COVID-19 ET LOYERS COMMERCIAUX : LA VOIE DE LA MÉDIATION

L’épidémie autorise-t-elle les locataires à ne pas régler les loyers correspondant à la période de confinement ? Question délicate.

Les règles spéci ques exceptionnelles mises en place permettent juste un report temporaire de paiement et seules les entreprises les plus fragiles sont concernées (voir Rfconseil 329, p. 12). Or, les commerçants réclament aujourd’hui des annulations de loyers.

Certes, il est possible d’invoquer la force majeure ou l’exception d’inexécution pour refuser de payer son bailleur. Pour autant, la validité de ces arguments n’est pas garantie eu égard à la nouveauté de la situation et il serait hasardeux d’anticiper, avec certitude, les décisions de justice qui seront prises à ce sujet. Le recours à la médiation est donc encouragé par le ministère de l’économie.

UNE CHARTE PEU CONTRAIGNANTE

La mission de médiation installée par le ministre de l’économie a établi une charte qui encadre les reports et annulations de loyers pour la période de con - nement et la période de reprise jusqu’au 30 septembre 2020. La charte préconise aussi le recours à des modes non contentieux de règlement : médiation des entreprises et commissions départementales de conciliation des baux commerciaux. Sans portée contraignante, la charte établit des règles de bonne conduite et constitue un accord-cadre commun auquel commerçants et bailleurs sont libres de se référer ou non pour leurs négociations. Position des fédérations. La charte a reçu l’adhésion des fédérations de bailleurs et de certaines fédérations de commerçants. Mais, déçues du caractère non contraignant de la charte, certaines grandes fédérations de commerçants ont refusé d’y adhérer. Elles ont regretté l’absence d’avancée signi cative par rapport aux engagements déjà pris par les grandes fédérations de bailleurs d’annuler 3 mois de loyers en faveur des TPE ayant fait l’objet d’une fermeture administrative.

REPORT DES LOYERS

La charte prévoit que les bailleurs acceptent de reporter 3 mois de loyers : 2 mois au titre du con nement et 1 mois correspondant à un prorata des 4 mois de reprise jusqu’à septembre 2020. Elle prévoit aussi que le bailleur et le commerçant doivent s’accorder sur un échéancier de remboursement, qui peut s’étendre au-delà du 30 septembre si la situation du commerçant le justi e.

ANNULATION DE LOYERS

La charte prévoit une clause de rendez-vous d’ici le 1er octobre 2020, pour organiser la discussion entre le bailleur et son locataire commerçant sur les annulations de loyers.

Les annulations de loyers seront examinées en gré à gré, sur la base de critères de chi re d’a aires et des di cultés de trésorerie du commerçant.

Ces annulations seront accordées sans contrepartie pour les locataires les plus fragiles, et avec des contreparties éventuelles pour les autres locataires. La charte recommande que le total des annulations accordées puisse aller jusqu’à 50 % des 3 mois de loyers reportés. Dans les discussions directes entre un bailleur et un commerçant, le locataire pourra obtenir plus ou moins que les 50 % d’annulation de loyers préconisés, en fonction de ses di cultés.

Source. charte de bonnes pratiques entre commerçants et bailleurs pour faire face à la crise du Covid-19, 3 juin 2020