UN LOYER COMMERCIAL RÉVISÉ À LA BAISSE

RÉVISION LÉGALE TOUS LES 3 ANS

La demande de révision légale du loyer d’un bail commercial n’est possible que 3 ans au moins après :

- la date d’entrée en jouissance du locataire en cas de bail d’origine ;

- la date du point de départ d’un bail renouvelé ;

- la date de prise d’e et de la précédente révision.

RÉVISION EN PRINCIPE PLAFONNÉE. La révision du loyer est en principe plafonnée à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) intervenue depuis la dernière xation du loyer.

DÉPLAFONNEMENT AUTORISÉ

MODIFICATION DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITÉ. Le loyer peut être déplafonné si le demandeur prouve qu’une modi cation matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

LOYER FIXÉ À LA VALEUR LOCATIVE. Si les conditions du déplafonnement sont réunies, le loyer est xé selon la valeur locative et, généralement, ce déplafonnement invoqué par le bailleur conduit à une augmentation du loyer. À noter. Pour qu’un déplafonnement ne conduise pas à une trop forte hausse, la progression annuelle est limitée à 10 % par rapport au dernier loyer. Cette règle s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Par exemple, si le loyer révisé en 2017 d’un bail conclu en 2014 est xé 25 % au-dessus du dernier loyer, l’augmentation devra être étalée jusqu’en 2019 pour ne pas dépasser 10 % chaque année.

Le locataire commercial a parfois intérêt à demander un déplafonnement de son loyer révisé, pour ensuite payer moins.

UN LOYER MOINS CHER

IParadoxalement, une amélioration de la valeur locative peut conduire à une diminution de loyer. C’est ainsi le cas lorsque le loyer d’origine est très supérieur au prix du marché local, de sorte qu’il excède la valeur locative même en tenant compte de son augmentation de plus de 10 %. Exemple. Un locataire commercial saisit la justice pour que son loyer soit xé à la valeur locative. A cette n, il invoque une modi cation des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative (en l’occurrence : la construction de nombreux logements et bâtiments à usage scolaire et industriel, la rénovation de l’avenue sur laquelle est implanté le local).

Le bailleur s’oppose à cette demande car

xer le loyer à la valeur locative reviendrait à le réduire. Or, selon lui, une amélioration de la valeur locative ne peut pas justi er une baisse de loyer.

Les juges donnent gain de cause au locataire : dans cette a aire, la valeur locative doit être retenue comme loyer. Peu importe dès lors que le loyer en cours soit supérieur à cette valeur.

Sources. Cass. civ., 3e ch., 24 mai 2017, n° 16-15043 ; c. com. art. L. 145-38