Plus-value immobilière et prélèvements sociaux
Lorsqu’on veut vendre un bien immobilier qu’on n’habite pas pour acheter sa résidence principale, vient à l’esprit la fiscalité applicable sur la plus-value qui sera dégagée lors de cette vente. Ainsi que les prélèvemens sociaux qui y seront associés. Telle est la question de Mme J.-P. habitant Nice : « Je suis propriétaire d’un appartement de type F1 et locataire d’un deux-pièces. Je désire vendre ce bien immobilier acquis en 1991 pour la somme de 58 235 €. Une offre m’a été faite à 130 000 €. Pouvez-vous me dire quelle sera le taux applicable par le fisc pour la plus-value et le montant des prélèvements sociaux que je devrais acquitter ? » Les transactions portant sur la résidence principale ou sur un bien immobilier (bâti ou non) dont le prix de vente n’excède pas 15 000 € sont exonérées de l’imposition sur la plus-value. Hormis ces deux cas, à chaque vente, l’Etat se rappelle à votre bon souvenir. Depuis le 1er septembre 2014, un abattement lié à la durée de possession est appliqué à partir de la sixième année (6 %), et peut conduire progressivement à une exonération totale au bout de vingt-deux ans. Ce qui est votre cas puisque cela fait vingt-six ans que vous détenez votre F1. Si l’on retient les sommes de 130 000 € pour la vente et 58 235 € TTC lors de l’acquisition en 1991, la plus-value de votre F1 sera de 71 765 €. Vous devrez cependant vous acquitter des prélèvements sociaux (15,5 %), leur exonération n’étant possible qu’à partir de trente ans de possession. Ainsi, si vous vendez aujourd’hui au prix souhaité, vous ne serez pas assujettie à la taxe sur la plusvalue immobilière mais vous le serez au titre des prélèvements sociaux. Sous réserve d’avantages liés à l’historique de votre bien et dont vous pourriez bénéficier dans le montant de votre plus-value, nous conserverons donc la somme de 71 765 € comme hypothèse de calcul. L’abattement légal étant de 64 % (45 930 €), vous devrez donc payer au Trésor public 15,5 % de 25 835 € (36 %), c’est-à-dire : 4004 €. Nous vous rappelons encore une fois que ce montant n’est donné qu’à titre indicatif. Seul votre notaire pourra calculer précisément – avec les taux en vigueur lors de la signature de l’acte de vente – ce que vous devrez réellement au fisc au titre des prélèvements sociaux.
Il appartient au syndic de rappeler au copropriétaire concerné ses obligations telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Par ailleurs, dès lors que la plantation d’un olivier audessus de la dalle des garages est susceptible de porter atteinte à cette partie commune, il convenait de demander l’autorisation de l’assemblée générale. En l’absence d’autorisation, la responsabilité du copropriétaire pourra être engagée si les racines de l’arbre endommagent l’étanchéité de la dalle. Il est souhaitable de porter cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, afin d’obtenir une décision de principe sur les conditions à respecter pour les plantations réalisées au-dessus de la dalle des garages, en prévoyant notamment une clause d’aggravation de charges, dont les conséquences devront être supportées par le copropriétaire concerné.