SORT DES DÉ­FI­CITS FON­CIERS EN CAS DE CES­SION D’UN IM­MEUBLE

RF Conseil - - Patrimoine -

Les re­cettes ti­rées d’un im­meuble don­né en lo­ca­tion nue sont im­po­sables à l’im­pôt sur le re­ve­nu dans la ca­té­go­rie des re­ve­nus fon­ciers. L’im­pu­ta­tion des dé cits fon­ciers consta­tés lorsque les charges dé­duc­tibles ex­cèdent les re­cettes est ré­gie par des règles spé­ci ques. Long­temps une pomme de dis­corde entre le sc et les tri­bu­naux, le sort des dé cits fon­ciers en cas de ces­sa­tion de la lo­ca­tion vient en n d’être tran­ché en fa­veur du contri­buable.

UN RÉ­GIME D’IM­PU­TA­TION SPÉ­CI­FIQUE

La loi pré­voit que les dé cits ré­sul­tant de dé­penses dé­duc­tibles des re­ve­nus fon­ciers, autres que les in­té­rêts d’em­prunt, s’im­putent sur le re­ve­nu glo­bal du contri­buable dans la li­mite an­nuelle de 10 700 €. La frac­tion du dé cit su­pé­rieure à cette li­mite ain­si que celle cor­res­pon­dant aux in­té­rêts d’em­prunt ne sont im­pu­tables que sur les re­ve­nus fon­ciers des 10 an­nées sui­vantes.

Cette im­pu­ta­tion n’est dé ni­ti­ve­ment ac­quise que si l’im­meuble est tou­jours loué au 31 dé­cembre de la 3e an­née sui­vant celle au titre de la­quelle l’im­pu­ta­tion est pra­ti­quée. Si l’im­meuble est cé­dé ou que, sim­ple­ment, la lo­ca­tion cesse avant l’ex­pi­ra­tion de ce dé­lai, le bé­né ce de l’im­pu­ta­tion sur le re­ve­nu glo­bal est ré­tro­ac­ti­ve­ment per­du au titre des 3 an­nées pré­cé­dant la ces­sion. Le dé cit fon­cier in­dû­ment im­pu­té sur le re­ve­nu glo­bal re­de­vient alors un dé cit fon­cier im­pu­table uni­que­ment sur les re­ve­nus fon­ciers des 10 an­nées sui­vantes.

LE FISC RESTRICTIF

Vous avez ces­sé de louer un im­meuble dont vous étiez pro­prié­taire ? Voi­ci comment pro­cé­der pour im­pu­ter cor­rec­te­ment vos éven­tuels dé­fi­cits fon­ciers.

Se­lon l’ad­mi­nis­tra­tion, tous les dé cits fon­ciers a érents à l’im­meuble cé­dé sont seu­le­ment uti­li­sables jus­qu’à la ces­sion de l’im­meuble. Le dé cit fon­cier non im­pu­té à cette date est per­du. Une po­si­tion non par­ta­gée par les tri­bu­naux qui consi­dèrent que la loi ne s’op­pose pas au re­port des dé cits se rap­por­tant à un im­meuble cé­dé (TA Me­lun 25 juin 2015, n° 1406147 ; CAA Ver­sailles 12 avril 2016, n° 14VE03643).

LE FISC AVAIT TORT

Sai­si de cette ques­tion, le Con­seil d’état re­met en cause la doc­trine du sc et la so­lu­tion est dé­sor­mais cer­taine pour les contri­buables : en cas de ces­sion d’im­meuble, les dé cits in­dû­ment im­pu­tés sur le re­ve­nu glo­bal des 3 an­nées pré­cé­dentes peuvent aug­men­ter le dé cit re­por­table sur les re­ve­nus fon­ciers is­sus de la lo­ca­tion d’autres im­meubles des 10 an­nées sui­vantes. Source. CE 26 avril 2017, n° 400441

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