Syndic et copropriétaires : bien échanger pour bien vivre

Un bien immobilier, c’est avant tout une maison que l’on possède. L’endroit où l’on écrit sa vie avec ses petits et grands moments. Il est ainsi normal de souhaiter un environnement serein où tout se passe bien. Un bien-être dont la responsabilité incombe en grande partie au syndic qui gère la copropriété. Il est donc essentiel que la communication passe entre syndic et copropriétaires. Le relais d’informations déterminant dans ce duo est le conseil syndical, une équipe composée de membres élus bénévoles. Les élus syndicaux, un relais essentiel «C’est l’intermédiaire par excellence, acquiesce Christian Poirée, président de l’Union des Syndicats de l’Immobilier Côte d’Azur. Comme ce sont des propriétaires occupants, ils sont nos oreilles au sein de la copropriété. Ils peuvent remonter tous les problèmes rencontrés sur place. Sile conseil syndical s’implique, le travail du syndic est grandement facilité.» Une écoute mais aussi une parole puisque c’est souvent le conseil syndical qui répond aux interrogations des copropriétaires de façon informelle. «Il faut établir une relation de confiance avec les copropriétaires, rappelle Christian Poirée. Et cela passe par une bonne communication via le conseil syndical. Ce sont eux qui “prêchent la bonne parole”. Il y a donc un vrai travail de pédagogie à faire pour bien leur expliquer les choses. » Un conseil volontaire, curieux et multiforme C’est d’ailleurs pour cette raison que la Fnaim organise des formations pour ses conseillers syndicaux. « Cela leur permet d’avoir des informations – comme prochainement sur la loi Elan – mais aussi de prendre la dimension de leurs responsabilités et des limites de leurs fonctions, explique Antoine Mascarello, gérant du cabinet Safi Méditerranée et administrateur de la Fnaim Côte d’Azur. Cela évite certaines dérives d’ego. Le conseil syndical est une équipe. Il doit être aussi multiforme que possible pour représenter la vision et les attentes de tous les copropriétaires. Dans l’idéal, il faut des jeunes et des moins jeunes, des personnes avec des compétences techniques mais aussi des néophytes qui découvrent cet univers. » Une équipe unie pour éviter les querelles, les problèmes de fonctionnement ou les difficultés financières qui peuvent avoir de lourdes conséquences. Quand rien ne va plus... « Quand la copropriété est en difficulté, il est déjà trop tard, explique Me Cyril Sabatié, spécialiste en droit immobilier au cabinet LBVS Avocats et ancien directeur du service juridique de la Fnaim. Il existe donc une procédure pré-difficulté où le tribunal – interpellé par le syndic ou un créancier – mandate un professionnel qui va réaliser un audit pendant six mois maximum. Celui-ci accompagne le syndic pour trouver des solutions tout en rédigeant son rapport. Si la situation est trop détériorée, le tribunal mandatera un administrateur judiciaire qui, lui, prendra le contrôle de la copropriété avec des pouvoirs extraordinaires. Ses missions sont alors variables. Cela peut aller de rétablir la santé financière à rediviser entièrement la copropriété. Et pour les cas extrêmes, cela peut durer plusieurs années. » Des années qui ont un coût... payé par les copropriétaires. Il vaut donc mieux éviter cette situation à tout prix. « L’exemple le plus simple est la copropriété à deux quand les deux ne se supportent plus », résume Me Cyril Sabatié. « J’ai vu des cas dans de toutes petites copropriétés niçoises, renchérit Antoine Mascarello. La mésentente y a pris le dessus et le syndic bénévole a été dépassé. Mais si le conseil syndical reste vigilant, s’il vérifie bien les comptes, s’il convoque une AG quand le syndic oublie de le faire, normalement, on évite cet écueil regrettable qui pèse dans la gestion et les finances de la copropriété. » Mieux vaut donc prévenir que guérir grâce une équipe syndicale vigilante, volontaire et bien informée.