaires à ses yeux, même en cas de désaccord entre les deux parties. A la signature du bail, le propriétaire ne devra pas oublier de fournir une copie de l'état des lieux d'entrée mais aussi le DDT, la notice informative exigée par la loi, ainsi qu'une copie du règlement de copropriété le cas échéant. Une copie de l'assurance habitation du locataire doit également être jointe au dossier.

GESTION DES CHARGES LOCATIVES : PROVISION POUR CHARGES, RÉGULARISATION

Une location ne se résume pas à la perception des loyers. Les propriétaires doivent également s'occuper des charges, et ce à plus d'un titre puisqu'il faut distinguer les charges récupérables sur le locataire de celles qui ne le sont pas. Les charges récupérables sont facturées au locataire sous la forme de provisions pour charges qui doivent apparaître distinctement du loyer sur la quittance envoyée chaque mois. En fin d'année, il faut procéder à la régularisation des charges locatives : si le locataire a trop payé car le montant total des provisions excède celui des charges récupérables, il devra se voir restituer le trop versé. Dans le cas contraire, le bailleur doit lui demander un supplément pour combler la différence. Un mois avant la régularisation, le bailleur doit adresser un décompte complet des charges locatives. Les justificatifs des dépenses supportées par le bailleur pour le compte du locataire doivent rester accessibles à la demande de ce dernier pendant un mois. Si le locataire ne s'oppose pas au calcul du propriétaire dans ce délai, les charges sont considérées justifiées et l'occupant doit donc les payer.

GESTION DES RÉPARATIONS LOCATIVES

Une location n'est pas toujours un long fleuve tranquille. Le locataire peut ainsi se tourner vers le propriétaire en cas de problème dans le logement, de type dégât des eaux par exemple. Le bailleur peut alors être tenu d'intervenir, sauf si le problème relève des réparations locatives, c'est-à-dire celles dont le locataire est responsable selon la loi. En revanche, le propriétaire doit se soucier de la vétusté de la location, celle-ci exonérant le locataire des réparations locatives lorsqu'elle est trop prononcée.

TRAITEMENT DES IMPAYÉS DE LOYER

Parfois, le locataire peut cesser de payer le loyer, parce qu'il n'y parvient plus ou par non respect de ses obligations. Pour se protéger au moins en partie des impayés de loyer, le bailleur peut souscrire une assurance garantie loyers impayés (GLI) ou encore sélectionner un locataire couvert par un dispositif de garantie public (Visaleou Loca-pass par exemple). En cas d'impayés, il doit surtout réagir rapidement et contacter le locataire pour s'enquérir de sa situation et trouver des solutions. En dernier recours, le propriétaire pourra engager l'expulsion du locataire (en dehors de la période de trêve hivernale).

CHANGEMENT DE LOCATAIRE ET RISQUE DE VACANCE LOCATIVE

Un jour ou l'autre, le locataire en place quitte les lieux. Si le départ est à son initiative, il doit transmettre un préavis de départ dans le délai convenu (un ou trois mois selon la situation). Dans ce laps de temps, les deux parties doivent s'entendre pour organiser la réalisation de l'état des lieux de sortie, la remise des clés et la restitution du dépôt de garantie versé à l'entrée dans le logement. Autre possibilité, le propriétaire choisit de donner congé au locataire à l'échéance du bail. Ce dernier doit alors être prévenu au moins six mois à l'avance. La délivrance du congé du locataire répond à des règles très précises : si elles ne sont pas respectées, le bail sera renouvelé et le locataire ne pourra pas être contraint de partir. Pour rappel, tous les congés doivent être motivés expressément par la vente du bien (le locataire est alors prioritaire pour l'acheter), sa reprise ou un motif légitime et sérieux.

ANTICIPER ET PRÉVOIR LES TRAVAUX NÉCESSAIRES

Le départ d'un locataire peut être le bon moment pour engager des travaux dans le logement avant l'arrivée du prochain occupant. Ce sujet n'est pas à négliger : un logement qui devient vétuste attire moins facilement les locataires et tend à limiter le niveau du loyer. A l'inverse, le coût des travaux peut se répercuter sur le loyer selon des modalités encadrées par la loi. Des travaux peuvent également être réalisés en présence d'un locataire. Ce dernier devra alors être indemnisé si le dérangement dure plus de 21 jours. Mais le propriétaire peut également demander une contribution au locataire si des travaux d'économies d'énergie entraînent une diminution de ses charges. Celle-ci devra figurer distinctement sur les quittances de loyer.