GÉ­RER SA LOCATION SANS AGENCE, COM­MENT S’Y PRENDRE ?

Pour éco­no­mi­ser les frais d’agence, les bailleurs peuvent être ten­tés de gé­rer eux-mêmes leur location. Mais le re­cours à cette op­tion exige éga­le­ment un in­ves­tis­se­ment plus per­son­nel du pro­prié­taire, de la re­cherche du lo­ca­taire au sui­vi des tra­vaux et d

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Pour éco­no­mi­ser les frais d’agence, les bailleurs peuvent être ten­tés de gé­rer eux-mêmes leur location. Mais le re­cours à cette op­tion exige éga­le­ment un in­ves­tis­se­ment plus per­son­nel du pro­prié­taire, de la re­cherche du lo­ca­taire au sui­vi des tra­vaux et des charges.

FIXER LE LOYER DE LA LOCATION

Avant de pas­ser une an­nonce pour trou­ver un lo­ca­taire, il faut com­men­cer par pro­po­ser un prix aux fu­turs oc­cu­pants po­ten­tiels. Le ni­veau du loyer va­rie se­lon de nom­breux pa­ra­mètres, en par­ti­cu­lier l'em­pla­ce­ment et la sur­face ha­bi­table du lo­ge­ment. Pour avoir une idée du mon­tant à vi­ser, les bailleurs peuvent ain­si se ré­fé­rer aux an­nonces im­mo­bi­lières dans le même quar­tier pour des lo­ge­ments si­mi­laires. Ce­la ne suf­fit pas à trou­ver le « bon » loyer mais ce­la per­met d'avoir un ordre d'idée pour se si­tuer dans la bonne four­chette (moins de 500 eu­ros, 600 à 700 eu­ros, ...). Pour al­ler plus loin, d'autres ca­rac­té­ris­tiques sont à prendre en compte, comme l'en­tre­tien de l'ap­par­te­ment et de l'im­meuble (ou de la mai­son le cas échéant), la per­for­mance éner­gé­tique ou les pres­ta­tions dont bé­né­fi­cie le lo­ca­taire (un as­cen­seur par exemple). La vue et les nui­sances so­nores sont éga­le­ment à prendre en consi­dé­ra­tion. Dans le cas d'un ap­par­te­ment, il faut éga­le­ment gar­der en tête qu'ils ne sont pas tous égaux se­lon leur étage et que les lo­ca­tions en rez-de-chaus­sée af­fichent sou­vent des prix in­fé­rieurs. En­fin, il faut sa­voir que les lo­ca­tions meu­blées coûtent plus cher que les lo­ca­tions vides.

TROU­VER UN LO­CA­TAIRE SANS AGENCE

Le bien est prêt à être mis sur le mar­ché, le prix de la location est fixé : il est temps de ré­di­ger une an­nonce im­mo­bi­lière pour dé­ni­cher un lo­ca­taire. Celle-ci doit être pré­cise, tant dans la des­crip­tion de l'em­pla­ce­ment que de l'ap­par­te­ment ou de la mai­son (nombre de pièces, bal­con ou ter­rasse, ga­rage ou par­king...). Ce sou­ci de pré­ci­sion pré­vaut éga­le­ment en ma­tière de loyer et de charges lo­ca­tives. En­fin, n'ou­bliez pas de mettre en va­leur les atouts de la location et son en­vi­ron­ne­ment (im­meuble au calme, re­fait à neuf, trans­ports en com­mun à proxi­mi­té...). Pour sé­lec­tion­ner un can­di­dat, il faut étu­dier son dos­sier de près. At­ten­tion, la loi n'au­to­rise pas tout et rè­gle­mente stric­te­ment les do­cu­ments et jus­ti­fi­ca­tifs pou­vant être de­man­dés au lo­ca­taire ain­si qu'à sa cau­tion per­sonne phy­sique. A titre d'exemple, il est in­ter­dit lé­ga­le­ment d'exi­ger un re­le­vé d'iden­ti­té bancaire (RIB).

RÉ­DAC­TION DU BAIL DE LOCATION

Le contrat de bail fixe les pa­ra­mètres de la location pour chaque par­tie, bailleur et lo­ca­taire. Avant toute chose, il faut sa­voir que chaque contrat doit être conforme au mo­dèle lé­gal fixé par dé­cret. La ré­dac­tion du do­cu­ment de­mande une at­ten­tion toute par­ti­cu­lière : une fois le contrat si­gné, il est trop tard pour le mo­di­fier. Et ce, même si vous n'y avez pas ins­crit une clause de re­va­lo­ri­sa­tion an­nuelle du loyer sur la base de l'in­dice de ré­fé­rence des loyers (IRL). Si cette men­tion ne fi­gure pas sur le contrat, le loyer ne bou­ge­ra pas jus­qu'à la fin du bail. De nom­breux do­cu­ments sont à joindre au bail de location. Plu­sieurs d'entre eux sont sim­ple­ment dé­li­vrés à la si­gna­ture du bail, comme l'état des lieux, gé­né­ra­le­ment réa­li­sé juste avant de pa­ra­pher le contrat. En re­vanche, d'autres pièces doivent être pré­pa­rées à l'avance, comme le dos­sier de diag­nos­tic tech­nique (DDT) obli­ga­toire. Il est donc re­com­man­dé d'an­ti­ci­per la pré­pa­ra­tion du bail et de ses an­nexes.

ETAT DES LIEUX ET SI­GNA­TURE DU BAIL

L'étape de l'état des lieux est cru­ciale pour les deux par­ties. C'est ce do­cu­ment qui va per­mettre de dé­ter­mi­ner si l'oc­cu­pant n'a pas dé­gra­dé les lieux du­rant la location ou, dans le cas contraire, l'éten­due des dé­gâts. D'où l'im­por­tance de rem­plir mi­nu­tieu­se­ment l'état des lieux d'en­trée, avec des men­tions pré­cises et utiles (bon état avec traces de cadres pour une ta­pis­se­rie par exemple) plu­tôt que des gé­né­ra­li­tés du type « état moyen ». Cha­cun peut ap­por­ter les pré­ci­sions né­ces­saires à ses yeux, même en cas de désac­cord entre les deux par­ties. A la si­gna­ture du bail, le pro­prié­taire ne de­vra pas ou­blier de four­nir une co­pie de l'état des lieux d'en­trée mais aus­si le DDT, la no­tice in­for­ma­tive exi­gée par la loi, ain­si qu'une co­pie du rè­gle­ment de co­pro­prié­té le cas échéant. Une co­pie de l'as­su­rance ha­bi­ta­tion du lo­ca­taire doit éga­le­ment être jointe au dos­sier.

GESTION DES CHARGES LO­CA­TIVES : PROVISION POUR CHARGES, RÉGULARISATION

Une location ne se ré­sume pas à la per­cep­tion des loyers. Les pro­prié­taires doivent éga­le­ment s'oc­cu­per des charges, et ce à plus d'un titre puis­qu'il faut dis­tin­guer les charges ré­cu­pé­rables sur le lo­ca­taire de celles qui ne le sont pas. Les charges ré­cu­pé­rables sont fac­tu­rées au lo­ca­taire sous la forme de pro­vi­sions pour charges qui doivent ap­pa­raître dis­tinc­te­ment du loyer sur la quit­tance en­voyée chaque mois. En fin d'an­née, il faut pro­cé­der à la régularisation des charges lo­ca­tives : si le lo­ca­taire a trop payé car le mon­tant to­tal des pro­vi­sions ex­cède ce­lui des charges ré­cu­pé­rables, il de­vra se voir res­ti­tuer le trop ver­sé. Dans le cas contraire, le bailleur doit lui de­man­der un sup­plé­ment pour com­bler la dif­fé­rence. Un mois avant la régularisation, le bailleur doit adres­ser un dé­compte com­plet des charges lo­ca­tives. Les jus­ti­fi­ca­tifs des dé­penses sup­por­tées par le bailleur pour le compte du lo­ca­taire doivent res­ter ac­ces­sibles à la de­mande de ce der­nier pen­dant un mois. Si le lo­ca­taire ne s'op­pose pas au cal­cul du pro­prié­taire dans ce dé­lai, les charges sont consi­dé­rées jus­ti­fiées et l'oc­cu­pant doit donc les payer.

GESTION DES RÉPARATIONS LO­CA­TIVES

Une location n'est pas tou­jours un long fleuve tran­quille. Le lo­ca­taire peut ain­si se tour­ner vers le pro­prié­taire en cas de pro­blème dans le lo­ge­ment, de type dé­gât des eaux par exemple. Le bailleur peut alors être te­nu d'in­ter­ve­nir, sauf si le pro­blème re­lève des réparations lo­ca­tives, c'est-à-dire celles dont le lo­ca­taire est res­pon­sable se­lon la loi. En re­vanche, le pro­prié­taire doit se sou­cier de la vé­tus­té de la location, celle-ci exo­né­rant le lo­ca­taire des réparations lo­ca­tives lors­qu'elle est trop pro­non­cée.

TRAITEMENT DES IMPAYÉS DE LOYER

Par­fois, le lo­ca­taire peut ces­ser de payer le loyer, parce qu'il n'y par­vient plus ou par non res­pect de ses obli­ga­tions. Pour se pro­té­ger au moins en par­tie des impayés de loyer, le bailleur peut sous­crire une as­su­rance ga­ran­tie loyers impayés (GLI) ou en­core sé­lec­tion­ner un lo­ca­taire cou­vert par un dis­po­si­tif de ga­ran­tie pu­blic (Vi­sa­leou Lo­ca-pass par exemple). En cas d'impayés, il doit sur­tout ré­agir ra­pi­de­ment et contac­ter le lo­ca­taire pour s'en­qué­rir de sa si­tua­tion et trou­ver des so­lu­tions. En der­nier re­cours, le pro­prié­taire pour­ra en­ga­ger l'ex­pul­sion du lo­ca­taire (en de­hors de la pé­riode de trêve hi­ver­nale).

CHAN­GE­MENT DE LO­CA­TAIRE ET RISQUE DE VACANCE LOCATIVE

Un jour ou l'autre, le lo­ca­taire en place quitte les lieux. Si le dé­part est à son ini­tia­tive, il doit trans­mettre un pré­avis de dé­part dans le dé­lai conve­nu (un ou trois mois se­lon la si­tua­tion). Dans ce laps de temps, les deux par­ties doivent s'en­tendre pour or­ga­ni­ser la réa­li­sa­tion de l'état des lieux de sor­tie, la re­mise des clés et la res­ti­tu­tion du dé­pôt de ga­ran­tie ver­sé à l'en­trée dans le lo­ge­ment. Autre pos­si­bi­li­té, le pro­prié­taire choi­sit de don­ner congé au lo­ca­taire à l'échéance du bail. Ce der­nier doit alors être pré­ve­nu au moins six mois à l'avance. La dé­li­vrance du congé du lo­ca­taire ré­pond à des règles très pré­cises : si elles ne sont pas res­pec­tées, le bail se­ra re­nou­ve­lé et le lo­ca­taire ne pour­ra pas être contraint de par­tir. Pour rap­pel, tous les congés doivent être mo­ti­vés ex­pres­sé­ment par la vente du bien (le lo­ca­taire est alors prio­ri­taire pour l'ache­ter), sa re­prise ou un mo­tif lé­gi­time et sé­rieux.

AN­TI­CI­PER ET PRÉVOIR LES TRA­VAUX NÉ­CES­SAIRES

Le dé­part d'un lo­ca­taire peut être le bon mo­ment pour en­ga­ger des tra­vaux dans le lo­ge­ment avant l'ar­ri­vée du pro­chain oc­cu­pant. Ce su­jet n'est pas à né­gli­ger : un lo­ge­ment qui de­vient vé­tuste at­tire moins fa­ci­le­ment les lo­ca­taires et tend à li­mi­ter le ni­veau du loyer. A l'in­verse, le coût des tra­vaux peut se ré­per­cu­ter sur le loyer se­lon des mo­da­li­tés en­ca­drées par la loi. Des tra­vaux peuvent éga­le­ment être réa­li­sés en pré­sence d'un lo­ca­taire. Ce der­nier de­vra alors être in­dem­ni­sé si le dé­ran­ge­ment dure plus de 21 jours. Mais le pro­prié­taire peut éga­le­ment de­man­der une contri­bu­tion au lo­ca­taire si des tra­vaux d'éco­no­mies d'éner­gie en­traînent une di­mi­nu­tion de ses charges. Celle-ci de­vra fi­gu­rer dis­tinc­te­ment sur les quit­tances de loyer.

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