UN LOYER COM­MER­CIAL RÉVISÉ À LA BAISSE

RF Conseil - - Local -

RÉVISION LÉ­GALE TOUS LES 3 ANS

La de­mande de révision lé­gale du loyer d’un bail com­mer­cial n’est pos­sible que 3 ans au moins après :

- la date d’en­trée en jouis­sance du lo­ca­taire en cas de bail d’ori­gine ;

- la date du point de dé­part d’un bail re­nou­ve­lé ;

- la date de prise d’e et de la pré­cé­dente révision.

RÉVISION EN PRIN­CIPE PLAFONNÉE. La révision du loyer est en prin­cipe plafonnée à la va­ria­tion de l’in­dice tri­mes­triel des loyers com­mer­ciaux (ILC) ou de l’in­dice tri­mes­triel des loyers des ac­ti­vi­tés ter­tiaires (ILAT) in­ter­ve­nue de­puis la der­nière xa­tion du loyer.

DÉ­PLA­FON­NE­MENT AU­TO­RI­SÉ

MO­DI­FI­CA­TION DES FAC­TEURS LO­CAUX DE COMMERCIALITÉ. Le loyer peut être dé­pla­fon­né si le de­man­deur prouve qu’une mo­di ca­tion ma­té­rielle des fac­teurs lo­caux de commercialité a en­traî­né une va­ria­tion de plus de 10 % de la va­leur lo­ca­tive.

LOYER FIXÉ À LA VA­LEUR LO­CA­TIVE. Si les condi­tions du dé­pla­fon­ne­ment sont réunies, le loyer est xé se­lon la va­leur lo­ca­tive et, gé­né­ra­le­ment, ce dé­pla­fon­ne­ment in­vo­qué par le bailleur conduit à une aug­men­ta­tion du loyer. À no­ter. Pour qu’un dé­pla­fon­ne­ment ne conduise pas à une trop forte hausse, la pro­gres­sion an­nuelle est li­mi­tée à 10 % par rap­port au der­nier loyer. Cette règle s’ap­plique aux baux conclus ou re­nou­ve­lés de­puis le 1er sep­tembre 2014. Par exemple, si le loyer révisé en 2017 d’un bail conclu en 2014 est xé 25 % au-des­sus du der­nier loyer, l’aug­men­ta­tion de­vra être éta­lée jus­qu’en 2019 pour ne pas dé­pas­ser 10 % chaque an­née.

Le lo­ca­taire com­mer­cial a par­fois in­té­rêt à de­man­der un dé­pla­fon­ne­ment de son loyer révisé, pour en­suite payer moins.

UN LOYER MOINS CHER

IPa­ra­doxa­le­ment, une amé­lio­ra­tion de la va­leur lo­ca­tive peut conduire à une di­mi­nu­tion de loyer. C’est ain­si le cas lorsque le loyer d’ori­gine est très su­pé­rieur au prix du mar­ché lo­cal, de sorte qu’il ex­cède la va­leur lo­ca­tive même en te­nant compte de son aug­men­ta­tion de plus de 10 %. Exemple. Un lo­ca­taire com­mer­cial sai­sit la jus­tice pour que son loyer soit xé à la va­leur lo­ca­tive. A cette n, il in­voque une mo­di ca­tion des fac­teurs lo­caux de commercialité ayant en­traî­né une va­ria­tion de plus de 10 % de la va­leur lo­ca­tive (en l’oc­cur­rence : la construc­tion de nom­breux lo­ge­ments et bâ­ti­ments à usage sco­laire et in­dus­triel, la ré­no­va­tion de l’ave­nue sur la­quelle est im­plan­té le lo­cal).

Le bailleur s’op­pose à cette de­mande car

xer le loyer à la va­leur lo­ca­tive re­vien­drait à le ré­duire. Or, se­lon lui, une amé­lio­ra­tion de la va­leur lo­ca­tive ne peut pas jus­ti er une baisse de loyer.

Les juges donnent gain de cause au lo­ca­taire : dans cette a aire, la va­leur lo­ca­tive doit être re­te­nue comme loyer. Peu im­porte dès lors que le loyer en cours soit su­pé­rieur à cette va­leur.

Sources. Cass. civ., 3e ch., 24 mai 2017, n° 16-15043 ; c. com. art. L. 145-38

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