OBTENIR UNE BAISSE DE SON LOYER COMMERCIAL

Un locataire peut tenter de faire réviser son loyer à la baisse en invoquant une dégradation de la valeur locative de l’immeuble.

RÉVISION LÉGALE

TOUS LES 3 ANS. Les parties peuvent demander, tous les trois ans, la révision du loyer. Le droit à la révision est impératif, ce qui signi e que les parties ne peuvent l’écarter par une clause du bail ou y renoncer. Indice légal. Plafonnée, la révision suit la variation de l’indice légal : indice du coût de la construction (ICC) pour la majorité des baux conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014 ; pour les baux conclus ou renouvelés après cette date, indice des loyers commerciaux (ILC) pour une activité commerciale ou indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour une activité libérale/bureaux et entrepôts.

Valeur locative. Mais une partie peut demander une hausse ou une baisse supérieure à l’évolution de l’indice si une modi cation matérielle des facteurs locaux de commercialité a a ecté de manière signi cative la valeur locative du local.

MODIFICATION DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITÉ

Variation de 10 %. L’évolution des facteurs locaux de commercialité doit avoir entraîné une hausse ou une baisse de 10 % de la valeur locative.

C’est souvent le bailleur qui invoque une telle hausse pour augmenter le loyer. Il fait par exemple valoir l’augmentation de la population, ou l’amélioration des moyens de transport (création d’une station de métro/rer, d’une ligne de bus…), favorables à l’activité du locataire. Mais le locataire peut aussi tenter d’obtenir une baisse de loyer si l’évolution de la valeur locative le justi e, même lorsque l’indice légal a varié à la hausse sur la période considérée. Il invoquera alors une dégradation des facteurs locaux de commercialité.

BAISSE DES LOYERS DES CONCURRENTS

IParmi les modi cations pouvant être invoquées, celles touchant l’environnement concurrentiel : fermeture de concurrents à proximité ou implantation d’enseignes d’envergure nationale, par exemple.

Modi cation matérielle. Dans tous les cas, la modi cation de la commercialité doit se traduire par des éléments objectifs, tangibles, et actuels a ectant le commerce considéré, par opposition à de simples projets, évolutions hypothétiques, ou a ectant d’autres commerces. Ainsi, la variation des prix pratiqués dans le voisinage n’est pas un élément su sant. ILLUSTRATION. Le locataire d’une résidence située dans une station de ski demande en justice une baisse de son loyer. En raison d’une mauvaise conjoncture (baisse de l’enneigement et de la fréquentation), plusieurs résidences concurrentes ont fait faillite. Leurs repreneurs ont pu renégocier des loyers bien plus avantageux. Supportant des charges moindres, ils proposent des prix très inférieurs et des tarifs promotionnels. Le locataire est contraint de s’aligner, tout en supportant une charge de loyer bien plus lourde. Il invoque alors une modi cation des facteurs locaux de commercialité.

Sa demande est écartée car l’évolution invoquée ne traduit pas une modi cation matérielle, objective, a ectant la résidence exploitée. Il s’agit d’une modi cation de conventions passées entre des tiers, relevant d’une décision de gestion propre aux résidences concernées et donc sans e et sur le locataire. Par conséquent, il ne peut s’en prévaloir pour obtenir la révision de son loyer à la baisse.

Sources. Cass. civ., 3e ch., 25 octobre 2018, n° 17-22129 ; c. com. art. L. 145-38