LES RÈGLES À RES­PEC­TER POUR LOUER À SON EN­FANT

Pour la ren­trée uni­ver­si­taire, votre en­fant va quit­ter le do­mi­cile fa­mi­lial. Si vous avez un bien dans la ville où il compte s’ins­tal­ler, il est tout à fait pos­sible de le lui louer. A condi­tion, tou­te­fois, d’être en confor­mi­té avec la loi.

Mes Finances - - LA UNE -

Louer un ap­par­te­ment à un membre de sa fa­mille est par­fai­te­ment lé­gal. Les pro­prié­taires bailleurs ne sont ce­pen­dant pas libres de lo­ger un membre de leur fa­mille du­ra­ble­ment sans suivre un cer­tain nombre de for­ma­li­tés. La pre­mière est de ré­di­ger un contrat de lo­ca­tion conforme au mo­dèle de bail­type im­po­sé par la loi pour les lo­ca­tions si­gnées de­puis le 1er août 2015. En­suite, il est né­ces­saire de dé­ter­mi­ner le mon­tant du loyer, les mo­da­li­tés de son paie­ment et de celles pour la ré­cu­pé­ra­tion des charges lo­ca­tives. Comme pour toute lo­ca­tion, il n’est pas obli­ga­toire de pas­ser par un pro­fes­sion­nel pour conclure le bail. Dans cette si­tua­tion, le re­cours à un agent im­mo­bi­lier semble peu ap­pro­prié mais peut tou­te­fois s'en­vi­sa­ger lorsque le pro­prié­taire est très éloi­gné du lo­ge­ment ou qu'il a dé­jà confié la ges­tion lo­ca­tive d'un ou de plu­sieurs biens à un pro­fes­sion­nel. Ce der­nier pour­ra alors se char­ger de contrô­ler le res­pect des obli­ga­tions lé­gales de lo­ca­tion et trai­ter di­rec­te­ment avec le lo­ca­taire en cas de be­soin.

LE FISC VEILLE

Pour évi­ter tout pro­blème avec le fisc ou la jus­tice, les pro­prié­taires doivent se mon­trer at­ten­tifs au mon­tant du loyer. A prio­ri, un bailleur qui loue un lo­ge­ment à sa fa­mille ne veut pas qu’il soit trop éle­vé... Mais at­ten­tion, le fisc veille et peut lan­cer un re­dres­se­ment fis­cal à votre en­contre s'il juge le mon­tant du loyer trop faible par rap­port à la réa­li­té du mar­ché.

« Si par exemple, vous louez un grand stu­dio à votre en­fant à Pa­ris pour 500 eu­ros alors que les prix du mar­ché avoi­sinent les 800 eu­ros, l’ad­mi­nis­tra­tion fis­cale pour­ra taxer vos re­ve­nus fon­ciers à hau­teur de 800 eu­ros par mois et non 500 eu­ros », pré­cise Ro­zenn Le Bel­ler, no­taire à La­nes­ter dans le Mor­bi­han avant d’ajou­ter : « LA so­lu­tion peut être DE FAIRE payer uni­que­ment 500 eu­ros à votre en­fant et de dé­cla­rer 800 Eu­ros DE Loyers, CE qui SI­GNI­FIE que vous pre­nez à votre CHARGE LA DIF­FÉ­RENCE DE 300 Eu­ros ». Si l’ad­mi­nis­tra­tion fis­cale est aus­si at­ten­tive à ces pra­tiques, c’est que louer un lo­ge­ment à un en­fant peut per­mettre au bailleur de ré­duire en­core da­van­tage l'im­pôt sur les re­ve­nus fon­ciers. Le mé­ca­nisme est simple. Si la lo­ca­tion gé­nère un faible loyer an­nuel mais que les charges dé­duc­tibles des re­ve­nus fon­ciers comme les tra­vaux ou la taxe fon­cière sont les mêmes que pour une lo­ca­tion dite « clas­sique », le pro­prié­taire pour­ra évi­ter toute fis­ca­li­té sur le loyer per­çu grâce à la dé­duc­tion des charges. Mieux, il pour­ra uti­li­ser ce moyen pour di­mi­nuer le mon­tant de ses autres re­ve­nus fon­ciers im­po­sables s'il met plu­sieurs lo­ge­ments en lo­ca­tion. La lo­ca­tion d’un lo­ge­ment à son en­fant peut alors se trans­for­mer en un avan­tage fis­cal très in­té­res­sant. Si cette pra­tique est dé­tec­tée, le bailleur en­court une pé­na­li­té de 80% en cas d'abus de droit, c'est-à-dire si le bail de lo­ca­tion est ju­gé fic­tif. Avant de mettre en place la lo­ca­tion, il est conseillé de se ren­sei­gner au­près des agences im­mo­bi­lières, des sites en ligne de lo­ca­tion ou en­core des agences dé­par­te­men­tales d'in­for­ma­tion sur le lo­ge­ment (Adil) et des ob­ser­va­toires des loyers (Olap, Cla­meur…), afin de pro­po­ser un loyer proche de ce­lui du mar­ché sur le même sec­teur.

VI­GI­LANCE POUR LES AL­LO­CA­TIONS LO­GE­MENTS

Un autre point d’at­ten­tion pour réa­li­ser une lo­ca­tion à ses en­fants dans les règles est l’al­lo­ca­tion lo­ge­ment. Si par exemple un père loue un lo­ge­ment à sa fille, cette der­nière ne pour­ra pas per­ce­voir d’aides au lo­ge­ment, qu’il s’agisse de l’aide per­son­na­li­sée au lo­ge­ment (APL), de l’al­lo­ca­tion de lo­ge­ment fa­mi­liale (ALF) ou en­core de l’al­lo­ca­tion de lo­ge­ment so­ciale (ALS). Cette in­ter­dic­tion vaut quel que soit le mon­tant du loyer et les res­sources de l’oc­cu­pant.

LO­CA­TION ET DÉFISCALISATION

Si la lo­ca­tion re­lève d’un ré­gime de défiscalisation de type Pi­nel ou Scel­lier, les règles sont en­core plus strictes. Dans le cadre du dis­po­si­tif Pi­nel qui ouvre le droit à une ré­duc­tion d’im­pôt en fonc­tion de la du­rée de dé­ten­tion, il est pos­sible de louer son bien à son en­fant sous cer­taines condi­tions. Le loyer doit être conforme aux pla­fonds im­po­sés par la loi, le lo­ca­taire doit être ma­jeur, il ne peut pas tou­cher d’aides au lo­ge­ment, il ne doit pas être rac­cro­ché au foyer fis­cal du bailleur et il ne doit pas per­ce­voir de res­sources su­pé­rieures à celles fixées par le dis­po­si­tif. Si le bailleur a op­té pour un dis­po­si­tif Scel­lier libre, exis­tant avant la loi Pi­nel, il est éga­le­ment pos­sible de le louer à sa pro­gé­ni­ture. Comme pour le Pi­nel, le lo­ca­taire ne doit pas faire par­tie du foyer fis­cal du bailleur. Les in­ves­tis­se­ments en Scel­lier in­ter­mé­diaire et social ne per­mettent pas la lo­ca­tion in­tra­fa­mi­liale de même que ceux dits « Du­flot ».

AN­TI­CI­PER LA SUC­CES­SION

En­fin, dans la liste des pré­cau­tions à prendre, il est né­ces­saire de pen­ser à la ré­par­ti­tion équi­li­brée de votre pa­tri­moine entre vos en­fants. « SI VOTRE FILS OU VOTRE FILLE PRO­FITE D’UN LOYER PEU ÉLE­VÉ ALORS QU’IL est étu­diant, il est consi­dé­ré que cette ac­tion ré­pond à votre obli­ga­tion ali­men­taire en­vers vos des­cen­dants », dé­taille la no­taire. « Mais si cet avan­tage per­dure pen­dant de nom­breuses an­nées alors que ce der­nier tra­vaille, cette lo­ca­tion pour­ra se trans­for­mer en do­na­tion ». Au mo­ment de la suc­ces­sion, les autres hé­ri­tiers pour­ront de­man­der que ce mon­tant soit dé­duit de la part d’hé­ri­tage qui re­ve­nait à l’en­fant ayant bé­né­fi­cié de cette lo­ca­tion avan­ta­geuse. Le ca­deau d’ori­gine se trans­for­mant alors en mau­vaise sur­prise…■

« le fisc peut lan­cer un re­dres­se­ment fis­cal à votre en­contre s'il juge le mon­tant du loyer trop faible par rap­port à la réa­li­té du mar­ché ».

Si un père loue un lo­ge­ment à sa fille, cette der­nière ne pour­ra pas per­ce­voir D’APL.

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