Copropriété : ces honoraires de syndic qui flambent
C’est l’assemblée générale ordinaire (AGO) qui vote le contrat du syndic (article 25 de la loi du 10 juillet 1965, conformément à l’article 29 du décret du 17 mars 1967). Et on ne le répétera jamais assez : il ne faut pas attendre le jour du vote pour commencer à parcourir le document. Ce sera trop tard et, peut-être, lourd de conséquence pour l’avenir des finances du syndicat. Il appartient donc à chacun de copropriétaires, à la réception des documents relatifs à la convocation de l’AGO – vingt et un jours de délai nous semblent un délai raisonnable pour vous laisser le temps de le lire et de vous poser les bonnes questions –, de vérifier si votre syndic n’y va pas avec le dos de la cuillère. Ce délicat travail de relecture doit être mené également par le conseil syndical qui exposera ses remarques aux autres copropriétaires lors de l’AGO. Mais que faire lorsque le nouveau contrat laisse apparaître une hausse excessive des honoraires du syndic ? Telle est la question de M. M.B. habitant Nice : « Notre syndic avait un contrat de trois ans qui expire fin avril 2018. Il nous propose un contrat conforme à la loi Alur avec une hausse d’honoraires de 49 %. Est- ce légal ? » Les honoraires du syndic ont fait l’objet du décret du 26 mars 2015, pris en application de l’art. 18-1A de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi Alur. Ce décret s’applique aux contrats de syndic conclus, ou renouvelés, à compter du 1er juillet 2015. Ce texte donne la liste des prestations comprises dans les honoraires de gestion courante. Ainsi, en font partie obligatoirement les frais de reproduction. Les autres frais administratifs, tels les frais d’affranchissement peuvent être facturés séparément. Le fait d’inclure certains frais administratifs dans le forfait de gestion courante peut expliquer une hausse des honoraires du syndic. Il vous appartient donc de vérifier que le contrat de syndic, et notamment les prestations couvertes par les honoraires de gestion courante, sont conformes à cette réglementation. Si tel est le cas, il appartient à l’assemblée générale de négocier les conditions de ce contrat qui devra être adopté à la majorité des voix de tous les copropriétaires ou, tout au moins, d’obtenir toutes explications sur le mode de calcul du forfait de frais administratif employé par votre syndic. administration judici aire depuis deux ans, en raison d’importants impayés de charges. La situation ne s’étant pas améliorée, nous devons envisager une cessation des paiements. Quelle est la procédure en la matière ?
La loi du juillet prévoit dans les articles - à - des dispositions particulières aux copropriétés en difficultés. En voici un aperçu :
Lorsque l’administrateur provisoire ne parvient pas à rétablir le fonctionnement normal de la copropriété, malgré les dispositifs prévus par la loi (tels que la suspension des poursuites et la mise en oeuvre d’un plan d’apurement des dettes), un plan de sauvegarde peut être demandé au préfet par l’administrateur provisoire, ou par l’autorité municipale, ou par une association de propriétaires de l’immeuble (art. -).
Le préfet doit constituer une commission spéciale chargée de proposer un plan pour résoudre les difficultés financières, techniques, ou sociales. Le plan est élaboré par une commission composée des pouvoirs publics locaux et des représentants des propriétaires et chargée d'effectuer un diagnostic de la situation de la copropriété. Ce plan doit permettre notamment, dans un délai de ans de redresser la situation financière de la copropriété. Si malgré les mesures préconisées par le plan, la copropriété reste confrontée à de graves difficultés, l’étatdecarence peutêtredéclaréen justice et une procédure d'expropriation peut être engagée.