Entreprises : le syndic de copropriété vigilant

Les travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble font partie des missions du syndic de copropriété. Pour ce faire, il a un devoir de conseil vis-à-vis du syndicat des copropriétaires : il ne doit pas, sans l’avoir mis en garde lors de l’assemblée générale, faire voter des travaux qui dépasseraient manifestement des possibilités de financement. Mais lorsque ces travaux démarrent, les salariés envoyés par l’entreprise sont-ils bien assurés pour des dégâts qu’ils occasionneraient ou les travaux mal réalisés, et sont-ils en règle avec l’administration ? Et qui est responsable en cas de fraude ? Telle est la question de M. B.J., habitant Nice : « Le syndicat des copropriétaires peutil être tenu pour responsable si le syndic fait intervenir une entreprise sur la copropriété qui n’est pas à jour de ses cotisations URSSAF ou emploi des personnes non déclarées ? » Le syndic d’une copropriété ne peut faire intervenir une entreprise sur les parties communes – sauf en cas d’urgence – qu’après avoir reçu l’accord du syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale. C’est l’adoption du devis – mis en concurrence, on ne le rappellera jamais assez... – à la majorité requise, qui autorise le syndic à signer ledit devis, seul habilité à le faire puisqu’il est le mandataire des copropriétaires. Mais ce sera toujours le syndicat des copropriétaires le responsable car il a la qualité de maître de l’ouvrage (Code de la copropriété, LexisNexis, page 174, alinéa 17, 2e col.). Toutefois, selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé [...] d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». En pratique, un bon syndic devra impérativement obtenir un maximum d’informations sur l’entreprise ayant répondu à son appel d’offre, grâce notamment à son numéro de Siren. Il doit également vérifier qu’elle a bien souscrit une assurance « responsabilité civile professionnelle » et une assurance décennale pour les travaux à réaliser. De plus, il devra demander à l’entreprise de lui fournir les documents suivants : 1. Une attestation de fourniture des déclarations sociales et de paiement des cotisations et contributions de Sécurité sociale. Pour s’assurer de l’authenticité et de la validité de cette attestation, le syndic ira consulter le site de l’Urssaf en reportant le code de sécurité figurant sur l’attestation remise. Si l’entreprise relève de la MSA ou du RSI, la vérification doit se faire auprès de ces organismes ; 2. Le récépissé de dépôt de déclaration auprès du Centre de formalités des entreprises, lorsque l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers n’est pas obligatoire ou ne peut être justifiée (exemple : société en cours d’immatriculation). Si ces précautions n’étaient pas respectées, il serait difficile, par la suite, au syndic de se dégager de sa responsabilité pour négligences dans le choix et la surveillance de l’entreprise (CA Besançon, 2e ch., nov. 1999 : Jurisdata n° 1999-531576 ; JCP G 2000, IV, n° 1944) ou pour le non-respect de l’ensemble des formalités administratives imposées par la législation existante (CA Paris, 23e ch. B, 5 sept. 2002 : AJDI 2002, p. 779). Rappelons que les sanctions pour travail dissimulé sont importantes. Celui qui emploie volontairement mais également involontairement des personnes de manière illégale, pourra voir sa responsabilité civile mais également pénale engagée car c’est un délit. Dès lors que le syndic a connaissance que certains travailleurs sont dans une situation irrégulière, il devra en informer les agents de contrôle (Dirrecte, Urssaf), lui permettant ainsi de prouver sa bonne foi et, surtout, d’être à l’abri d’éventuelles poursuites judiciaires.

(DR) Le syndic d’une copropriété doit toujours contrôler en amont l’entreprise qui interviendra dans les parties communes de l’immeuble qu’il administre.